СОДЕРЖАНИЕ

Введение…………………………………………………………………………5

Глава I. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ И УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ……………………………………………….7

1.1. Понятие и виды недвижимости…………………………………………7

1.2. Особенности управления недвижимостью……………………………..9

1.3. Понятие оценки недвижимости для принятия решений в сфере управления недвижимостью…………………………………………….16

1.4. Стандарты и методы оценки применяемые в РФ и международной практике………………………………………………………………….16

1.5. Цели и задачи оценки недвижимости………………………………….23

1.6. Стоимость недвижимости и ее основные виды……………………….25

Глава II. ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ……………………………………………………………..27

2.1. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ…………..….27

2.1.1. Метод капитализации доходов…………………………………………28

2.1.2. Метод дисконтированных денежных потоков…………………………36

2.2. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ………40

2.2.1. Метод сравнения продаж…………………………………………………40

2.2.2. Метод валовой ренты…………………………………………………….43

2.3. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ……..……….44

2.3.1. Общая характеристика затратного подхода……………………………..44

2.3.2. Расчет полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения)………………………………………………………………………………..46

2.3.3. Определение износа объекта недвижимости……………………………49

2.4. Методы оценки земельных участков………………………………………51

2.5. Вывод итоговой величины стоимости недвижимости.…………………..52

Глава III. ОЦЕНКА И УПРАВЛЕНИЕ СТОИМОСТЬЮ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ ООО «СВИРС»…………………………………54

3.1. Постановка задания на оценку…………………………………….. ……..54

3.2. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ……………………………………………………….54

3.2.1. Последовательность определения стоимости Объекта оценки………..54

3.2.2. Применяемые стандарты, подходы и методы оценочной деятельности…………………………………………………………………………….55

3.2.3. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки………………….56

3.3. АНАЛИЗ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ЕГО ОКРУЖЕНИЯ………………….56

3.3.1. Описание района Объекта оценки……………………………………….56

3.3.2. Описание Объекта………………………………………………………..57

3.3.3. Анализ рынка Объекта оценки. Российский и международный обзоры рынка производственно-складских помещений………………………………………57

3.3.4. Определение наилучшего и наиболее эффективного использования…………………………………………………………………………..73

3.4. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА……………………………………….83

3.4.1. Определение рыночной стоимости Объекта оценки сравнительным подходом…………………………………………………………………………………83

3.4.2. Определение рыночной стоимости Объекта оценки доходным подходом…………………………………………………………………………………89

3.4.3. Определение рыночной стоимости Объекта оценки затратным подходом………………………………………………………………………………….99

3.4.4. Вывод итоговой величины стоимости недвижимости………………..111

Заключение……………………………………………………………………..113

Список литературы…………………………………………………………………….115

Приложение……………………………………………………………………………117

 

ВВЕДЕНИЕ

Характерная черта развития российского общества в последние десятилетия — это не только кардинальное преобразование социально – экономического строя на основе изменения господствующей формы собственности и утверждения частной собственности как основы экономики, но и появление целых секторов экономики, ранее либо полностью отсутствующих, либо существующих в зачаточном виде. К числу таких секторов относится, в частности, рынок недвижимости, развитие которого порождает ряд профессиональных направлений деятельности таких как: брокерская (риэлтерская), оценочная, а также деятельность по управлению недвижимостью. Становление профессиональной оценки и управления недвижимостью свидетельствует о том, что недвижимость все больше начинает рассматриваться как частными лицами и корпорациями, так и государственными органами в качестве важного экономического ресурса.

Реализация потенциала этого ресурса, обеспечение его эффективного использования требуют комплекса знаний и анализа в экономических, юридических, технологических областях как в теоретическом, так и в практическом аспектах.

Оценка недвижимости — одно из важнейших условий принятия эф¬фективных управленческих решений при управлении недвижимостью, т.к. оценка недвижимости — это сложнейший процесс, а стоимость лю¬бого объекта недвижимости складывается под воздействием множества ценообразующих факторов, каждый из которых прямо или косвенно влияет на стоимость, может быть более или менее очевидным для оценщика.

Огромную роль в развитии оценки имущества как самостоятельного вида профессиональной деятельности, как на государственном, так и на международном уровне играет стандартизация процедур оценочной деятельности. Стандарты оценки дозволяют оценщикам употреблять единую терминологию, понятийный аппарат и методики оценки.

В работе, были рассмотрены международные стандарты оценки как единая база представляющая свод единообразных правил и принципов проведения оценки имущества, являющихся движущей силой рыночных отношений и не зависящих от политических границ и стандарты оценки, применяемые в РФ.

Также были рассмотрены особенности по управлению недвижимостью, была проведена оценка недвижимости на примере производственно-складского здания и земельного участка под ним, принадлежащего ООО «СВИРС», находящегося в Одинцовском районе Московской области, с целью определения рыночной стоимости объекта и принятия эффективных управленческих решений по повышению ее стоимости, увеличению приносящего дохода.

Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент времени в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке. В рамках проведенной оценки были проанализированы и сопоставлены российский и международные рынки производственно – складских помещений.

Название, адрес и вся приведенная документация предприятия являются реальной.

 

Внимание!

Диплом № 2187. Это ОЗНАКОМИТЕЛЬНАЯ ВЕРСИЯ дипломной работы, цена оригинала 500 рублей. Оформлен в программе Microsoft Word. 

Оплата. Контакты.

Глава I. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ И УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ.

1.1. Понятие и виды недвижимости.

Недвижимое имущество – это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

В частности, согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, в ГК РФ оговаривается, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью в соответствии со ст. 132 ГК РФ.

Однако, какое бы определение ни было взято, во всех обязательно указывается на неразрывную связь понятий «недвижимое имущество» и «земля». Именно эта связь и является главным признаком недвижимого имущества.

Различия в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского кодекса (ст.130) отражены в таблице 1.1.

Таблица 1.1

Понятие недвижимости как объекта оценки и в определении ГК РФ.

НЕДВИЖИМОСТЬ

Недвижимость как объект оценки Недвижимость в определении ГК РФ

Земля как физический объект и все, что с ней прочно связано: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения Обязательность государственной регистрации: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Объекты недвижимости предназначены для удовлетворения разных потребностей людей, предприятий и организаций. Соответственно поэтому они отличаются друг от друга по качественным и количественным характеристикам (планировке, объему, видам используемых строительных материалов, варианту расположения, предъявляемым к ним требованиям санитарного, противопожарного характера и пр.)

Многообразие объектов недвижимости требует их классификации, т.е. выделения однородных групп объектов, которое позволяет упорядочивать предъявляемые к этим объектам требования, разрабатывать и применять по отношению к ним стандартизированные приемы работы.

Существуют следующие фундаментальные классификации объектов недвижимости:

I. по функциональному назначению выделяют:

1). жилая недвижимость (жилые здания и помещения).

2).коммерческая недвижимость (офисные здания и помещения административно-офисного назначения; гостиницы, мотели, дома отдыха, магазины, торговые центры, рестораны, кафе и др.)

Эти объекты используются для оказания услуг или продажи товаров потребителям, поэтому должны соответствовать определенным требованиям, в том числе по местоположению.

3). промышленная недвижимость (заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения, склады, складские помещения, мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и др.)

Грань между коммерческой и производственной недвижимостью довольно тонка, но главное в том, что объекты коммерческой недвижимости сами являются источником дохода и основным активом, а объекты промышленной недвижимости – лишь одним (не основным) из факторов создания дохода.

4).недвижимость социально-культурного назначения

(здания правительственных и административных учреждений, культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты, религиозные объекты).

II. Вторая классификация объектов недвижимости разделяет их в зависимости от целей собственника, которые он преследует при их использовании. На основании указанного критерия вся недвижимость может быть разделена на операционную и инвестиционную.

Операционная недвижимость – недвижимость, занимаемая собственником и используемая им для ведения производственной, административной, учебной и другой деятельности.

Инвестиционная недвижимость – недвижимость, используемая для получения дохода в виде арендной платы и /или прироста стоимости.

III. – по местоположению (географическому положению) объектов недвижимости. Она предполагает отнесение объектов недвижимости к определенным региональным и локальным рынкам недвижимости.

1.2. Особенности управления недвижимостью.

Управление недвижимостью – это выбор наилучшего варианта использования объекта из возможных, и направлено оно на достижение максимальной эффективности от его использования, и достижения максимальной доходности / стоимости объекта.

Особенности управления недвижимостью исходят из уникальности и неповторимости объектов недвижимости, связанные с их местоположением. Уникальность объектов на рынке недвижимости приводит в свою очередь к индивидуальности ценообразования, низкой ликвидности, а также индивидуальности объектов недвижимости как объектов управления.

Под местоположением понимается привязанность любой недвижимой вещи к строго определенному месту на земной поверхности. При анализе недвижимости следует различать географическое и экономическое местоположение недвижимости. Экономическое местоположение объектов недвижимости раскрывается через такие характеристики, как окружение и доступность объекта недвижимости.

Под окружением объекта недвижимости понимается характер застройки и использования непосредственно окружающей объект территории (соответствие объекта окружающим его зданиям, сооружениям по назначению, качеству; наличие объектов дополняющих рассматриваемый объект; насыщенность района расположения объекта социальной, транспортной инфраструктурой и пр.).

Доступность объекта – это его близость или отдаленность с точки зрения потенциальных пользователей. Для объектов жилой недвижимости это может быть близость к маршрутам общественного транспорта, местам занятости, объектам социальной инфраструктуры, для торговой недвижимости – близость к потенциальным покупателям, для офисной – к деловому центру города и пр.

Для каждого из объектов недвижимости набор факторов, влияющих на его ценность как экономического актива, будет индивидуален. Один и тот же фактор может оказывать разное, подчас противоположное влияние на экономическую привлекательность объектов, принадлежащих к разным типам. Например, такой фактор, как наличие в ближайшем окружении объекта станции метро может иметь как положительное значение (для торговой точки, кафе и пр.), так и отрицательное (элитная жилая недвижимость).

При определении полезности, т.е. способности объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя, помимо таких факторов как местоположение, окружение и доступность, объект недвижимости должен обладать определенными качественными и количественными параметрами, которые зависят от типа недвижимости, способа и целей ее использования. Объект недвижимости должен быть обособлен физически и юридически от иных объектов. Одни и те же физические параметры могут иметь существенное значение при одном варианте использования и быть несущественными при ином варианте. Например, наличие естественного освещения существенно для жилых помещений и необходимо для выполнения объектом этой функции, и в то же время этот фактор может быть игнорирован при использовании объекта под склад. Или, например высота потолков для хороших складских помещений класса «А» должна быть не менее 13метров, в то время как для производственных помещений высота потолков от 4 метров считается нормой. Подробные характеристики, которыми должны обладать объекты недвижимости различного назначения, содержаться в сборниках строительных норм и правил (СНиП).

Недвижимое имущество, четко выделяется из всего имущества не только по физическим, но и правовым характеристикам. Отсюда возникает следующая особенность, которая заключается в том, что обладание недвижимостью, передача недвижимости от одного лица другому возможны только через оформление или передачу прав на недвижимость. При этом как сами права на недвижимое имущество, так и изменение этих прав (т.е. все сделки с недвижимостью) подлежат обязательной государственной регистрации прав и без таковой недействительны.

В Российском законодательстве обязательность государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней установлена ГК РФ (ст. 131), а ее порядок и значение определяются Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Понимание недвижимости как собственности чрезвычайно важно. Из него следует, что управление недвижимостью – это частный случай управления собственностью.

Понятие «собственность» широко и прочно вошло в научный, хозяйственный и даже бытовой оборот. Собственность всегда выступает как правовая категория в виде определенного права. В ст. 209 ГК РФ, указано, что право собственности подразумевает право владения, право пользования и право распоряжения.

Помимо права собственности на недвижимое имущество существуют и ограничения этого права по целому ряду направлений.

Наиболее часто встречающаяся форма ограничений – зонирование городской территории, т.е. деление ее на зоны с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование. В РФ такое зонирование предусмотрено Градостроительным Кодексом РФ. Для каждой из таких зон устанавливаются особые правовые режимы, распространяющиеся в равной мере на все земельные участки и иные объекты недвижимости, расположенные на их территории, независимо от формы собственности на объекты недвижимости. Именно поэтому, необходимо при управлении объектом недвижимости и повышении его эффективности использования учитывать соответствие законодательству, юридическим нормам.

Отсюда вытекает следующая особенность недвижимости – это ограниченность использования, которая ведет к низкой эластичности (ограниченности) предложения на рынке недвижимости.

Еще одна особенность недвижимости – это долговечность объектов недвижимости. Долговечность объектов с сохранением ими материально-вещественной формы и способности удовлетворять потребности пользователей ведет к конкуренции на рынке между вновь созданными объектами недвижимости (первичный рынок) и уже существующими (вторичный рынок), что должно быть учтено при оценке ситуации на рынке при управлении недвижимостью (возможность появления конкурирующих объектов, изменение окружения и пр.).

В условиях развития и господства рыночных отношений, недвижимость становится объектом рыночного оборота, что ведет к развитию рынка недвижимости.

Рынок недвижимости представляет собой взаимосвязанную систему рыночных механизмов спроса и предложения, обеспечивающих создание, обращение и эксплуатацию недвижимости посредством передачи прав на нее.

Недвижимость рассматривается как один из способов помещения капитала, обеспечивающий сохранение (возрастание) стоимости капитала и получение положительной величины текущего дохода. Сделки с недвижимостью содержат все элементы инвестиционного процесса и требуют определения срока вложения, его размера, формы и уровня риска, с которым оно сопряжено. Вложения капитала в недвижимость совершаются на основе рыночной цены, уравновешивающей интересы продавцов и покупателей.

Неотъемлемым условием определения рыночной стоимости недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости, которые оказывают существенное влияние на поток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и возможную цену продажи объекта недвижимости на конкретную дату в будущем, являющихся информационным обеспечением доходного подхода. Учет специфики рынка недвижимости позволит более обоснованно оценить текущее влияние основных ценообразующих параметров на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости, как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором), требует обязательного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Знание оценщиком сегмента рынка конкретного объекта недвижимости позволяет ему выработать критерии изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других объектов недвижимости.

Благодаря своим физическим и юридическим особенностям недвижимость выступает в качестве особенного экономического актива, который одновременно является и реальным, и финансовым активом. Двойственность недвижимости как актива зафиксирована в Международных стандартах финансовой отчетности (МСФО (IAS)-40), согласно которым выделяется понятие «инвестиционная недвижимость» — земельные участки, здания или их часть, находящиеся в распоряжении собственника (или арендатора по договору аренды) для получения:

— арендных платежей по договору,

— доходов от прироста стоимости капитала,

— того и другого.

Как отмечается в стандартах, определяющий момент при идентифи¬кации недвижимого имущества в качестве инвестиционной недвижи¬мости — цель приобретения. Если земля или здание приобретаются для использования в производстве, предоставления товаров и услуг или для управленческих целей, то такое имущество классифицируется как основ¬ные средства; если цель приобретения — продажа в процессе ведения хозяй¬ственной деятельности, то данные активы рассматриваются как товары.

МСФО признают, что не существует физичес¬ких различий между недвижимостью как инвестицией и недвижимостью как товаром. Различия состоят в мотивах и способах использования недви¬жимости.

Как уже отмечалось выше, Операционная недвижимость рассматривается как часть активов пред¬приятия (бизнеса), выступает как центр издержек, и основная цель управле¬ния — минимизация затрат при требуемом качестве услуг, обеспечиваемых недвижимостью, и воспроизводство самой недвижимости как элемента производственного потенциала предприятия.

Инвестиционная недвижимость рассматривается как самостоятельный актив, выступает как центр прибыли, и основная цель управления — максимизация дохода и стоимости имущества.

В Таблице 2.1 отражены различия в целях управления между операционной и инвестиционной недвижимостью.

 

 

Таблица 2.1

Различия в целях управления между операционной и инвестиционной недвижимостью

НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ УПРАВЛЕНИЯ

ОПЕРАЦИОННАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ИНВЕСТИЦИОННАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

(ЦЕНТР ИЗДЕРЖЕК) (ЦЕНТР ПРИБЫЛИ)

Цель — минимизация издержек Цель – максимизация дохода, ценности

 

Управление инвестиционной недвижимостью должно быть сориенти¬ровано на максимизацию дохода от нее и ее стоимости. Следовательно, в данном случае набор правомочий субъекта по отношению к недвижимо¬сти должен быть существенно шире, чем по отношению к недвижимости операционной: права пользования здесь недостаточно, необходимо право распоряжения — пра¬во сдавать объект в аренду, передавать в управление, отчуждать в какой-либо форме.

Суммируя приведенные выше суждения, основные особенности инвес-тиционной и операционной недвижимости можно представить следующим образом (табл. 3.1).

Таблица 3.1

Сравнительные характеристики инвестиционной и операционной недвижимости

Особенности и характеристики Инвестиционная недвижимость Операционная недвижимость

Цели управления Максимизация дохода и стоимости недвижимости, поддержание технического состояния объекта недвижи-мости, минимизация затрат на техническое обслуживание и эксплуатацию недвижимости, повышение престижа соб¬ственника, развитие недвижи¬мости Обеспечение основной деятельности собственника, поддержание технического состояния объекта недвижи¬мости, минимизация затрат на техническое обслуживание и эксплуатацию недвижимости, развитие имущественного комплекса предприятия

Место в структуре бизнеса Центр прибыли Центр издержек

Исходная позиция при оценке эффектив¬ности управления Оценивается как самостоя-тельный бизнес Оценивается как инфраструк¬тура бизнеса

Показатели, отра-жающие степень достижения цели Чистый операционный доход, реверсия, дискон-тированные денежные потоки, рост стоимости недвижимости Затраты на содержание и эксплуата¬цию недвижимости в структуре себе-стоимости, выход продукции на единицу площади, сравнение альтернативного дохода (сдача в аренду) с фактическим

 

 

 

Продолжение таблицы 3.1

Особенности и характеристики Инвестиционная недвижимость Операционная недвижимость

Инструменты уп-равления Арендные договора, оказание пакета услуг арендаторам, политика арендной платы Внутренняя аренда, соглашения об ока-зании услуг, бенчмаркинг

Необходимые усло¬вия для эффектив¬ного управления Профессиональное уп-равление Выделение управления недвижимостью в самостоятельную функциональную область в той или иной форме

 

Учитывая особенности недвижимости, важное значение имеет понятие оптимального использования объекта недвижимости. То есть такое использование объекта, которое позволяет максимизировать функцию полезности и минимизировать затраты, связанные с использованием объекта недвижимости.

В сфере недвижимости понятие оптимального использования тесно связано с понятием ННЭИ недвижимости, которое активно используется как при оценке, так и при управлении недвижимостью. ННЭИ означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости.

ННЭИ определяется как использование недвижимости, которое является законодательно разрешенным, физически осуществимо, финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

ННЭИ рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во-вторых, участка земли с существующими улучшениями. Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом ограничений, а также с учетом перспектив развития района.

ННЭИ может развиваться с течением времени под влиянием рыночных стандартов и внешних изменений. Если недавно около земельного участка пролегла автострада, то его наилучшим использованием может стать строительство заправочной станции, пункта быстрого питания или автосервиса.

На практике принцип ННЭИ является исходной предпосылкой, на которой основывается выбор конкретного вида оцениваемой стоимости недвижимости и строится заключение об ее величине.

1.3. Понятие оценки недвижимости для принятия решений в сфере управления недвижимостью.

Оценка недвижимости — одно из важнейших условий принятия эф-фективных управленческих решений при управлении недвижимостью. Чем точнее определена стоимость недвижимости, тем эффективнее ис¬пользуются средства покупателя, тем более обоснованна цена, назначаемая собственником или управляющим при продаже недвижимости, внесении в уставный капитал, залоге или сдаче в аренду.

Оценка недвижимости — сложнейший процесс, так как стоимость лю¬бого объекта недвижимости складывается под воздействием множества ценообразующих факторов, каждый из которых прямо или косвенно влияет на стоимость, может быть более или менее очевидным для оценщика.

К ценообразующим факторам относят местоположение, зарегистрированные права на недвижимость, дату и условия совершения сделки, назначение объекта недвижимости, характеристику конструктивных элементов, уровень физического, функционального и внешнего износов, сложившуюся рыночную конъюнктуру, а также экономическую, социальную, экологи¬ческую обстановку в регионе и стране и многие другие. Все эти факторы учитываются при оценке, на их основе производится анализ наиболее эффективного использования конкретного объекта оценки, при котором данный объект будет приносить максимальную пользу.

В российском законодательстве существует определение оценочной деятельности. Согласно Закону «Об оценочной деятельности в РФ» №135-ФЗ от 29.07.1998г. (в ред. Федерального закона от 27.07.2006 N 157-ФЗ) под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

1.4. Стандарты и методы оценки применяемые в РФ и международной практике.

Для проведения профессиональной оценки имущества оценщикам нужно управляться определенными правилами и употреблять специальную для данной области деятельности терминологию, что в совокупности представляет собой своеобразный профессиональный «инструмент» оценщика. Таким «инструментом» являются общепринятые стандарты оценки, поэтому одной из задач стандартов является обеспечение оценщиков определенным набором средств по проведению оценки имущества.

Адекватность организационных аспектов и стандартов оце¬ночной деятельности обеспечивают так необходимое в совре¬менном глобальном бизнесе взаимопонимание и взаимное при¬знание профессионалов-оценщиков, действующих на различных рынках недвижимости.

Оценочная деятельность в Российской Федерации за последние годы достигла вполне конкретных и значимых результатов. Анализ текущего состояния и перспектив отечественной практики показывает, что ближайшие годы должны характеризоваться углублением качественной стороны оценочной деятельности. В частности, первоочередной задачей является стандартизация всех аспектов оценочной деятельности с учетом обеспечения ее соответствия международным требованиям и потребностям отечественного рынка, идущего по пути интеграции в мировую экономику.

Роль государства в регулировании оценочной деятельности в РФ определя¬ется соответствующим законодательством, которое включает:

• Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Россий¬ской Федерации»;

• принимаемые в соответствии с ним законы и иные норма¬тивные акты федерального уровня и уровня субъектов федерации;

• международные договоры Российской Федерации.

Центральное место в этом списке занимает принятый в июле 1998 г. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российс¬кой Федерации» № 135-ФЗ (далее — ФЗО).

Следует отметить, что в странах западной демократии специальный госу-дарственный закон, регулирующий оценочную деятельность, — явление мало-распространенное. В большинстве стран основные вопросы регулирования недви-жимости сосредоточены в гражданских и земельных кодексах, законах о налогах. Тем не менее есть зарубежные примеры действующих правовых актов, связанных именно с оценочной деятельностью, например в Германии (1988).

Кроме того в ФЗО было установлено требование об обяза¬тельном лицензировании оценочной деятель¬ности (см. ст. 23, 24).

Отметим, что государственное лицензирование оценщиков не является ти-пичным требованием в зарубежной практике регулирования оценочной деятельнос¬ти, а чаще эта функция передается общественным профессиональным сообществам, как это, например, делается в США и Великобритании, других странах Западной Европы.

В федеральном законе об оценочной деятельности в Российской Федерации заложены основы стандартизации оценочной деятельности, как:

• договорные начала оценочной деятельности;

• права и обязанности оценщика.

• объекты и области использования результатов оценки, в том числе области обязательного проведения оценки;

• содержание отчета об оценке;

• организация и контроль оценочной деятельности;

• лицензирование оценочной деятельности, и др.

Международные стандарты оценки недвижимости.

Интеграционные процессы в Европе, приведшие к созданию Евро¬пейского союза, и интенсивно развивающиеся в последние десяти¬летия процессы глобализации бизнеса, в том числе бизнеса не¬движимости, — все это послужило сильнейшим стимулом для объединения усилий оценщиков недвижимости различных стран и регионов.

Ведущими международными центрами методическо¬го объединения профессиональных структур оценщиков к на¬стоящему времени стали:

Международный комитет стандартов оценки IVSC (International Valuation Standard Committee) и Европейская ассоциация оценщиков TEGoVA (The European Group of Valuers’ Associations), объединившая около сорока профес¬сиональных структур оценщиков европейских стран.

Следует подчеркнуть, что Российское общество оценщиков (РОО) активно взаимодействует с обеими названными международными структурами.

Оба типа стандартов IVSC (Меж¬дународные) и TEGoVA (Европейские) разработаны в тесном согласовании друг с другом (что, например, подчеркнуто в пре¬амбуле главы 2 Европейских стандартов).

Международные стандарты оценки (МСО) разрабатываются Международным Комитетом по стандартам оценки — IVSC, международной организацией, объединяющей более чем 50 стран мира. Основной задачей таких стандартов является достижение согласованности между национальными стандартами оценки и стандартами, которые наиболее подходят для нужд международного сообщества. МСО имеет некоторую единую основу, прочный фундамент, отображающий единство экономических принципов, не зависящих от политических границ.

Европейские стандарты оценки (ЕСО), которые выполняют те же функции, что и МСО, но их можно назвать более детализированными, четкими, всеохватывающими. Однако действие этих стандартов распространяется именно на европейские страны, поскольку оценочная деятельность в Европе обладает своей спецификой.

На основе анализа зарубежных источников можно сделать вывод, что цель любого метода оценки состоит в том, чтобы определить ожидаемую цену, по которой недвижимость могла бы продаваться на свободном рынке. Поэтому модель должна отражать то, как покупатели и владельцы недвижимости будут оценивать на этом рынке рыночную стоимость этой собственности.

Согласно Международным стандартам оценки рыночная стоимость определяется как расчетная величина, равная денежной сумме, за которую имущество должно переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга, при этом полагается, чтобы каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения. Т.е. понятие рыночной стоимости “привязано” к коллективному восприятию и поведению участников рынка. Оно признает различные факторы, которые могут влиять на трансакции на рынке, и отделяет их от других внутренне присущих для него или нерыночных соображений, влияющих на стоимость.

Примерно такие же определения рыночной стоимости даны в Европейских, и Российских стандартах оценки.

Основные методы и подходы к оценке в европейской практике.

Основные методы и подходы к оценке в РФ подробно рассмотрены в Главе II, настоящей работы.

В европейской практике оценки существуют следующие методы оценки:

Метод прямого сравнения — основан на привязке к определенной базе для сравнения, и если рассматриваемая оцениваемая собственность является “лучшей”, чем сопоставимая, тогда за нее будет заплачена более высокая цена, если она менее привлекательна — результатом будет меньшая цена.

Метод капитализации дохода — ни что иное, как оценка текущей стоимости ежегодной чистой арендной платы при фиксированной инвестиционной ставке. Другими словами, это метод полного дисконтированного потока.

Метод прибыли основывается на том, что рыночная стоимость объекта оценки будет зависеть от потенциального потока наличности, который будет от него получен, т.е. собственность просто рассматривается как единица производства. В этом случае рассчитывается потенциальный ожидаемый доход за вычетом всех затрат.

В остаточном методе оценщик оценивает рыночную стоимость в воспроизводимой форме (либо сравнением, либо по инвестиционному методу) и вычитывает из нее “общую стоимость развития” — все затраты, которые будут понесены для приведения собственности в соответствующую форму. Эти затраты будут включать разрушение существующего здания (если это еще не очищенный участок для строительства), внутренние работы, стоимость монтажных работ, выплату заработной платы, финансирование затрат и вознаграждение за совершаемый риск. Вычитая эти расходы из итоговой рыночной стоимости, получают остаток.

По методу подрядчика рыночная стоимость (например, здания) приравнивается к затратам реконструкции. Оценивается рыночная стоимость необработанной земли, к ней добавляется стоимость восстановления нового здания, которое могло бы исполнять функцию существующего, и из этой информации делается корректировка, учитывая устаревание и обесценивание существующего здания относительно новой гипотетической единицы.

Особенности оценки в Великобритании.

Что касается Великобритании, то в этой стране особенностью бизнеса является то, что информация о сделках на рынке собственности является конфиденциальной, и, как следствие, нет достоверных данных о совершаемых сделках. Это создает трудности в исследовании коммерческой и промышленной недвижимости и при использовании сравнительного метода оценки, когда стороны не афишируют реальную стоимость имущества, являющегося объектом купли-продажи.

Также основной проблемой являются довольно широкие расхождения в оценке одних и тех же объектов разными группами оценщиков, например, достаточно большое число отелей Великобритании было оценено по методу прибыли в довольно значительном диапазоне значений двумя различными фирмами оценщиков. Что, несомненно, указывает на необходимость принятия единой базы и стандартов для проведения подобных оценок, и, в свою очередь, благоприятным образом отразится как на качестве оценочной информации, так и на качестве самой методологии оценки.

Оценка недвижимости в США — поле деятельности специалистов с большим опытом работы, высшим образованием и специализированной подготовкой в области оценки. В США оценщики недвижимости, как правило, не занимаются оценкой бизнеса, личной или интеллектуальной собственности.

Существуют специализированные по месту и по объекту оценки оценщики. Есть специалисты по оценке приносящей доход недвижимости или по оценке не приносящих дохода объектов.

Каждая оценка объектов недвижимости, застрахованная той или иной федеральной корпорацией США, должна выполняться только оценщиком, который имеет лицензию (или сертификат) штата, на территории которого находится данный объект оценки.

На практике финансовые институты, заинтересованные в оценке объектов недвижимости, требовали и продолжают требовать подтверждения профессионального образования и членства в Институте оценки.

Институт оценки по-прежнему осуществляет прием кандидатов в свои члены, причем предлагаются два уровня участия: один для оценки приносящих доход объектов (MAI), второй для объектов, не приносящих доход (SRA). Эти два профессиональных звания имеют разные требования, получить звание MAI труднее.

Согласно новым нормам федерального закона, не требуется оценочного отчета для объектов стоимостью менее 250 тыс. долл. Таким образом, отпала большая часть оценочной работы, прежде всего оценщиков не приносящей дохода недвижимости.

Для оценщика очень важно вовремя получить достоверную информацию. В настоящее время в США рыночная информация передается через модемы. В результате она обновляется ежедневно, что важно для оценщика.

Другим средством получения информации для оценщика являются брокерские риэлторские фирмы. Они специализируются на рынке приносящей доход недвижимости и располагают надежной информацией о продаже объектов, об условиях финансирования сделки, арендной плате и условиях заключения арендных договоров на рынке.

Особый интерес представляет опыт в области недвижимости и оценки тех стран, которые имели одинаковые с нами стартовые условия.

В Польше с 1948 г. существует закон об управлении недвижимостью. В течение последних 10-15 лет в него было включено значительное количество изменений и дополнений, связанных с регистрацией прав на недвижимость, административным управлением недвижимостью, налогообложением недвижимости и налоговыми льготами. Составной частью этого закона является оценочное законодательство, содержащее оценочные стандарты и требования к оценочным фирмам, специалистам, занимающимся оценкой, регламентируются процедура, цели и периодичность оценки, которую должен выполнять собственник земли или недвижимости. Важно подчеркнуть, что польское законодательство предусматривает независимую оценку недвижимости независимо от того, идет ли речь о массовой или же об индивидуальной оценке. Это, прежде всего, определение рыночной стоимости недвижимости для целей налогообложения, получения кредитов, страхования, купли-продажи недвижимости. Эксперт-оценщик выполняет независимую оценку, но только налоговые органы в зависимости от инвестиционной политики государства, градостроительной ценности земель регулируют налоговые платежи. Если государству важно привлечь инвестиции в какую-то из сфер деятельности, то налоговые органы устанавливают льготные ставки земельного налога. Если же объект находится в градостроительной зоне, ценность земли в которой превышает доходы, а, следовательно, и налоги, которые могут быть получены государством на этой территории, то налог увеличивается в соответствии с потребительской ценностью земли. Здесь срабатывает основной принцип оценки — принцип наиболее эффективного использования земли. В законодательстве предусматривается и правовая ответственность оценщика за результаты оценки. Однако правовую оценку отчету, выполненному независимым оценщиком, дают эксперты, которые также профессионально занимаются оценочной деятельностью. Если в Союз оценщиков поступает информация о фактах недобросовестности того или иного специалиста, то последнему не поможет никакая протекция. Информация о таком оценщике находится в специальном банке данных. Положительной рекомендации от Союза оценщиков он не получит. Следовательно, потеряет и заказчика.

Таким образом, можно сделать вывод, что хорошо проработанное законодательство, сильные общественные организации в области недвижимости и оценки, хорошо организованная система сбора и доступа к информации, работа на рынке профессионального образованных и опытных специалистов создают условия для эффективного функционирования рынка недвижимости и осуществления обоснованной оценки объектов. Еще одним необходимым атрибутом оценочной деятельности является использование единых стандартов оценки.

1.5. Цели и задачи оценки недвижимости.

Основная цель оценки – определение какого – либо (заданного) вида стоимости объекта недвижимости на дату оценки с учетом всех ценообразующих факторов, вли¬яющих на ее величину, опирающееся на понимание задач и цели оценки и состоящее из нескольких этапов, ведущих к получению рекомендуемого совершения сделки с объектом оценки, достоверного и обоснованного, базирующегося на подробном исследовании заключения о стоимости объекта оценки, имеющего доказательственное значение.

Дата оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Дата оценки чрезвычайно важна при определении прежде всего рыночной стоимости объекта недвижимости в связи с изменениями рыночной конъюнктуры на рынке недвижимости и в других секторах экономики.

Оценка стоимости всегда осуществляется для решения какого – либо рода задач, которые называют задачами оценки.

Оценка объекта недвижимости может понадобиться для принятия управленческих решений, продажи или иного отчуждения, приватизации, ликвидации, реорганизации предприятия, раздела имущества, налогообложения, ипотечного кредитования, залога, передачи в доверительное управление, аренду, переоценка основных фондов, оптимизация балансовой стоимости основных фондов, страхования, передачи в качестве вклада в уставной капитал и решения прочих задач.

Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в РФ» (ст. 8) выделяются обязательные случаи проведения оценки. Так, оценка обязательна в случае вовлечения в сделку объектов, принадлежащих пол¬остью или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образова¬ниям; при возникновении спора о стоимости объекта оценки, кредитовании физических и юридических лиц в случаях возникновения споров о стоимости предмета ипотеки; составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящих¬ся супругов по требованию одной или обеих сторон в случае возник¬новения спора о стоимости этого имущества; выкупе или ином предусмотренном законодательством РФ изъятии имущества у собственников для государственных или муниципаль¬ных нужд; оценке объектов для контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы. Во всех остальных случаях оценка проводится по желанию заказчика.

В соответствии со стандартами оценки, обязательными к применению объектами оценочной деятельности, проведение оценки включает следующие этапы:

1) заключение с заказчиком договора об оценке;

2) установление количественных и качественных характеристик объ¬екта оценки;

3) анализ рынка недвижимости, к которому относится объект оценки;

4) выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оцен¬ке и необходимые расчеты;

5) обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой стоимости объекта оценки;

6) составление и передача заказчику отчета об оценке.

1.6. Стоимость недвижимости и ее основные виды

При осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки. В соответствии с ФСО № 2 сейчас используются 4 вида стоимости объекта оценки:

рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Рыночная стоимость определяется исходя из варианта наилучшего использования объекта недвижимости в случаях проведения операций с недвижимостью на рынке: купли-продажи, передачи в залог, в том числе и под кредиты, сдачи в аренду, внесения в уставные фонды предприятий и т.п.

Инвестиционная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

Расчет инвестиционной стоимости основан на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожидаемых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте.

Инвестиционная стоимость недвижимости для конкретного инвестора отличается от ее рыночной стоимости в результате разных оценок требуемой ставки доходности, престижности, перспективности местоположения, возможности получения «спиритического» эффекта.

Ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов, стоимость, с которой приходится соглашаться продавцу при вынужденной продаже недвижимости в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.

Кадастровая стоимость объекта оценки – это стоимость установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется методами массовой оценки, в частности, для целей налогообложения.

 

 

 

Глава II. ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ.

В Основе оценки недвижимости лежат три основных подхода:

• Доходный подход;

• Сравнительный подход;

• Затратный подход.

Согласно Федеральным стандартам оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256 :

Доходный подход — это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Остановимся на каждом подходе подробнее.

2.1. Доходный подход к оценке недвижимости.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который утверждает, что стоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод ее владельца. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода.

Доходный подход включает два метода:

• метод прямой капитализации и

• метод дисконтированных денежных потоков.

Различаются эти методы способом преобразования потоков дохода.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период в том случае, если доходы от объекта стабильны или меняются с постоянным темпом прироста. При использовании метода дисконтированных денежных потоков доход от предполагаемого использования недвижимости рассчитывается на несколько прогнозных лет и учитывается выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Данный метод применяется, когда доходы меняются от периода к периоду, т.е. они не стабильны.

2.1.1. Метод капитализации доходов

Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. Однако, данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.

Данный метод не следует использовать, если:

• потоки доходов нестабильны;

• объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства или требуется значительная реконструкция объекта;

• нет информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, и другой информации, которая затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации.

Базовая формула расчета имеет следующий вид:

С = ЧОД / Rкап (1.2.)

Где: С – стоимость объекта недвижимости;

Rкап – коэффициент капитализации;

ЧОД – чистый операционный доход.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем наиболее эффективном использовании;

2) расчет ставки капитализации;

3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации, путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Остановимся подробно на каждом из вышеперечисленных этапов.

1). Расчет ожидаемого чистого операционного дохода.

Оценщик недвижимости работает со следующими уровнями дохода:

• ПВД (потенциальный валовой доход);

• ДВД (действительный валовой доход);

• ЧОД (чистый операционный доход);

• ДП (денежные поступления) после выплат процентов за кредит.

Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД = S • Са, (2.2)

Где: S – площадь, сдаваемая в аренду, м2;

Са – арендная ставка за 1 м2.

Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы. (3.2)

Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. В отсутствии таковой для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик прежде всего анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, т.е. существующие арендные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны) и на этой основе рассчитывает коэффициент недоиспользования (Кнд) объекта недвижимости:

Кнд = (Дп • Тс ) / На , (4.2)

где: Дп – доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договора;

Тс – средний период в течение которого единица объекта недвижимости свободна;

На – число арендных периодов в году.

Коэффициент загрузки зависит от различных типов недвижимости (отелей, магазинов, многоквартирных домов и т.д.). При эксплуатации объектов недвижимости желательно поддерживать коэффициент загрузки на высоком уровне, так как значительная часть операционных расходов является постоянной и не зависящей от уровня загрузки.

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики на перспективу:

Коэффициент потерь при сборе платежей (Кп) = Потери при сборе арендных платежей (Па) (5.2)

Потенциальный валовой доход (ПВД)

 

Опираясь на ретроспективную и текущую информацию, оценщик может рассчитать коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей с последующей корректировкой для прогнозирования величины действительного валового дохода:

Кндп = Па + П нд (6.2)

ПВД

 

Где: Кндп – коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей;

Па – потери при сборе арендной платы;

П нд – потери от недоиспользования площадей;

ПВД – потенциальный валовой доход.

Помимо потерь от недоиспользования и при сборе арендных платежей необходимо учесть прочие доходы, которые можно увязать с нормальным использованием данного объекта недвижимости в целях обслуживания, в частности, арендаторов (например, доход от сдачи в аренду автомобильной стоянки, склада и т.д.), и не включаемые в арендную плату.

Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

ЧОД = ДВД – ОР. (7.2)

Операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы принято делить на:

• условно-постоянные;

• условно-переменные, или эксплуатационные;

• расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг: (налог на имущество, налог на землю, страховые взносы (платежи по страхованию имущества, заработная плата обслуживающего персонала плюс налоги на нее).

К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг: (коммунальные, на содержание территории, на текущие ремонтные работы,

расходы по обеспечению безопасности, расходы на управление и т.д.).

К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматура). Предполагается, что денежные средства резервируются на счете. Резерв на замещение рассчитывается оценщиком с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете средства. Если не учесть резерва на замещение, то чистый операционный доход будет завышенным.

2). Расчет коэффициента капитализации.

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:

• с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);

• метод рыночной выжимки;

• метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.

Теоретически коэффициент капитализации для текущего дохода должен прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

• компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции;

• компенсацию за риск;

• компенсацию за низкую ликвидность;

• компенсацию за инвестиционный менеджмент;

• поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

1). ставки дохода на капитал (ставка доходности инвестиций), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретным объектом недвижимости;

2). нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Rкап = Rдох кап + Δ · Rнорм возвр , (8.2)

где: Rкап – коэффициент капитализации,

Rдох кап – ставка дохода на капитал,

Rнорм возвр – норма возврата капитала,

Δ – снижение стоимости недвижимости (изнашиваемая часть активов).

Ставка дохода на капитал (Rдох кап ) строится чаще всего методом кумулятивного построения:

Безрисковая ставка дохода

+ Премии за риск вложения в недвижимость

+ Премии за низкую ликвидность недвижимости

+ Премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата».

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие – поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.

Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как российскими, так и западными показателями по безрисковым операциям. Безрисковой ставкой по западной методике считается ставка доходности по долгосрочным (20 лет) правительственным облигациям на мировом рынке (США, Германия, Япония и т.д.). В России в качестве безрисковой ставки чаще берется доходность по ОФЗ.

Расчет премий за риски

• надбавка за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке;

• надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;

• надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала.

Существуют три способа расчета нормы возврата капитала (Rнорм возвр ):

1). Метод Ринга.

Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями:

Rнорм возвр = 100% / n, (9.2)

Rкап = Rдох кап + Δ · 100 / n, (10.2)

где: n – оставшийся срок экономической жизни, в годах;

Rдох кап – ставка доходности инвестиций, %.

2). Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции:

Rнорм возвр = SFF(п, Y), (11.2)

Rкап = Rдох кап + Δ · SFF(п, Y), (12.2)

где: SFF – фактор фонда возмещения SFF = Y / ((1+Y)n – 1);

Y – ставка дохода на инвестиции (Rдох кап ).

3). Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

Rнорм возвр = SFF(п, Yб), (13.2)

Rкап = Rдох кап + Δ · SFF(п, Yб). (14.2)

где: Yб- безрисковая ставка .

Расчет коэффициента капитализации методом рыночной выжимки

Основываясь на рыночных данных ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости,по можно вычислить коэффициент капитализации:

Rкап=1/n Ʃ Ci / ЧОДi (15.2)

 

где: ЧОД i — чистый операционный доход i-го объекта-аналога;

Сi — цена продажи i-го объекта-аналога.

где ЧОД i – чистый операционный доход i-го объекта-аналога;

При всей внешней простоте применения этот метод расчета вызывает определенные сложности – информация по ЧОД и ценам продаж относится к категории «непрозрачной» информации.

Расчет коэффициента капитализации методом связанных инвестиций.

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается:

Rm = ДО / К (16.2)

где: Rm – ипотечная постоянная;

ДО – ежегодные выплаты по обслуживанию долга;

К – сумма ипотечного кредита.

Re = Годовой ДП

до выплаты налогов (17.2)

Величина собственного

капитала

Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле:

 

 

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:

R = М •Rm + ( 1 – M ) •Re (18.2)

 

где: М – коэффициент ипотечной задолженности.

Преимущество метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого — предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках. Не рекомендуется использовать для объектов незавершенного строительства.

2.1.2. Метод дисконтированных денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Применяется метод ДДП, когда предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих; имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости; потоки доходов и расходов носят сезонный характер; оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект; объект недвижимости строится или только что построен (или введен в действие).

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Алгоритм расчета метода ДДП.

1. Определение прогнозного периода.

Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет.

2. Прогнозирование величин денежных потоков от объекта недвижимости для каждого прогнозного года.

Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:

тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представляемой заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде;

изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;

прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:

1) потенциальный валовой доход;

2) действительный валовой доход;

3) чистый операционный доход;

4) денежный поток до уплаты налогов;

5) денежный поток после уплаты налогов.

Особенности расчета денежного потока при использовании метода.

ДВД = ПВД – Потери от незанятости и при сборе арендной платы + Прочие доходы (19.2)

ЧОД = ДВД – ОР – Предпринимательские расходы владельца недвижимости, связанные с недвижимостью (20.2)

Денежный поток до уплаты налогов = ЧОД – Капиталовложения – Обслуживание кредита + Прирост кредитов (21.2)

Денежный поток для недвижимости после уплаты налогов =

= Денежный поток до уплаты налогов – Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости (22.2)

3. Расчет стоимости реверсии.

Реверсия – это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов.

Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

1) назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;

2) принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;

3) капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

4. Определение ставки дисконтирования.

Ставка дисконта – ставка процента, используемая для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.

Ставка дисконтирования отражает взаимосвязь «риск – доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости.

Ставка дисконтирования для объекта недвижимости должна учитывать те же факторы что и ставка капитализации: (компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции, компенсацию за риск, компенсацию за низкую ликвидность, компенсацию за инвестиционный менеджмент).

В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:

1) метод кумулятивного построения;

2) метод сравнения альтернативных инвестиций;

3) метод выделения;

4) метод мониторинга.

Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.

Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск.

Метод кумулятивного построения подробно рассмотрен выше в настоящей работе.

Метод сравнения альтернативных инвестиций применяется чаще всего при расчете инвестиционной стоимости объекта недвижимости. В качестве ставки дисконтирования может быть взяты:

требуемая инвестором доходность (задается инвестором);

ожидаемая доходность альтернативных проектов и финансовых инструментов, доступных инвестору.

Метод выделения – ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости.

Наилучший вариант расчета ставки дисконтирования методом выделения – интервьюирование покупателя (инвестора) и выяснение, какая ставка была использована при определении цены продажи, как строился прогноз будущих денежных потоков. Если оценщиком полностью получена интересующая его информация, то он может рассчитать внутреннюю норму прибыли (конечную отдачу) аналогичного объекта. На полученную величину он будет ориентироваться при определении ставки дисконтирования.

Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений.

Если необходимо учесть влияние риска на величину дохода, в ставку дисконта при оценке единичных объектов недвижимости следует вносить поправки. Данный прием позволяет учесть разную степень риска при получении дохода от одного объекта недвижимости.

5. Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

, (23.2)

где: РV – текущая стоимость;

Сt – денежный поток периода t;

i – ставка дисконтирования денежного потока периода t;

R – стоимость реверсии;

п – длительность прогнозного периода, лет.

Стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна сумме текущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости остаточной стоимости (реверсии).

2.2. Сравнительный подход к оценке недвижимости.

Основным принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, согласно которому рациональный покупатель не заплатит за конкретный объект недвижимости сумму больше, чем обойдется ему приобретение другого сходного объекта недвижимости, обладающего аналогичной полезностью.

При применении этого подхода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними. Для применения сравнительного подхода необходимо наличие развитого рынка недвижимости.

В рамках сравнительного подхода к оценке выделяют два метода:

• метод сравнения продаж;

• метод валовой ренты.

Метод сравнения продаж является основным методом, а метод валовой ренты представляет собой частный случай метода сравнения продаж.

2.2.1. Метод сравнения продаж

Метод сравнения продаж базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости методом сравнения продаж.

1-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

2-й этап. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3-й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

На первом этапе необходимо сегментирование рынка, т.е. разбиение рынка на секторы, имеющие сходные объекты по назначению использования, качеству, передаваемым правам, местоположению, физическим характеристикам и сходные субъекты по платежеспособности, возможностям финансирования, инвестиционной мотивации.

Единицы сравнения.

Поскольку объекты различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо физическая единица (например, цена за 1 м2).

На различных сегментах рынка недвижимости используются различные единицы сравнения.

Единицы сравнения земли: цена за 1 га, цена за 1 сотку, цена за 1 м2.

Единицы сравнения застроенных участков: цена за 1 м2 общей площади, цена за 1 фронтальный метр, цена за 1 м2 чистой площади, подлежащей сдаче в аренду, цена за 1 м3.

Классификация и суть поправок.

Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, что отражено на рисунке 2.1.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент.

К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи.

 

Рис. 2.1. Классификация поправок.

Стоимостные поправки:

а) денежные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, применяется отрицательная поправка.

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

Расчет и внесение поправок.

Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

• методы парных продаж;

• экспертный метод;

• статистические методы.

Метод парных продаж. Парными продажами являются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением какого-либо одного параметра. Этот метод применяется в том случае, когда есть возможность подобрать парные продажи, что очень часто представляет собой большую сложность.

В основе экспертного метода расчета и внесения поправок лежит субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

Статистические методы. Суть статистических методов состоит в проведении корреляционно-регрессионного анализа, который подразумевает допустимую формализацию зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Данный метод достаточно трудоемок.

Когда по всем сравниваемым объектам скорректированы цены, требуется согласование полученных значений путем расчета средневзвешенной (среднеарифметической) величины.

Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех отобранных аналогов, к которым вводились меньшее количество и величина поправок. Иначе говоря, наибольший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

2.2.2. Метод валовой ренты

Метод валовой ренты применяется к оценке доходной недвижимости, широко реализуемой на рынке. Этот метод можно рассматривать как частный случай общего метода сравнения продаж. Он основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продаж недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду. Эта взаимосвязь измеряется валовым рентным мультипликатором (ВРМ).

Валовый рентный мультипликатор – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле (24.2).

 

Цоб = ПВДоб • ВРМа = ПВДоб0 • [Σ (Цi а / ПВД i а )]/ т, (24.2)

где: Цоб – вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

ПВДоб – валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта;

ВРМа – усредненный валовой рентный мультипликатор по аналогам;

Цi а – цена продажи i-го сопоставимого аналога;

ПВД i а – потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога;

т – количество отобранных аналогов.

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки: может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости, полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом, не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.

2.3. Затратный подход к оценке недвижимости.

2.3.1. Общая характеристика затратного подхода.

Затратный подход основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств соответствуют стоимости этого объекта. Типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности в существующем состоянии.

Необходимое условие для использования затратного подхода – точная детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход к оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Это касается прежде всего объектов доходной недвижимости.

Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в случаях когда оцениваются новые или недавно построенные объекты, когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли, когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства, для оценки объектов незавершенного строительства, для оценки в целях выделения объектов налогообложения, для оценки в целях страхования, для итогового согласования стоимости.

Базовая формула затратного подхода к оценке недвижимости имеет вид:

Сон = Сзу + СВ или Сон = Сзу + СЗ, (25.2)

где: Сон – стоимость объекта недвижимости;

Сзу – стоимость земельного участка;

СВ – стоимость воспроизводства улучшений земельного участка;

СЗ – стоимость замещения улучшений земельного участка.

Стоимость замещения объекта оценки — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства объекта оценки — сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Поскольку в стоимости воспроизводства и стоимости замещения определяются с учетом износа, то базовая формула затратного подхода может быть трансформирована:

Сон = Сзу + ПСВ – И или Сон = Сзу + ПСЗ – И, (26.2)

где: Сон – стоимость объекта недвижимости;

Сзу – стоимость земельного участка;

ПСВ – полная стоимость воспроизводства улучшений земельного участка;

ПСЗ – полная стоимость замещения улучшений земельного участка;

И – износ объекта оценки.

Полная стоимость замещения — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки как нового, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, без учета износа объекта оценки, с добавлением предпринимательской прибыли.

Полная стоимость воспроизводства — сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки как нового, с применением идентичных материалов и технологий, без учета износа объекта оценки, с добавлением предпринимательской прибыли.

Износ – потеря стоимости объекта недвижимости, вызванная любой причиной.

2.3.2. Расчет полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения)

Выбор метода расчета полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения требует определенного обоснования и зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристик и т.д.

В основе определения полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.

Прямые затраты – затраты, непосредственно связанные со строительством. (Полный перечень затрат, отражаемых в себестоимости, приводится в Типовых методических рекомендациях по планированию и учету себестоимости строительных работ № БЕ-11-260/7, утвержденных постановлением Государственного комитета РФ по вопросам архитектуры и строительства от 4 декабря 1995 г.)

Косвенные затраты – затраты, не относящиеся непосредственно к строительству: стоимость инвестиций в землю, гонорары проектно-сметным организациям, маркетинговые, страховые и рекламные расходы и другие затраты, накладные расходы.

В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета существует несколько способов определения полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения):

• метод сравнительной единицы;

• метод разбивки по компонентам;

• метод количественного обследования.

1). Расчет полной стоимости воспроизводства (замещения)

методом сравнительной единицы

Метод сравнительной единицы предполагает расчет полной стоимости воспроизводства или замещения на основе стоимости строительства сравнительной единицы (1 м2, 1 м3) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.).

В качестве примера рассмотрим расчет стоимости объекта недвижимости, когда в качестве сравнительной единицы выбрана стоимость 1 м2 типичного сооружения.

ПСЗ =С1 м2 • So • Кп •Кн • Км • Кв • К пз • К ндс , (27.2)

где: ПСЗ – полная стоимость замещения оцениваемого объекта;

С1 м2 – стоимость 1 м2 типичного сооружения на базовую дату;

So – площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения);

Кп – коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта, полученных в БТИ (бюро технической инвентаризации), и строительной площади (Кл = 1,1 – 1,2);

Кн – коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн= 1);

Км – коэффициент, учитывающий местоположение объекта;

Кв – коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки;

Кпз – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%);

Кндс – коэффициент, учитывающий НДС (%).

Поскольку в большинстве случаев базой для сравнения является стоимость сравнительной единицы не идентичного объекта, а близкого аналога, то рассчитанная по методу сравнительной единицы стоимость объекта является полной стоимостью замещения.

Информационной базой для приведенной методики расчета могут служить Укрупненные показатели стоимости строительства. Укрупненные показатели стоимости строительства издаются консалтинговой компании «КО-ИНВЕСТ», имеются выпуски «Промышленные здания», «Жилые здания», «Общественные здания», «Складские здания и сооружения», «Магистральные сети», «Сооружения городской инфраструктуры» и ежеквартальное издание «КО-ИНВЕСТ» «Индексы цен в строительстве».

2). Расчет полной стоимости воспроизводства (замещения)

методом разбивки по компонентам

Метод разбивки по компонентам отличается от предыдущего тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов — фундаментов, стен, перекрытий и т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле:

Сзд =[Σ Vj • C j ]• Кн, (28.2)

где: Сзд – стоимость строительства здания в целом;

Vj – объем j-го компонента;

C j – стоимость единицы объема;

Кн – коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта.

3). Расчет полной стоимости воспроизводства (замещения)

методом количественного обследования.

Метод количественного обследования основан на детальных количественном и стоимостном расчетах затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Метод количественного обследования дает более точные результаты, вместе с тем он является более трудоемким методом. Полная стоимость воспроизводства или полная стоимость замещения рассчитываются как сметная стоимость строительства с учетом, всех накладных расходов, косвенных расходов и прибыли предпринимателя. Стоимость строительства зданий и сооружений определяется величиной инвестиций, необходимых для его осуществления. Сметная стоимость строительства зданий и сооружений – это сумма денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии с проектной документацией.

2.3.3. Определение износа объекта недвижимости

Определение износа необходимо для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости.

Выделяют два способа расчета износа: метод срока жизни и метод разбиения на виды износа.

1). Расчет износа методом срока жизни.

При расчете износа методом эффективного возраста используются понятия: физическая жизнь здания, эффективный возраст, оставшийся срок экономической жизни.

Физическая жизнь здания (ФЖ) – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности здания. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) – период времени, прошедший со ввода объекта в эксплуатацию до даты проведения оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату проведения оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Определение износа зданий методом срока жизни базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к стоимости воспроизводства (замещения) здания.

Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой:

И = (ЭВ : ФЖ) • 100% = [ЭВ : (ЭВ + ОСФЖ)] • 100%, (29.2)

где: И – износ, %;

ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

Для приближенных расчетов износа возможно использовать упрощенную формулу:

И = (ХВ : ФЖ) • 100%, (30.2)

где: ФЖ – типичный срок физической жизни.

2). Расчет износа методом разбиения на виды износа.

Наиболее распространенным является метод разбиения на виды износа.

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический). Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Экономический износ, как правило, неустраним.

 

Рис. 3.2. Классификация износа объектов недвижимости.

Износ считается устранимым, если его устранение физически возможно и экономически целесообразно.

Сумма всех возможных видов износа – это накопленный износ объекта недвижимости.

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ может возникать под воздействием эксплуатационных факторов или под воздействием естественных и природных факторов.

Существуют четыре основных метода расчета физического износа:

• экспертный;

• нормативный (или бухгалтерский);

• стоимостной;

• метод расчета срока жизни здания.

Самым точным способом является экспертный. Он предполагает создание дефектной ведомости и определение процента износа всех конструктивных элементов здания или сооружения.

Нормативный метод расчета физического износа основан на использовании различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

Стоимостной метод заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений.

К функциональному износу относят снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым.

Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату проведения оценки без обновленных элементов.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков.

Внешний (экономический) износ — обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Хотя внешний износ в большинстве случаев не устраним, иногда он может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

2.4. Методы оценки земельных участков

Земельный участок – это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Оценка стоимости земельных участков проводится на основе Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р.

Единичная и кадастровая оценка стоимости земельных участков предполагает комплексное применение трех подходов: доходного, сравнительного и затратного (рисунок 4.2). В сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. В доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков носят рекомендательный характер. В случае использования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование.

 

Рис. 4.2. Методы оценки земельных участков.

 

2.5. Вывод итоговой величины стоимости недвижимости.

Различные методы могут быть использованы в процессе оценки, но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных методов, должно определяться обоснованным суждением оценщика, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух и более методов.

Решение вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый метод взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки.

Существуют два базовых метода взвешивания:

— метод математического взвешивания;

— метод субъективного взвешивания.

Оценочное заключение базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого метода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании каждого метода. Во главе угла стоят профессиональный опыт и суждения оценщика.

Для определения удельного веса результатов, полученных в рамках каждого подхода к оценке недвижимости, необходимо учитывать следующие факторы:

• Степень соответствия каждого из примененных подходов: назначению оценки, цели оценки, функциональному назначению объекта оценки, оцениваемым правам.

• Какая степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов.

• Какова предпочтительность каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения объектов оценки.

• Какова надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах.

• Каков удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов.

Учет всех этих факторов дает возможность произвести взвешивание, и в конечном счете, вывести итоговое заключение.

 

 

 

 

 

 

Глава III. ОЦЕНКА И УПРАВЛЕНИЕ СТОИМОСТЬЮ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ ООО «СВИРС».

3.1. Постановка задания на оценку.

Таблица 1.3

Постановка задания на оценку

Основание для проведения оценки Договор об оценке № ХХ от ХХ.ХХ.2007 г.

Объект оценки • Здание: производственный корпус, литер К-К4, инв. № 8119, общая площадь 1786,80 кв. м. Номер объекта: 50:20:18:03062:007

• Земельный участок для строительства цеха по выпуску товаров народного потребления, общая площадь 7900 кв.м., кадастровый № 50:20:004 06 39:0050

Месторасположение Объектов Оценки 143081, М.О., Одинцовский р-н, д. Солослово-7, д.1

Заказчик ООО «СВИРС» в лице генерального директора Дугиновой Светланы Александровны, действующей на основании Устава.

Реквизиты Заказчика 143081, М,О. Одинцовский район, д. Солослово-7,дом 1, ИНН 5032014125, КПП 503201001, ОГРН 1025004070563, Р/С № 40702810440290121026 в Сбербанке России ОАО г. Москва, Одинцовский ОСБ № 8158 г. Одинцово , БИК 044525225, К/С № 30101810400000000225, ОКПО 23490337, ОКВЭД 36.14, 17.40

Имущественные права на Объект оценки

Право собственности на оцениваемый объект.

Имущество на момент оценки никому не продано, не заложено, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, не обременено какими-либо обязательствами третьих лиц.

 

Цель оценки Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки.

Предполагаемое использование результатов оценки Оценка рыночной стоимости объекта оценки производится для принятия управленческих решений в отношении данного объекта.

Вид стоимости рыночная

Дата оценки 1 апреля 2009 г.

Дата составления отчета 10 апреля 2009 г.

Срок проведения оценки с «01» апреля 2009 г.по «10» апреля 2009 г.

 

3.2. Процесс оценки.

3.2.1. Последовательность определения стоимости Объекта оценки.

Последовательность определения стоимости Объекта заключается в выполнении следующих этапов проведения оценки Объекта:

• заключение Договора;

• установление количественных и качественных характеристик Объекта, в том числе сбор и обработка:

— правоустанавливающих документов, сведений об обременении Объекта правами иных лиц;

— данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к Объекту;

— информации о технических и эксплуатационных характеристиках Объекта;

— иной информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик Объекта с целью определения его стоимости, а также другой информации (в том числе фотодокументов), связанной с Объектом.

• анализ рынка, к которому относится Объект;

• выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

• обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости Объекта;

• составление и передача Заказчику настоящего Отчета.

3.2.2. Применяемые стандарты, подходы и методы оценочной деятельности.

Работа выполнена в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998г., и Федеральными стандартами оценки: ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержденное Приказом Минэкономразвития РФ № 256 от 20.07.2007 года, ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», утвержденное Приказом Минэкономразвития РФ № 255 от 20.07.2007 года, ФСО № 3 «Требование к отчету об оценке», утвержденное Приказом Минэкономразвития РФ № 254 от 20.07.2007 года.

При проведении оценки Объекта были использованы следующие подходы к оценке:

затратный подход в рамках которого использовались: метод удельных затрат на единицу площади или объема и индексной метод.

сравнительный подход в рамках которого использовались: метод сравнения продаж и метод парных продаж (для внесения % корректировок).

доходный подход в рамках которого использовались метод капитализации дохода.

Для определения стоимости земельного участка использовался метод капитализации земельной ренты и метод остатка.

3.2.3. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

При составлении отчета были использованы следующие документы, предоставленные Заказчиком:

• Свидетельство о государственной регистрации права серия 50 АГ № 440609 от 19 сентября 2001 года.

На Здание: производственный корпус, литер К-К4, инв. № 8119, общая площадь 1786,80 кв. м. Номер объекта: 50:20:18:03062:007. Вид права: Собственность.

• Свидетельство о государственной регистрации права серия 50 АГ № 929350 от 26 июля 2002 года.

На Земельный участок для строительства цеха по выпуску товаров народного потребления, общая площадь 7900 кв.м., кадастровый № 50:20:004 06 39:0050.

• Выписка из технического паспорта на здание (строение);

• Справка БТИ о состоянии здания/помещения;

• Экспликация и поэтажный план помещений.

3.3. Анализ объекта оценки и его окружения.

3.3.1. Описание района Объекта оценки.

Объект оценки расположен на территории муниципального Одинцовского района Московской области на землях Назарьевской сельской администрации по адресу: Деревня Солослово-7, дом 1.

С точки зрения транспортной доступности объект оценки расположен между Можайским и Рублевским шоссе. Подъезд автотранспорта к объекту оценки свободен. Парковка автомобилей осуществляется на территории ООО «СВИРС», асфальтобетонные покрытия составляют 0,15 га, кровля крыш – 0,39 га, газоны -0,25 га, что не ограничивает возможность подъезда к объектам оценки. Расстояние до ближайшей железнодорожной станции «Перхушково» – 15 мин. на автотранспорте. Расстояние до ближайшей автобусной остановки «Дача №1» — 6 мин. пешком.

С запада от территории предприятия находится электроподстанция, с востока – жилые таунхаусы до ближайшего – 350 м., с юга – жилые дома усадебного типа д. Солослово, до ближайшего дома 150 м., с севера не паханное поле.

Вся территория ООО «СВИРС» огорожена железобетонным забором.

3.3.2. Описание Объекта.

Объект оценки – нежилое помещение здание: производственный корпус, литер К-К4, инвентарный № 8119, общая площадь 1786,80 кв.м. Номер объекта: 50:20:18:03062:007, на основании свидетельства о государственной регистрации права серия 50 АГ № 440609 от 19 сентября 2001 года.

– является собственностью ООО «СВИРС».

Полное описание характеристик конструктивных элементов и фото объекта оценки см. Приложение 1.

 

Рис. 1.3.Расположение объекта оценки

3.3.3. Анализ рынка Объекта оценки. Российский и Международный Обзоры рынков производственно — складских помещений.

Общая ситуация на международном и российском рынках производственно-складской недвижимости.

Замедления роста мировой экономики, высокая вероятность снижения активности в сфере торговли и транспортировки товаров привели к спаду арендных ставок на мировом рынке производственно- складских помещений.

В течение 2008 года объемы занятых промышленных площадей снижались практически на всех мировых рынках. Глобальный рост стоимости арендной платы замедлился до 2,4%, по сравнению с приростом в 6,1% в 2007 году, сообщает портал Europe-re.com.

По оценке специалистов Praedium, общий кризис банковской ликвидности, нестабильная ситуация на финансовых рынках и низкая активность среди крупных инвесторов снизили инвестиционную активность на рынке недвижимости многих зарубежных стран. Инвестиционная активность на рынке складской недвижимости в Европе снизилась на 38%, до 4.5 млрд. евро по сравнению с прошлым годом. Об этом сообщается в исследовании компании Jones Lang LaSalle «Тенденции и перспективы», посвященном европейскому рынку логистики.

Европа.

Складские рынки Европы достаточно хорошо удерживают свои позиции в условиях замедления экономического роста, в некоторых странах Центральной и Восточной Европы годовой рост арендных ставок составил 6,7%, то есть примерно столько же, сколько в 2007 году. Так, в Польше стоимость аренды в 2008 году поднялась на 28%, в Киеве, Украина, — на 25%., что касаемо России, то здесь ставки аренды выросли на 23%. Эксперты связывают данный тренд со значительным спросом на фоне нехватки качественных объектов.

Лидирует в группе стран ЦВЕ по оснащенности складскими помещениями Польша. Но даже несмотря на это, польский рынок находится в зачаточном состоянии. На сегодня значительная доля складских помещений находится вблизи столицы государства — Варшавы, хотя строятся современные складские комплексы и в других крупных районных центрах.

Варшава как бы обрамлена тремя кольцами складских комплексов. Первое, самое престижное, находится в центральной части города. Здесь, как правило, арендуются площади не более 2000 кв. м. Продукция со складов отвозится непосредственно в магазины города. Следующее, второе складское кольцо находится в радиусе 15-40 км от центра и включает в себя крупные современные складские комплексы Blonie, Ozarow и Piaseczno. В них традиционным спросом пользуются площади размером 3000-8000 кв. м. Третье, последнее кольцо находится в радиусе 50 км от Варшавы, вблизи транспортных магистралей, ведущих из Варшавы в крупные районные центры — Познань, Лодзь и Катовице. “Единицей измерения” на территории подобных комплексов является площадь в 10 000 кв. м. Именно в таких масштабах оперируют международные и крупные национальные компании.

Второе после Варшавы место по строительству складских комплексов занимает другой крупный город — Познань. Это объясняется постоянно укрепляющимися связями с соседней Германией.

Развивается индустрия складских комплексов и на территориях, прилегающих к строящейся магистрали национального значения Катовице — Дрезден, которую планируется сдать в эксплуатацию в 2009 г. Освоение этой трассы, в свою очередь, позволит повысить объемы перевозок в такие крупные города, как Краков и Вроцлав.

Что касается общих тенденций, то самыми востребованными являются складские помещения площадью 700-2000 кв. м на территории офисных комплексов (как правило, в черте города) и площади размером 10 000 кв. м и более на территории логистических парков.

Арендные ставки на складские помещения в черте Варшавы составляют 4,5-5 евро за 1 кв. м. в месяц. За пределами Варшавы современное складское помещение можно арендовать дешевле — в среднем за 3,25-4,7 евро за 1 кв. м в месяц.

Что касается цен продаж производственно-складских помещений, то цены варьируются в от 1 114 000 евро до 1 500 000 евро, на помещения площадью от 1000 кв.м до 3000 кв.м.

Аналогичная ситуация в секторе складских помещений сложилась и в Венгрии. Как и в Польше, весь их комплекс (общей площадью 2 млн кв. м) состоит из двух видов площадей — переоборудованных под складские нужды производственных корпусов и новых зданий, построенных по западным стандартам с учетом новейших технологий. Главные складские комплексы сосредоточены на окраинах Будапешта. Примечательно, что в Венгрии доля бывших промышленных корпусов, построенных главным образом в 1950-1960-е гг., составляет 80% в общей массе складских площадей страны. Они не только морально устарели, но и физически изношены.

Пионерами в области девелопмента складов, как и в ряде стран ЦВЕ, в Венгрии стали крупные торговые операторы, например Auchan и Tesco, возводившие складские комплексы для своих нужд. Спрос на складские помещения по-прежнему диктуют крупные международные компании — французские, немецкие, итальянские и австрийские.

Еще одним из сильных звеньев сектора складской недвижимости в странах ЦВЕ представляет собой Чехия. Вместе с тем, по мнению отдельных участников регионального рынка коммерческой недвижимости, ситуация со складами в этой стране до сих пор остается “невнятной”, несмотря на поступательное развитие сектора. Усилия правительства страны, направленные на развитие основных трасс — с севера на юг Чехии, — явно не удовлетворяют запросам крупных международных торговых операторов, которые хотели бы работать в условиях более разветвленного транспортного снабжения.

Азиатско-Тихоокеанский регион.

На втором месте, со 179 $, расположились промышленные площади в Токио, Япония. Но в Токио новое промышленное строительство почти не ведется, главным образом ввиду высоких цен на землю (цены на землю в Азиатско-Тихоокеанском регионе занимают первое и второе места в мировом рейтинге – в Гонконге цены достигают 11 126,78 долларов за 1 кв. м, а в субрынке Токио Ариаке – 4 036,56 доллара за 1 кв. м.) и дороговизны необходимых мероприятий по борьбе с загрязнением окружающей среды.

Ожидается, что Азиатско-Тихоокеанский регион сохранит в 2008 году лидирующие позиции, при этом рейтинг стран возглавят Китай и Индия. Тем не менее, все внимание будет сосредоточено на США – многое зависит от того, насколько затянется спад в американской экономике. Многие страны Азиатско-Тихоокеанского региона сильно зависят от поставок в США, хотя Китай постепенно также становится важным источником спроса. Сохранится высокая активность в портовых городах, так как межрегиональная торговля остается относительно активной. Ставки аренды складских помещений в регионе сильно разнятся, при этом ставки на рынках Японии, Гонконга и Сингапура превышают 170 $ за 1 кв. м. в год. Три японских рынка занимают второе, третье и четвертое места в рейтинге самых высоких ставок после Лондона.

Северная Америка

Ожидается, что показатели складских рынков США и Канады в 2008 будут хуже, чем в 2007. Тем не менее, канадские рынки, особенно в Западной Канаде, продолжат демонстрировать рост, превышающий среднерыночное значение. Вероятно, американские складские рынки, связанные с энергетикой и сельским хозяйством сохранят сильные позиции, но те секторы, которые имеют дело с потребительскими расходами и перерабатывающей промышленностью, продемонстрируют более скромные показатели. Американская экономика переживает спад, и активность на рынке аренды будет снижаться под влиянием кризиса на рынке жилья и его экономических последствий. Тем не менее, большинство североамериканских рынков имеют стабильные базовые показатели, при этом ожидается, что в ближайшие месяцы ставки аренды складских помещений останутся на прежнем уровне. Ставки аренды складов в Северной Америке остаются умеренными на фоне мировых тенденций, при этом самые высокие ставки зафиксированы в Гонолулу (174,67 доллара за 1 кв. м в год).

Россия.

Что касаемо производственно-складской недвижимости России, то рынок в России еще в недостаточной мере сформирован, чтобы активно реагировать на ситуацию на западных рынках.

На сегодняшний день рынок производственно-складской недвижимости один из самых молодых в России. Он характеризуется относительно небольшим числом предложений и реальных сделок с объектами производственно-складского назначения в отличие от рынка коммерческой недвижимости. До сих пор в России в данном сегменте в основном представлены низкокачественные помещения, выжидающими собственниками, большим количеством мелких арендаторов и непроизводственным использованием промышленных зон.

Достаточно большое количество производственных помещений используется под склады, качество таких складов приравнивается к классу «С» По данным Knight Frank «Мир складов», общий объем промышленных площадей, уже используемых под складские цели, составляет 364 600 кв.м, при этом еще 114 400 кв.м. площадей заводов в настоящее время свободно и предполагается для использования как в промышленных, так и в складских целях. Таким образом, из всех производственных площадей, составляющих предложение, 76,1 % используется под складские цели, то есть не по назначению. Подобные помещения по многим параметрам не соответствовали нормативам для складских комплексов, установленным в европейских странах. В числе основных претензий арендаторов фигурировали сравнительно низкие потолки — 4-6 м это явилось причиной для объединения усилий крупных сетевиков, международных и региональных девелоперов. Сектор складских комплексов в России стал активно развиваться.

На рынке качественных складских помещений Московского региона по-прежнему ощущается недостаток предложения. Доля пустующих площадей на конец 3-го квартала 2008 года составила лишь 2,9 %. Спрос на качественные складские помещения остается на высоком уровне. Проекты, выходящие на рынок, продолжают сдаваться на стадии строительства. Сохраняющийся недостаток предложения поддерживает рост максимальных арендных ставок. К концу 3-го квартала 2008 года ставки выросли до $160/кв. м/год по сравнению с $150/кв. м/год в прошлом квартале, а сейчас составляют от 200$ и выше .

По словам департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International (Россия), регулярный рост ставок аренды на производственно-складскую недвижимость отмечался с 2004 – 2005 года, — с момента формирования профессионального рынка в России. Начиная с 2008 года, арендные ставки выросли на 10-15%. Рассматривая объекты, которые планируется к вводу в 2009 году, эксперт отмечает колебание ставки от 160 – 200 долларов за 1 кв. м в год. Данный рост ставок вызван, прежде всего, увеличением себестоимости строительства — выросла стоимость строительных материалов (стоимость строительства 1 кв. м качественного складского комплекса составила около 1 100 долларов), повысились цены на земельные участки, на подключение и согласование всех необходимых технических условий и коммуникаций, а также сложностью с привлечением финансирования и сохраняющимся спросом со стороны арендаторов, который, на данный момент, превышает предложение.

В последние годы развитие новых форматов становится заметной тенденцией, определяющей ситуацию на рынке производственно — складской недвижимости в Москве и регионах в ближайшей перспективе.

Основные тенденции и прогнозы развития Российского рынка производственно-складских помещений:

Важной тенденцией является декларация крупными российскими и иностранными компаниями намерения инвестировать значительные средства в складские и индустриальные проекты. Сохраняются все предпосылки для очень быстрого роста рынка качественной складской недвижимости в ближайшие несколько лет. В связи с малым количеством качественных складских площадей распространенной стала практика предварительной аренды, наблюдается тенденция к увеличению сроков арендных договоров (до 10 лет и выше). Наблюдается стабилизация арендных ставок, хотя Москва имеет статус одного из самых дорогих логистических рынков Европы. Скорее всего, эта тенденция сохранится в течение нескольких лет и значительной корректировки ставок в сторону снижения не произойдет.

Важным событием для производственно — складского рынка Московского региона стало начало программы «Пром-Сити», инициированной правительством Москвы для вывода производственных территорий из центральных районов города.

Качественные объекты в столице появляются и «внепрограммно»: например, в 2006 году на юго-востоке Москвы на территории 5,2 га открылся терминал Logopark Kapotnya площадью 11,5 тыс. м2. Девелопером и инвестором проекта является группа компаний «Техстрой». Открывшись, комплекс сразу же был полностью сдан в аренду сроком на три года торговой компании «Грат-Вест».

В рамках этой программы до 2020 года создадут новые промышленные зоны в таких районах, как Бутово и Молжаниново. На данных территориях предполагается строительство складских зон с таможенными терминалами.

Планируемое строительство Центральной кольцевой автодороги (ЦКАД) также повлияет на увеличение складских площадей вдоль данной транспортной магистрали по мере строительства. Начало строительства трассы намечено на 2007 год, окончание — 2020 год.

Начало массовых переездов промышленных предприятий и баз за пределы городской черты, в специально предназначенные для них зоны, не заставит себя ждать. Ведь подобная мировая практика давно уже существует и полностью оправдала себя во всех отношениях: и в социальном, и в экологическом, и в производственном. В настоящее время большинство потребителей рынка отодвинули границы удаленности рассматриваемых объектов производственно-складской недвижимости до 30-35 км от МКАД. Наиболее популярными направлениями и районами являются Северо-Западное и Западное направления, являющиеся основными путями, по которым импортируются грузы из Европы.

Идея создания индустриальных парков в России получила поддержку на государственном уровне совсем недавно. Так, в 2005-2006 годах Правительство Московской области разработало и приняло Программу по созданию промышленных округов. На сегодняшний день девелоперы заявили о развитии нескольких логистических и многофункциональных парков в рамках упомянутой программы (Белый Раст, Радумля, Котово и др.). Привлекательность формата успели оценить западные инвесторы (преимущественно частные компании), которые стали развивать промышленные парки в регионах, где созданы максимально комфортные для них условия.

Следует отметить еще один факт, способный повлиять на рынок производственно-складской и логистической недвижимости: начиная с 2006 года, правительство Московской области выделяет землю для создания новых промышленных зон на конкурсной основе. Для этого в Подмосковье уже отобраны 60 земельных участков общей площадью 13 тыс. га. Для создания в Московской области 60 промышленных округов подмосковные чиновники обещают привлечь в ближайшие пять лет 340 млрд. руб. (около 12,5 млрд. долларов США) частных инвестиций. За счет привлеченных инвестиций в Московской области к 2010 году планируется создать 8 логистических центров, 4 технопарка, 32 индустриальных парка, 6 агропромышленных, 7 многофункциональных парков и несколько офисно-деловых центров.

Несмотря на постоянно растущие объемы строительства, предложение качественных складских площадей не может покрыть существующий спрос. При этом наблюдается практически низкий уровень предложения готовых помещений.

Ожидается, что в ближайшее время в секторе складской недвижимости появится больше девелоперов, предлагающих объекты на открытом рынке, при этом число российских компаний, арендаторов помещений высокой категории, увеличится.

Виды производственно-складской недвижимости.

В России пока что нет единой классификации, позволяющей проводить отличия в рамках того или иного проекта с индустриальной составляющей. В западном понимании существуют вполне заметные различия между такими форматами, как индустриальные парки, технопарки, логистические парки (табл.).

Таблица 2.3

Сравнение форматов индустриальной недвижимости

Формат

Индустриальный парк Технопарк Логистический парк

Особенности

Комплекс, состоящий из индустриальных, складских и вспомогательных помещений, который позволяет организовать полный производственный цикл на одной территории. Комплекс ориентирован на организацию высокотехнологичных инновационных производств. На базе таких парков осуществляется сотрудничество производственных компаний и научно-исследовательских центров. Комплекс ориентирован на обработку и управление товаропотоками.

Источник информации: Ssklad.ru

Как уже отмечалось выше, в Москве отсутствует общепринятая классификация производственно — складской недвижимости, однако на рынке наблюдается существенная разница в качественных показателях и технической оснащенности такой недвижимости, поэтому целесообразно привести примерную классификацию, отражающую качественные отличия. Ниже перечислены основные параметры, определяющие классность объекта.

Класс А.

Современное одноэтажное здание, построенное по современным технологиям с использованием высококачественных материалов с высотой потолков от 8 метров, позволяющие установку многоуровнего стеллажного оборудования; ровный пол с антипылевым покрытием; система пожарной сигнализации и автоматической системой пожаротушения; полностью регулируемый температурный режим; тепловые завесы на воротах; автоматические ворота докового типа с гидравлическим пандусом, регулируемым по высоте; система центрального кондиционирования и /или система приточно-вытяжной вентиляции; система охранной сигнализации и система видеонаблюдения; офисные площади при складе; оптико-волоконные коммуникации; достаточная территория для отстоя и маневрирования большегрузных автопоездов; расположение на центральных магистралях или КАД, обеспечивающее хороший подъезд.

Класс В.

Капитальное здание (как правило многоэтажное); высота потолков от 4,5 до 8 метров; пол — асфальт или бетон без покрытия; температурный режим от 10 ° до 18 ° С; пожарная сигнализация и система пожаротушения; пандус для разгрузки автотранспорта; офисные помещения при складе; телекоммуникации; охрана по периметру территории.

Класс С.

Капитальное производственное помещение или утепленный ангар с высотой потолков от 3,5 до 18 метров; отапливаемое; температура зимой 8-14° С; пол – асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия.

Класс D.

Подвальные помещения, не отапливаемые производственные помещения или ангары.

Что касается складских помещений, то международной консалтинговой компанией Knight Frank была разработана следующая классификация складских помещений: (А+, А, В+, В, С, D). Все они обладают рядом общих характеристик, но принципиально различаются по нескольким признакам. Главными отличительными чертами приведенных классов является:

• высота потолка ( у складских помещений класса А+ высокие потолки не менее 13м, у класса А- не менее 10м, у класса В+ от 8м, у класса В от 6м, у класса С от 4м.

• классы А+, А, В+ могут быть только современные ОДНОЭТАЖНЫЕ складские здания с наличием ровного бетонного пола с антипылевым покрытием.

• Класс В — Одно- двухэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы вновь построенное или реконструированное.

• Класс С — Капитальное производственное помещение или утепленный ангар.

• Класс D — Подвальные помещения или объекты, не отапливаемые производственные помещения или ангары.

Предложение производственно-складской недвижимости в Москве и Московской области.

В плане развития производственно- складского сектора Москва и Московская область являют собой полные противоположности.

Московская промышленность сегодня имеет туманные перспективы, о рынке промышленно-складской недвижимости в Москве говорить преждевременно. А вот потенциал промышленного развития Подмосковья, напротив, высок- это перспективнейшее направление рынка недвижимости, и здесь начинает формироваться современный рыночный сегмент промышленных помещений. Пока это лишь проекты индустриальных парков, но через два-три года эксперты ожидают существенного изменения ситуации.

Что касается предложения, то основную часть объектов составляют складские комплексы (52%). При этом доля производственно-складских (27%) и офисно-складских (20%) комплексов является средней по своему количественному составу. Заметим, что доля логистических центров в количественном отношении является минимальной (1%).

 

Рис. 2.3.Распределение предложения объектов производственно-складской недвижимости в Московской области.

2008 год характеризовался тем, что активно строились производственно-складские объекты в регионах, в основном в первом полугодии. Были построены такие высококачественные логистические комплексы, как «Ленинградский терминал», ЛТ «Пушкино», терминал «Крекшино». Заявлено о запуске и других крупных проектов, во многом определяющих судьбу рынка складской недвижимости на ближайшие годы.

В настоящее время активно растет сегмент качественных складских площадей «А» и «В». За год, с середины 2005 по середину 2006 года прирост качественных площадей составил более 30%.

Наибольшее количество складов представлено на северо-западном, южном и юго-восточном направлениях. Это связано с близостью к международным аэропортам «Шереметьево» и «Домодедово», а также к основным магистралям, по которым осуществляются грузоперевозки из различных регионов России и из Европы.

Минское и Киевское направления продолжают привлекать инвесторов и девелоперов в связи с реконструкцией аэропорта «Внуково» и расширением Киевского шоссе.

На северо-западе уже расположены крупные складские объекты Национальной логистической компании (НЛК), FM Logistics, Sherland, «Перекрестка», Revival-Express и т. д.

Сейчас ведется активное строительство объектов, складских комплексов класса А, поскольку себестоимость строительства не намного превышает цену возведения складов класса В, но при этом именно класс A оптимально соответствует требованиям большинства крупных пользователей складов, являющихся, в свою очередь, арендаторами, удовлетворяющими инвестиционным требованиям. Зона строительства объектов складской недвижимости начала смещаться до 50–60 км от МКАД вследствие дефицита земельных участков промышленного назначения в непосредственной близости от Москвы.

Однако, на фоне сложившегося кризиса, Под влиянием сложностей с финансированием и снизившейся активности арендаторов, реализация некоторых проектов была приостановлена.

Так, были перенесены на неопределенное время сроки ввода заявленных к строительству новых крупных складских комплексов, например: Логистический комплекс «Eco Logistics» общей площадью 400 тыс. кв.м на Киевском шоссе (Девелопер — МосСитиГрупп). Из анонсированных на 2008 г. более 1 млн. кв.м качественных складских площадей было введено около 464 тыс. кв.м или примерно 45% от запланированного объема. Таким образом, новое строительство складских комплексов в 2008 году оказалось в 2 раза меньше, чем объем площадей, введенных в 2007 году. Общее предложение качественных складских площадей на конец 2008 года составило около 3,5 млн. кв.м.

 

Таблица 3.3

Объекты, введенные в эксплуатацию в 2008 году

№ Объект Расположение Класс Общая площадь, кв.м

1 Логистический парк «Истра» 1, 2 и 3 очереди Новорижское ш., 40 км от МКАД А 156 000

2 Техно-логистический комплекс «Томилино» Новорязанское ш., 6 км от МКАД А 150 100

3 Логистический парк «Покров» Симферопольское ш., 13 км от МКАД А 58 200

4 Логистический парк «Крекшино» Киевское ш., 24 км от МКАД А 50 000

5 Складской комплекс BCRE Лобня Дмитровское шоссе, 12 км от МКАД А 40 000

6 Львовский терминал Симферопольское ш., 28 км от МКАД А 10 А 10 000

 

Таблица 4.3

Объекты, запланированные к вводу до конца 2009 года

№ Объект Расположение Класс Общая площадь, кв.м

1 PNK Чехов (фаза 1) Симферопольское шоссе, 45 км от МКАД А 135 000

2 Индустриальный парк «Восточный» (фаза 1) Горьковское шоссе, 40 км от МКАД А 121 450

3 Trilogy Park Томилино Новорязанское шоссе, 7 км от МКАД А 107 000

4 Индустриальный парк South Gate Каширское шоссе, 30 км от МКАД А 60 000

5 Складской комплекс VVV на Каширском шоссе Каширское шоссе, 3 км от МКАД А 60 000

6 Складской комплекс 5-температурный агротерминал Симферопольское шоссе, 30 км от МКАД А 56 000

7 Складской комплекс EG Logistics Рогачевское шоссе, 20 км от МКАД А 55 000

8 Складской комплекс SLT Симферопольское шоссе, 21 км от МКАД А 54 000

9 Складской комплекс VVV Балашиха Горьковское шоссе, 1 км от МКАД А 52 000

10 Белая Дача Новорязанское шоссе, 4 км от МКАД А 30 000

11 Логистический парк «Истра» 4 очередь Новорижское ш., 40 км от МКАД А 29 600

12 Складской комплекс Лого-Арт Ленинградское шоссе, 12 км от МКАД А 23 000

13 Складской комплекс Springs Park, фаза 2 Егорьевское шоссе, 15 км от МКАД А 21 700

14 Львовский терминал Симферопольское ш., 28 км от МКАД А 5 500

В настоящее время общий объем складских помещений в Московском регионе составляет порядка 5 млн. кв. м.

Инвестиции в производственно-складской сектор Московской области.

Рынок промышленной недвижимости Московской области пока можно охарактеризовать как реструктуризирующийся. Однако в настоящее время Московская область занимает первое место в России по количеству современных промышленных предприятий, действующих на его территории. На сегодняшний день соотношение действующих предприятий и предприятий, находящихся на стадии проектирования или строительства, составляет в Московском регионе 9:1. Это связано с тем, что в ранний постсоветский период именно Московскому региону удавалось привлекать инвестиции, и первые современные производства в области начали вводиться в эксплуатацию в 1995-1996 гг. В результате сегодня в Москве действует в 2,5 раза больше производств, чем в Ленинградской области, втором по уровню экономического развития региону страны. Исторически большая часть производств в Московской области формируется компаниями, производящими продукты.

 

Рис. 3.3. Профили производств в Московской области

Таблица 5.3

Иностранные инвестиции в производственно-складскую недвижимость России.

Инвестор Сумма инвестиций (млн. $) Объект инвестиций Площадь,

тыс.кв.м.

Инвестиции в приобретение готовых объектов

 

The Raven Group (Великобритания)

128,6 Складской комплекс

«Кулон Южный» 14,0

 

Складской комплекс

«Кулон Балтия» 27,0

 

Логистический парк

«Крекшино» 115,0

 

Инвестор

Сумма инвестиций (млн. $)

Объект инвестиций

Площадь,

тыс.кв.м.

Инвестиции в приобретение готовых объектов

Citigroup + DTB GmbH (Германия) 50,0 38% акций Национальной логистической компании —

AIG European Real Estate Fund 60,0 Складской комплекс 80,0

Инвестиции в девелоперские проекты

Hypo Real Estate (Германия) 200,0 Логистический парк «Ленинградский терминал» 200,0

EURHYPO (Германия) 130,0 Логистический парк «Пушкино» 70,0

150,0 Складской комплекс в Подмосковье

Источник информации: Knight Frank

 

В настоящее время в Московской области действуют свыше 60 производств зарубежных компаний.

Пионерами в Московской области были производства Mars и Nestle, введенные в эксплуатацию в 1995–1996 гг.

Количество действующих и строящихся иностранных предприятий косвенно указывает на состояние бизнес среды в том или ином районе области. Данная среда включает в себя набор объективных и субъективных факторов, таких, как географическое расположение, транспортная доступность, количество и качество трудовых ресурсов, поддержка местных властей и т. д.

Спрос

В условиях финансового кризиса проявилась тенденция к сокращению объемов запрашиваемых производственно-складских площадей. Это связано в основном с сокращением производственной деятельности в Московском регионе и в целом по России. Вследствие этого вырос спрос на малые площади (менее 3 000 кв. м). Стабильно высоким спросом продолжают пользоваться блоки средних размеров от 5 000 кв. м до 10 000 кв. Значительное снижение показал спрос на крупные площади от 10 000 кв. м, поскольку некоторые крупные логистические и производственные операторы, являющиеся основными потребителями крупных блоков частично, а иногда и полностью, отказываются от арендуемых площадей.

Цены продаж и арендные ставки

Анализ объектов, представленных на рынке Московского региона по типу сделки показал, что практически все предлагаемые на рынке складские комплексы Московского региона сдаются в аренду (90%).

Из-за отсутствия должного количества вакантных площадей арендные ставки на складские помещения в Московском регионе остаются одними из самых высоких в Европе.

При этом на протяжении 1 полугодия 2008 года наблюдался значительный рост ставок аренды производственно — складских площадей, в среднем на 12,5%.

Проанализирован предложения на рынке производственно- складской недвижимости было установлено, что средний диапазон арендных ставок в Московском регионе –160$-200$ руб. за 1 кв. м.

Текущий уровень цен продаж для производственно-складской недвижимости составляет 500 – 1500 долл. за кв. м (в основном по данным: http://www.arendator.ru/).

В целом стоимость зависит от расположения и качества объекта. Близость к МКАД и крупным магистралям увеличивает цену.

 

Рис. 4.3.Средние цены продаж на производственно-складскую недвижимость в Московском регионе по местоположению, долл. за кв. м

 

Рис. 5.3.Средние арендные ставки по видам производственно-складской недвижимости в Московском регионе, долл. за кв. м

3.3.4. Определение наилучшего и наиболее эффективного использования.

Для того чтобы корректно использовать подходы к оценке стоимости, а также дать ответ о целесообразности дальнейшего существования имеющихся на участке улучшений, при определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

• Целевое назначение и разрешенное использование;

• Преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

• Перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;

• Текущее использование земельного участка.

Существующий вариант улучшений. Текущим использованием земельного участка обшей площадью 7 900 кв.м., является размещение зданий производственно-складского назначения общей площадью 1 786,8 кв.м. В настоящий момент данный объект сдается в аренду под складские помещения.

Район расположения объекта оценки – зона промышленной застройки.

Сильные стороны – близкое расположение от Москвы (15-25 км удаленности от МКАД) и другим населенным пунктам районного значения; расположение в промзоне, что позволяет рассматривать наличие экономического потенциала по увеличению мощностей.

Слабые стороны – высокая конкуренция в данном сегменте рынка, так как сейчас активно предлагаются, а также пользуются высоким спросом современные складские комплексы класса А и В+, которые оптимально соответствует требованиям большинства крупных пользователей складов, являющихся, в свою очередь, арендаторами, т.к. аренда склада категории А удобна в плане размещения грузов практически любого размера. Даже некоторые негабаритные и тяжеловесные грузы могут быть здесь размещены, так как размеры таких помещений — высота более 10 метров, позволят с легкостью это совершить.

Оцениваемый объект относится к классу В, так как это еще и бывшее производственное помещение с высотой потолков 4,8 м, отвечает не всем требованиям арендаторов в качестве складирования грузов. Из за этого теряются многие крупные арендаторы, а ставки аренды на такие складские помещения занижаются.

Но помимо сдачи в аренду под складские помещения, есть вариант сдачи в аренду помещений и под производство, т. к. оцениваемый объект бывшее производственно-складское помещение, полностью соответствует всем параметрам для производства и хранения продукции, а следовательно будет полностью удовлетворять потребностям потенциальных арендаторов, и приносить максимальный доход от сдачи его в аренду под производственно-складские нужды.

Альтернативный вариант улучшений. На основе анализа местоположения земельного участка, рынка производственно-складской недвижимости московского региона, анализа окружающей застройки, учитывая экономический потенциал данного земельного участка, в качестве альтернативы существующему варианту имеющихся улучшений (объект производственно-складского назначения) целесообразно рассмотреть 2 варианта использования объекта: 1). Реконструкция существующей застройки, 2). Сдача в аренду совместно под производственно-складские нужды.

Существующий и каждый потенциально возможный вариант использования рассматривается с точки зрения четырех критериев НЭИ.

1.Юридическая разрешенность. Общественные юридические ограничения включают правила зонирования, строительные кодексы, законодательство в области окружающей среды и пр. Вариант текущего и альтернативного использования земельного участка не противоречат законодательству.

Разрешенное использование земли на дату оценки – для эксплуатации объектов производственно-складского назначения.

2.Физическая пригодность. Вариант использования земельного участка ограничен его физическими возможностями. Наличие развитой инфраструктуры месторасположения земельного участка с имеющимися улучшениями, близость расположения от Москвы, форма участка, характер окружающей застройки подтверждают использования земельного участка под размещения объекта производственного назначения.

3.Экономическая целесообразность. Реалистическая оценка рыночного спроса на текущее и альтернативное использование – высокая. Земельные участи под строительство объектов производственно-складского назначения, особенно в 15-30 км от Москвы на сегодня очень востребованы — по данным рынка процент свободных площадей составляет не более 0,3% (класс В). Несмотря на негативное влияние кризиса на дату оценки сохраняется высокий рыночный спрос на земельные участки промназначения. Следует отметить, что именно сегмент производственно-складской недвижимости пока явно не реагирует на негативные тенденции финансового кризиса. Таким образом, альтернативный вариант сдачи объекта в аренду под производство и хранение продукции или сохранения существующего варианта использования с проведением реконструкции имеющихся улучшений отвечает принципу экономической целесообразности.

С точки зрения экономической целесообразности следует рассмотреть альтернативные варианты, включающие мероприятия по реконструкции имеющихся улучшений. В интересах собственника и с учетом пожеланий арендаторов, есть вариант достройки Первого объема существующего производственно-складского здания до второго этажа, т.е увеличение потолков на 6 м.

Мероприятия по реконструкции имеющихся улучшений способствуют повышению эффективности деятельности предприятия за счет следующих факторов:

• повышения арендной ставки;

• увеличения коммерческой привлекательности производственного комплекса в целом, что позволяет снизить риски текущей деятельности.

4.Наибольшая доходность. Вариант использования, обеспечивающий наибольшую доходность из всех физически и законодательно возможных вариантов, является наиболее эффективным использованием имеющихся улучшений.

Необходимо протестировать существующий вариант улучшений и альтернативные варианты.

Тестирование и АННЭИ включает выполнение следующих этапов:

1. Определение арендной ставки и расчет ставки капитализации и ЧОД для текущего использования.

2. Определение арендной ставки и расчет ставки капитализации и ЧОД для альтернативного использования.

3. Расчет рыночной стоимости земельного участка методом остатка для земли для его текущего и альтернативного использования.

4. Сравнение текущего использования и альтернативного использования по норме прибыли для подтверждения варианта улучшений НЭИ.

1). Определение арендной ставки для текущего и альтернативного использования:

Таблица 6.3

Определение арендной ставки для объектов складского назначения с высотой потолков от 4.5м до 6м.

Характеристики

Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3

Назначение объекта-аналога складское складское складское

Местоположение, транспортная доступность Московская обл., Северо Запад. Московская обл., Северо — Запад, Одинцовский р-н Московская обл.,Северо-Западное направление, Одинцовский р-н Минское ш.

Площадь объекта -аналога (м2) 2 000 от 1500-10000 1 900

Отопление Отапливаемые помещения Отапливаемые помещения Отапливаемые помещения

Высота потолков 4 м 5,5 м 5 м

Тип договора Прямая аренда Прямая аренда Прямая аренда

Условия финансирования и налогообложения Условия обычные Условия обычные Условия обычные

Условия реализации Цена предложения Цена предложения Цена предложения

Цена предложения, руб./м2/год. 6 800 7 310 7 106

Источник www.sklad-i-ofis.ru

www.sklad-i-ofis.ru

www.sklad-i-ofis.ru

 

Среднее значение цены предложения, руб./кв.м/год 7 072

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 7.3

Определение арендной ставки для объектов производственно-складского назначения.

 

Характеристики

Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3

 

Назначение объекта-аналога Производственно-складское Производственно-складское Производственно-складское

Местоположение, транспортная доступность Московская обл., Одинцовский р-н, Запад, Можайское ш., Большие Вяземы, 25 км от МКАД Московская обл., Запад, Минское ш., 65 км от МКАД Московская обл., Одинцовский район, г. Голицыно, Северо-Западное направление, Минское ш., 27 км от МКАД

Площадь объекта -аналога (м2) 3 420 2 600 2 500

 

Отопление

Отапливаемые помещения Отапливаемые помещения Отапливаемые помещения

Коммуникации, дополнительные сведения Все коммуникации, электро и водоснабженик, охраняемая территория отдельный въезд, свет, ворота, дорога асфальтированная, ж/д ветка,канализация, электричество, водопровод. Отапливаемая,огароженная територия, асфальтированная, подъезд для еврофур.

 

Тип договора

Прямая аренда Прямая аренда Прямая аренда

Условия финансирования и налогообложения Условия обычные Условия обычные Условия обычные

Условия реализации Цена предложения Цена предложения Цена предложения

Цена предложения, руб./м2/год. 9 600 9 000 10 800

Источник www.prom-zona.ru

тел. 785-81-15

 

www.prom-zona.ru

тел. 785-81-15

 

www.prom-zona.ru

тел. 785-81-15

 

 

Среднее значение цены предложения, руб./кв.м/год 10 000

 

Внесение и обоснование корректировок цен аналогов приведены в доходном подходе п. 3.4.2. настоящей работы.

 

 

 

Таблица 8.3

Определение арендной ставки для объектов складского назначения класса А с высотой потолков не менее 10 кв.м.

Характеристики

Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3

Назначение объекта-аналога складское складское складское

класса А класса А класса А

Местоположение, транспортная доступность Московская обл., Южное направление, Симферопольское ш. Московская обл., Северо — Запад, Ленинградское ш., 18 км от МКАД Московская обл.,Северо-Западное направление, Минское ш., 27 км от МКАД

Площадь объекта -аналога (м2) 2 500 2 000 от 1000 — 2000

Отопление Отапливаемые помещения Отапливаемые помещения Отапливаемые помещения

Высота потолков 12 м 10 м 12 м

Дополнительная информация Подъезд еврофуры, 3-е ворот, стоянка. Охраняемая территория, телефон, интернет, пол антипыль, 4 ворот,хорошие подъездные пути. Удобное месторасположение, хорошие подъезные пути, охрана, тел., интернет

Тип договора Прямая аренда Прямая аренда Прямая аренда

Условия финансирования и налогообложения Условия обычные Условия обычные Условия обычные

Условия реализации Цена предложения Цена предложения Цена предложения

Цена предложения, руб./м2/год. 8 500 10 200 10 500

Источник www.sklad-i-ofis.ru

www.sklad-i-ofis.ru

www.sklad-i-ofis.ru

 

Среднее значение цены предложения, руб./кв.м/год 9 733

 

Таблица 9.3

Сравнение полученных результатов среднерыночных арендных ставок существующего и альтернативного использования объекта.

Наименование показателя Еди. изм. Существующий вариант Альтернативный вариант

сдача в аренду всего помещения под склад сдача в аренду под производственно-складские сдача в аренду под склад, с проведенной реконструкцией по увеличению высоты потолков

Общая площадь производственного комплекса кв.м 1 786,80 1 786,80 1 786,80

Эффективность площадей

% 98,70% 100,00% 100,00%

Продолжение таблицы 9.3.

Наименование показателя Еди. изм. Существующий вариант Альтернативный вариант

Общая площадь для сдачи в аренду кв.м 1 763,60 1 786,80 1 786,80

920 кв.м под производство

866,8 кв.м под склад

Средние ставки аренды аналогичных объектов производственно-складского назначения руб./кв.м/год 7 072 10 000 9 733

 

2). Определение наивысшего дохода от оцениваемого объекта недвижимости.

Таблица 10.3

Определение наивысшего дохода от оцениваемого объекта недвижимости.

Наименование показателя Существующий вариант Альтернативный вариант

сдача в аренду всего помещения под склад сдача в аренду под производственно-складские сдача в аренду под склад, с проведенной реконструкцией по увеличению высоты потолков

Среднерыночная ставка арендной платы 7 072 10 000 9 733

Общая площадь кв.м 1786,8 1786,8 1786,8

ПВД (ожидаемый доход от объекта) 12 636 249 17 868 000 17 390 924

Коэффициент недозагрузки % 10 0 0

Операционные расходы 1 886 613 1 886 613 1 886 613

ДВД 11 372 625 16 081 200 15 651 832

ЧОД 9 486 012 14 194 587 13 765 219

 

Определение Полной стоимости воспроизводства и затрат на реконструкцию.

Определение Полной стоимости воспроизводства здания рассчитано в Затратном подходе настоящего отчета.

При определении стоимости достройки второго этажа использовались справочник КО-ИНВЕСТ и метод удельных затрат на единицу объема. Стоимость затрат составила 6 186 426,1 руб. с учетом НДС 18%.

На основании рассчитанных выше параметров в рамках НЭИ проводим расчет рыночной стоимости земельного участка методом остатка.

Определение стоимости земельного участка методом остатка для земли.

 

Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитализации остаточного чистого операционного дохода, приходящегося на земельный участок по формуле:

, где: (1.3)

 

Vзем1 — стоимость земельного участка, определенная доходным подходом;

ЧОДзем — чистый операционный доход, приходящийся на земельный участок;

Rзем — ставка капитализации для земельного участка.

Чистый операционный доход, приходящийся на земельный участок, определяется следующим образом:

, (2.3)

ЧОДоб — чистый операционный доход от единого объекта недвижимости (определяется в рамках оценки объекта недвижимости доходным подходом);

ЧОДул — чистый операционный доход, приходящийся на улучшения.

Чистый операционный доход, приходящийся на улучшения, определяется по формуле:

, (4.3)

 

Где: Vв.ул — стоимость воспроизводства улучшений земельного участка;

Rул — ставка капитализации для улучшений.

Определение ставки капитализации для земельного участка.

Ставка капитализации для земельного участка в настоящей оценке была рассчитана методом кумулятивного построения. В данном случае ставка капитализации складывается из следующих составляющих: безрисковая ставка, премия за региональный риск, премия за низкую ликвидность. В отличие от ставки капитализации для улучшений, ставка капитализации для земельного участка рассчитывается без учета нормы возврата, так как земля не изнашивается.

Безрисковая ставка рассчитана в рамках определения коэффициента капитализации для улучшений земельного участка и составляет 7,4%.

Премия за риск принята на уровне безрисковой ставки — 7,4%, при этом было предположено, что двукратное превышение доходности над безрисковой ставкой будет надлежащей компенсаций за риск инвестирования средств в покупку земельного участка.

Премия за низкую ликвидность отражает премию за риск, связанный с возникновением потерь при продаже земельных участков из-за недостаточной развитости и неустойчивости рынка, определяется аналогично определению премии за низкую ликвидность при расчете ставки капитализации для улучшений и составляет 1,8%.

Таблица 11.3

Расчет ставки капитализации для земельного участка

Показатель Значение

Безрисковая ставка 7,4%

Премия за риск 7,4%

Премия за низкую ликвидность 1,8%

Коэффициент капитализации для земельного участка (Rзем) 16,6%

Сопоставление различных стратегий застройки на основе техники остатка для земли представлено в таблице ниже.

Таблица 12.3

Метод остатка для определения наилучшего эффективного использования земельного участка.

№ Показатели Использование под Склады Производственно-складской комплекс Использование под склады, но с реконструкцией

1 ПВД 12 636 249 17 868 000 17 390 924

2 Коэффициент недозагрузки, % 10% 0% 0%

3 ДВД 11 372 625 16 081 200 15 651 832

4 ОР 1 886 613 1 886 613 1 886 613

5 ЧОД 9 486 012 14 194 587 13 765 219

6 Стоимость существующих улучшений 52 815 259 52 815 260 59 001 686

7 Коэффициент капитализации для улучшений 16,80% 16,80% 16,80%

8 Коэффициент капитализации для земли 16,60% 16,60% 16,60%

Продолжение таблицы 12.3.

№ Показатели Использование под Склады Производственно-складской комплекс Использование под склады, но с реконструкцией

9 Доход, относящийся к улучшениям 8 872 963,5 8 872 963,5 9 912 283,2

10 Доход, относящийся к земле 613 049 5 321 624 3 852 936

11 Стоимость земельного участка, руб. 3 693 063 32 057 975 23 210 457

12 Площадь земельного участка, кв.м 1 443,00 1 443,00 1 443,00

 

Вывод анализа наилучшего эффективного использования.

На основании анализа относительно 4-х критериев и проведенных расчетов по доходности в рамках НЭИ земельного участка по адресу: МО, Одинцовский р-н, д. Солослово-7, можно сделать вывод, что существующий вариант использования земельного участка является не эффективным по сравнению с альтернативным вариантом использования.

Данные анализа по соответствию четырем критериям анализа НЭИ на дату оценки можно представить следующим образом:

Таблица 13.3

Анализ соответствия четырем критериям НЭИ.

Критерии НЭИ Текущее использование Альтернативное использование

Юридическая разрешенность + +

Физическая возможность + +

Экономическая целесообразность — +

Наибольшая доходность — +

Таким образом, всем четырем критериям наилучшего эффективного использования удовлетворяет альтернативный вариант использования – сдача в аренду под производственно-складские нужды, т.е. использовать объект по назначению по максимуму, с поиском арендаторов-производителей, либо выбор второго варианта альтернативного использования с реконструкцией объекта по увеличению высоты потолков.

Далее расчет рыночной стоимости объекта оценки проводится для альтернативного варианта использования.

3.4. Расчет стоимости объекта.

3.4.1. Определение рыночной стоимости Объекта оценки сравнительным подходом.

При использовании сравнительного подхода к оценке стоимости был осуществлен сбор и первичный анализ рыночной информации о последних предложениях и сделках купли-продажи нежилых помещений в районах, близлежащих к оцениваемому объекту (сайты агентств недвижимости в Интернете). Было отобрано 3 предложения, производственно-складских комплексов, которые расценены как достаточно представительные для объективного определения рыночной стоимости. Выбранные объекты сравнивались с оцениваемым объектом недвижимости по ценообразующим параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.), Для обеспечения наибольшей сопоставимости объектов-аналогов и оцениваемого здания в цены аналогов, в соответствии с имеющимися различиями, вводились поправки цен. Величины поправок к ценам определялись на основе анализа рынка с использованием методов парных продаж и статистического.

На основе полученных результатов производилось согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и определение показателя стоимости оцениваемого объекта.

Характеристики объектов сравнения представлены ниже в таблице ниже.

Таблица 14.3

Краткая характеристика объектов-аналогов

№ п/п Площадь, м2 Стоимость руб. Местоположение Описание Источник информации

1 3 420 70 млн. Московская обл., Одинцовский р-н, Запад, Можайское ш., Большие Вяземы, 25 км от МКАД Производственный корпус 1 этаж, все коммуникации. Хорошее состояние. Здание охраняется. Высота потоков 4,7 м. Электроснабжение Водоснабжение 8-10 кб. м/ч. www.prom-zona.ru

2 2 600 60 000 000 Московская обл., Запад, Минское ш., 65 км от МКАД Производственно-складские здания. Высота потолков 5 м, отапливаемые, территория 1,5 га (огорожена), отдельный въезд, свет, ворота, благоустроенная территория. Объект расположен в пром. зоне на окраине города, тепловые сети, дорога асфальтированная, ж/д ветка, пол бетон, канализация, электричество, водопровод. www.prom-zona.ru

3 2 500 115 млн. Московская обл., Одинцовский район, г. Голицыно, Северо-Западное направление, Минское ш., 27 км от МКАД Производственная база. Отапливаемая, в отличном состоянии, Высота потолков 6,5 м. Кирпичные капитальные строения. Огороженная территория, асфальтированная, подъезд для еврофур. Земля в собственности. http://www.rincon.ru

 

Внесение и обоснование вводимых корректировок.

Корректировка на объем передаваемых прав

В нашем случае корректировка по данному фактору равна нулю, так как в объем передаваемых прав на здание для объектов-аналогов и оцениваемого объекта входит право собственности.

Корректировка на финансовые условия

Поскольку в расчетах используется рыночная информация, корректировка по данному фактору не проводилась.

Корректировка на условия продажи

Условия продажи объектов-аналогов типичные, т.е. продавцы не были ограничены в сроках продажи, между покупателями и продавцами не было никаких особых отношений, объекты не приобретались с целью их комплексного использования с близлежащими объектами. В связи с этим, корректировка по данному фактору не проводилась.

Снижение цены в процессе торгов

По мнению оценщиков, использование данных о ценах предложений правомерно, но объявленные цены должны быть подвергнуты корректировке в связи с неизбежным процессом снижения цены во время торгов. По данным риэлторских фирм Пензенской области реальная цена сделки по продаже объекта коммерческой недвижимости отличается от цены предложения на 5-10% в меньшую сторону. Корректировка на снижение первоначальной ставки в процессе торгов принята равной минимальному значению 5%.

Для обеспечения наибольшей сопоставимости объектов-аналогов в цены аналогов могут вводиться корректировки по таким элементам сравнения, как площадь и местоположение.

Расчет корректировки на местоположение.

Местоположение оцениваемого объекта и объектов-аналогов №1 и №3 является сопоставимым (находятся в Одинцовском районе, Московской обл.). Объект-аналог №2 расположен за пределами Одинцовского района (немного далее), вследствие чего для него применялась повышающая корректировка.

Корректировка на местоположение определялась методом парных продаж по формуле:

(5.3)

где: Ц об.оц. – цена продажи 1 м2 объекта, по своим характеристикам аналогичного объекту-оценки;

Ц об.ан..– цена продажи 1 м2 объекта, по своим характеристикам аналогичного объекту-аналогу.

Расчет данной корректировки представлен в таблице ниже.

Таблица 15.3

Расчет корректировки на местоположение

Местоположение Цена предложения, руб./м2 Источник информации

Московская обл., Одинцовский р-н, Запад, Можайское ш., Большие Вяземы, 25 км от МКАД 70 000 000 www.prom-zona.ru

Московская обл., Запад, Минское ш., 65 км от МКАД 60 000 000 www.prom-zona.ru

Корректировка 16,6 %

Расчет корректировки на площадь здания.

Объекты-аналоги отличаются от оцениваемого здания по величине общей площади, в связи с чем, необходимо введение корректировки по данному фактору.

Для расчета указанной поправки была применена статистически полученная формула степенной зависимости рыночной стоимости от общей площади объекта недвижимости :

ОС = 246,9 – 18,5 х Lоg (П) (6.3)

где: ОС – относительная рыночная стоимость;

П – общая площадь.

Корректировка на общую площадь рассчитывалась по следующей формуле:

(7.3)

где: i – корректировка на общую площадь;

ОСоц – относительная расчетная рыночная стоимость объекта оценки;

ОСан – относительная расчетная рыночная стоимость объекта-аналога.

Расчет поправки на общую площадь представлен в таблице ниже.

Таблица 16.3

Расчет поправки на общую площадь для объектов-аналогов

Наименование показателя Оцениваемое здание Объект-аналог №1 Объект-аналог №2 Объект-аналог №3

Общая площадь, м2 1786,8 3 420 2 600 2 500

Относительная расчетная рыночная стоимость 186,737 181,52 184,723 184,038

Корректировка на общую площадь (округленно), % + 2,9 +1,6 +1,5

 

Таким образом, поправка для объекта-аналога №1 составит (+ 2,9%), для объекта-аналога №2 – (+1,6)%, для объекта-аналога №3 корректировка составит (+1,5)%.

Корректировка на наличие дополнительных улучшений

Так, как объекты-аналоги имеют одинаковые с оцениваемым объектом улучшения, то корректировка по данному параметру не проводилась.

Корректировка на соотношение площадей

Объект оценки представляет собой имущественный комплекс, в состав которого входят здания производственно-складского назначения, а так же незначительная часть офисных площадей. Объекты-аналоги так же представляют собой комплексы производственно-складских зданий, с незначительной частью офисных помещений. Соотношение площадей между зданиями различного назначения объекта оценки и объектов-аналогов, является сопоставимым, вследствие чего, корректировка по данному параметру принимается равной 0.

Корректировка на состояние объекта

Объект оценки, как и объекты-аналоги имеют стандартную отделку помещений, не требующую проведение ремонтных работ, вследствие чего, для них корректировка равная нулю.

Веса аналогов

Вследствие внесения оценочных корректировок по объектам-аналогам достоверность данных по этим объектам уменьшается. Весовые коэффициенты для объектов-аналогов приведены в нижеследующей таблице и рассчитаны по формуле:

(8.3)

где: D – весовой коэффициент;

Q – общее количество корректировок;

q – количество корректировок аналога;

p – количество аналогов.

Таблица 17.3

Весовые коэффициенты объектов-аналогов для оцениваемых помещений

Номер объекта-аналога 1 2 3

Количество корректировок по объектам-аналогам 1 2 1

Весовой коэффициент, % 0,4 0,25 0,4

 

Расчет рыночной стоимости методом сравнительного анализа

Характеристики объектов-аналогов и расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта представлены в следующей таблице:

Таблица 18.3

Расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода

Элемент сравнения Объект оценки Объекты сравнения

Объект-аналог №1 Объект-аналог №2 Объект-аналог №3

Цена предложения, руб. 70 000 000 60 000 000 115 000 000

Объем передаваемых прав Право собственности Право собственности Право собственности Право собственности

Корректировка, % 0 0 0

Скорректированная цена, руб. 70 000 000 60 000 000 115 000 000

Финансовые условия Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные

Корректировка, % 0 0 0

Скорректированная цена, руб. 70 000 000 60 000 000 115 000 000

Условия продажи Типичные Типичные Типичные Типичные

Корректировка, % 0 0 0

Скорректированная цена, руб. 70 000 000 60 000 000 115 000 000

Снижение цены в процессе торгов Рыночная стоимость Цена предложения Цена предложения Цена предложения

Корректировка, % -5 -5 -5

Скорректированная цена, руб. 66 500 000 57 000 000 109 250 000

Дата продажи/Дата выставления на торги Апрель 2009 Апрель 2009 г. Апрель 2009 г. Апрель 2009 г.

Корректировка, % 0 0 0

Скорректированная цена, руб. 66 500 000 57 000 000 109 250 000

Местоположение Московская обл., Одинцовский район, Рублево-Успенское ш., д. Солослово-7, д. 1, 25 км от МКАД Московская обл., Одинцовский р-н, Запад, Можайское ш., Большие Вяземы, 25 км от МКАД Московская обл., Запад, Минское ш., 65 км от МКАД Московская обл., Одинцовский район, г. Голицыно, Северо-Западное направление, Минское ш., 27 км от МКАД

Величина корректировки, % 0 + 16,6 0

Скорректированная цена, руб. 66 500 000 66 462 000 109 250 000

Дополнительные улучшения Есть Есть Есть Есть

Корректировка, % 0 0 0

Скорректированная цена, руб. 66 500 000 66 462 000 109 250 000

Корректировка на соотношение площадей, % 0 0 0

Скорректированная цена, руб. 66 500 000 66 462 000 109 250 000

Состояние/ тип объекта Стандартная отделка помещений, проведение ремонтных работ не требуется Стандартная отделка помещений, проведение ремонтных работ не требуется Стандартная отделка помещений, проведение ремонтных работ не требуется Стандартная отделка помещений, проведение ремонтных работ не требуется

Корректировка, % 0 0 0

Скорректированная цена, руб. 66 500 000 66 462 000 109 250 000

Весовые коэффициенты, % 0,4 0,3 0,4

Итоговая стоимость объекта оценки, руб. 88 641 333

 

В результате проведенных расчетов был сделан вывод, что рыночная стоимость объекта оценки, расположенного по адресу: Московская обл., Одинцовский р-н, д. Солослово-7, д.1, определенная в рамках сравнительного подхода, по состоянию на 1.04.2009 г. округленно составляет:

88 641 333 руб.

 

3.4.2. Определение рыночной стоимости Объекта оценки доходным подходом.

При определении рыночной стоимости Объекта в рамках доходного подхода, был использован метод капитализации.

I. Определение ожидаемого годового дохода.

В качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем наиболее эффективном использовании, является сдача его в аренду под производство. На этом основании, в данном отчете был произведен расчет ставки арендной платы методом сравнительного анализа который заключается в анализе арендных ставок аналогичных объектов недвижимости, сравнении их с оцениваемым объектом и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми объектами и оцениваемым. В результате определяется арендная ставка каждого сопоставимого объекта, как если бы при сдаче в аренду он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект.

Откорректированные арендные ставки по сопоставимым объектам-аналогам после их согласования позволяют сделать вывод о стоимости аренды объекта недвижимости.

В результате исследования рынка аренды зданий производственно-складского назначения в Московской области было выбрано 3 аналога.

Все величины арендных ставок относятся к единице общей площади, с учетом внесения дополнительной суммы сверх арендной платы, которая включает все коммунальные услуги за электричество, воду и другие коммуникации в процессе использования помещений.

Краткая характеристика объектов-аналогов представлена в таблице 7.3. настоящего отчета.

В целях обеспечения наибольшей сопоставимости объектов, сопоставимых по характеристикам, и объекта оценки применялись корректировки.

Введение и обоснование корректировок.

Корректировка на объем передаваемых прав на здание

Использование объектов-аналогов и объекта оценки предполагает передачу одинакового объема прав на здание – права аренды. В связи с этим корректировка на объем передаваемых прав не проводилась.

Корректировка на финансовые условия

Поскольку в расчетах используется рыночная информация, корректировка по данному фактору не проводилась.

Корректировка на дату предложения

Поскольку в расчетах используется информация, актуальная на дату определения стоимости, корректировка по данному фактору не проводилась.

Корректировка на местоположение

Объект оценки расположен в Одинцовском районе Московской области. Объекты-аналоги №1 и №3 так же расположены в Одинцовском районе Московской области, объект аналог №2 расположен в Московской области, но за пределами Одинцовского района (немного далее). Поскольку местоположение объекта-аналога №3 не является сопоставимым объекту оценки, к арендной ставке данного аналога применялась повышающая корректировка. Величина корректировки была определена методом парных продаж.

При применении этого метода сравниваются арендные ставки по двум объектам для того, чтобы определить величину корректировки. Выбранные объекты не должны иметь существенных отличий по всем элементам сравнения, кроме одного, по которому и производится анализ.

 

Таблица 19.3

Расчет корректировки на местоположение

Местоположение Цена предложения, руб./м2 Источник информации

Московская обл., Одинцовский р-н, Запад, Можайское ш., Большие Вяземы, 25 км от МКАД 9 600 www.prom-zona.ru

Московская обл., Запад, Минское ш., 65 км от МКАД 9 000 www.prom-zona.ru

Корректировка 6,7%

 

Таким образом, повышающая корректировка на местоположение для объекта-аналога №2 составит (+6,7%).

Корректировка на арендуемую площадь объекта

Вследствие проведенного интервьюирования специалистов агентств недвижимости Московской области для производственно-складских зданий выявлена зависимость цен предложений от их площади.

Поскольку возможна сдача в аренду помещений объекта оценки, так же как и объектов-аналогов, по частям, введение корректировки на арендуемую площадь не целесообразно.

Данная корректировка учтена при расчете коэффициента недозагрузки.

Корректировка на назначение

Поскольку в расчетах используется информация по объектам-аналогам с идентичным функциональным использованием (производственно-складские здания), корректировка по данному фактору не проводилась.

Корректировка на наличие дополнительных улучшений

Так, как объекты-аналоги имеют одинаковые с оцениваемым объектом улучшения, то корректировка по данному параметру не проводилась.

Корректировка на состояние объекта

Внутренняя отделка помещений объекта оценки и объектов-аналогов является сопоставимой, то корректировка по данному параметру не проводилась.

Веса аналогов

Вследствие внесения оценочных корректировок по объектам-аналогам достоверность данных по этим объектам уменьшается. Весовые коэффициенты для объектов-аналогов приведены в нижеследующей таблице:

Таблица 20.3

Весовые коэффициенты объектов-аналогов для оцениваемых помещений

Номер объекта-аналога 1 2 3

Количество корректировок по объектам-аналогам 0 0 1

Весовой коэффициент, % 0,5 0,5 0,5

 

Расчет ставки аренды методом сравнительного анализа.

Характеристики объектов-аналогов и расчет рыночной ставки аренды для оцениваемого объекта представлены в следующей таблице:

Таблица 21.3

Расчет арендной ставки

Элемент сравнения Объект оценки Объект-аналог №1 Объект-аналог №2 Объект-аналог №3

Ставка аренды руб. руб./м2/год 9 600 9 000 10 800

Объем передаваемых прав Право аренды Право аренды Право аренды Право аренды

Величина корректировки, % 0 0 0

Скорректированная цена, руб./м2/год 9 600 9 000 10 800

Финансовые условия Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные

Величина корректировки, % 0 0 0

Скорректированная цена, руб./м2/год 9 600 9 000 10 800

Условия аренды Типичные Типичные Типичные Типичные

Величина корректировки, % 0 0 0

Скорректированная цена, руб./м2/год 9 600 9 000 10 800

Дата выставления на торги/Дата продажи Апрель 2009 Апрель 2009 г. Апрель 2009 г. Апрель 2009 г.

Величина корректировки, % 0 0 0

Скорректированная цена, руб./м2/год 9 600 9 000 10 800

Местоположение Московская обл., Одинцовский район, Рублево-Успенское ш., д. Солослово-7, д. 1, 25 км от МКАД Московская обл., Одинцовский р-н, Запад, Можайское ш., Большие Вяземы, 25 км от МКАД Московская обл., Запад, Минское ш., 65 км от МКАД Московская обл., Одинцовский район, г. Голицыно, Северо-Западное направление, Минское ш., 27 км от МКАД

Величина корректировки, % 0 + 6,66 0

Скорректированная цена, руб./м2/год 9 600 9 600 10 800

Полезная площадь помещения, м2 1 786,8 3 420 2 600 2 500

Величина корректировки, % 0 0 0

Скорректированная цена, руб./м2/год 9 600 9 600 10 800

Назначение объекта Производственно-складской комплекс Производственно-складской комплекс Производственно-складской комплекс Производственно-складской комплекс

Величина корректировки, % 0 0 0

Скорректированная цена, руб./м2/год 9 600 9 600 10 800

Наличие дополнительных улучшений (подъездных путей, охраны, парковки и т.д.) Есть Есть Есть Есть

Величина корректировки, % 0 0 0

Скорректированная цена, руб./м2/год 9 600 9 600 10 800

Состояние объекта Стандартная отделка помещений, не требуется проведение ремонтных работ Стандартная отделка помещений, не требуется проведение ремонтных работ Стандартная отделка помещений, не требуется проведение ремонтных работ Стандартная отделка помещений, не требуется проведение ремонтных работ

Величина корректировки, руб./м2 0 0 0

Скорректированная цена, долл. руб./м2/год 9 600 9 600 10 800

Весовые коэффициенты, % 0,5 0,5 0,5

Итоговая ставка аренды долл. руб./м2/год, округленно 10 000

II. Определение потенциального валового дохода (ПВД)

В рассматриваемом случае, ПВД — это доход от сдачи площадей в аренду при 100% занятости, без учета потерь и расходов.

Расчет ПВД производился по формуле (2.2).

Таким образом: ПВД оц. объекта = 1786,8 *10 000= 17 868 000 руб.

 

III. Определение эффективного валового дохода (ДВД)

Для получения величины эффективного валового дохода предполагаемые потери от недозагрузки вычитаются из потенциального валового дохода.

Потери от недозагрузки рассчитаны по следующей формуле:

V = Kn * nf / no (9.3)

где: Kn – коэффициент оборачиваемости арендных площадей, отражающий долю арендных площадей, на которых в течение определенного срока происходит смена арендаторов, %;

nf – число арендных периодов в течение рассматриваемого срока, которые необходимы для поиска новых арендаторов, мес.;

no – общее число арендных периодов в течение рассматриваемого срока, мес.

Общее число арендных периодов определяется средней продолжительностью сроков арендных договоров. Срок аренды коммерческой недвижимости обычно составляет от 3 до 5 лет. В рамках настоящего Отчета, с учетом характеристик оцениваемого объекта недвижимости (местоположение, назначение), оценщиками для оцениваемого объекта принят средний срок аренды в размере 4 лет.

Период, необходимый для поиска новых арендаторов, определен на основании анализа рыночной информации и бесед с риэлтерами, было выявлено, что для заполнения площадей, сопоставимых оцениваемым, арендаторами требуется в среднем от 3 до 5 месяцев. В рамках настоящего Отчета принято максимальное значение.

Таким образом, потери от недозагрузки:

V =100% * 5 / 48 = 10%

Тогда действительный валовой доход составит:

ДВД =17 868 000 –10%= 16 081 200 руб.

IV. Расчет операционных расходов

В рамках настоящего Отчета были проанализированы фактические расходы Заказчика, по оцениваемому объекту.

 

 

Таблица 22.3

Расчет (ОР) для оцениваемого Объекта

Операционные расходы

усл. постоянные усл. Переменные

Налог на имущ-во 38087 руб. 807 211 руб.

Зем. Налог 289 826 руб.

Операционные расходы

усл. постоянные усл. Переменные

з/п + налоги 751 489 руб.

1 079 402 руб.

Всего (ОР)= 1 886 613 руб.

 

V. Расчет чистого операционного дохода

Чистый операционный доход рассчитывается как разница между величиной эффективного валового дохода (ДВД) и величиной операционных расходов, по формуле (7.2).

Расчет ЧОД для оцениваемого объекта приведен в таблице 23.3 ниже.

Таблица 23.3

Расчет чистого операционного дохода

Наименование показателя Производственно-складской комплекс

ПВД, руб. 17 868 000

Коэффициент недозагрузки 0,10

ДВД, руб. 16 081 200

Операционные расходы, руб. в год 1 886 613

Чистый операционный доход (ЧОД), руб. 14 194 587

 

VI. Расчет коэффициента капитализации.

В настоящей оценке коэффициент капитализации был определен с учетом возмещения капитальных затрат и рассчитывался по формуле (8.2).

Ставка дохода на капитал (Rдох кап ) рассчитывалась методом кумулятивного построения:

Rдох кап = Yб + dр + dнел + dмен, (10.3)

где: Rдох кап – ставка дисконтирования;

Yб — безрисковая ставка;

dр — надбавка за риск инвестирования в недвижимость;

dнел — поправка на неликвидность;

dмен – премия за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка отражает минимальную компенсацию за вложенные средства с учетом фактора времени. В качестве безрисковой ставки дохода в расчетах была принята средняя доходность к погашению Государственных облигаций федерального займа (ОФЗ), которая составила на дату оценки 7,4% (http://rosfincom.ru/market/money/ 1.04.2009)

Расчет премии за риск вложений в объект недвижимости

Таблица 24.3

Факторы риска, влияющие на объект недвижимости (производственно-складские помещения)

Вид и наименование риска Категория риска 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Систематический риск

Ухудшение общей экономической ситуации динамичный 1 1

Увеличение числа конкурирующих объектов динамичный 1 1

Изменение федерального или местного законодательства динамичный 1

Несистематический риск

Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации статичный 1

Ускоренный износ здания статичный 1

Неполучение арендных платежей динамичный 1

Неэффективный менеджмент динамичный 1

Криминогенные факторы динамичный 1

Финансовые проверки динамичный 1

Неправильное оформление договоров аренды динамичный 1

Количество наблюдений 5 4 0 0 3 0 0 0 0 0

Взвешенный итог 5 8 0 0 15 0 0 0 0 0

Сумма 28

Количество факторов 10

Поправка на риск вложений в объект недвижимости 2,8

 

Расчет компенсации за низкую ликвидность

Компенсация за низкую ликвидность определяется исходя из маркетингового периода объекта недвижимости и безрисковой ставки.

Расчет компенсации за низкую ликвидность определялся по формуле:

, (11.3)

где: П – премия за низкую ликвидность; Rб — безрисковая ставка;

L- период экспозиции (в месяцах); Q- общее количество месяцев в году.

Таблица 25.3

Расчет компенсации за низкую ликвидность

Номер строения Объект оценки Литера Безрисковая ставка Срок экспозиции Компенсация за низкую ликвидность

1 Производственно-складской корпус Литер К-К4 Литер К-К4 7,40% 3 1,8

 

Премия за инвестиционный менеджмент предусматривает поправку к безрисковой ставке, необходимость которой возникает в силу сложности управления оцениваемым объектом. Величина данной премии в подавляющем большинстве рассчитывается на основании ранжирования риска по пятибалльной шкале приведенной в таблице 26.3 ниже.

Таблица 26.3

Шкала премий за риск инвестирования в недвижимость

Премия за инвестиционный менеджмент Значение

Управление объектом осуществляет управляющая компания, которой делегируются функции оперативного управления объектом, а именно: разработка стратегии и программы управления объектом, контроль за его содержанием, выбор эксплуатирующих организаций, заключение с ними договоров, привлечение арендаторов, сопровождение договоров аренды, страхование и управление рисками, обеспечение безопасности Низкое значение (1%)

Объект предназначен для сдачи в аренду. Управление объектом осуществляется собственником с привлечением консультантов, обладающих профессиональными знаниями в области управления. Однако выбор эксплуатирующих организаций, заключение с ними договоров на содержание, обслуживание и предоставление коммунальных услуг, коммерческое использование объекта (привлечение арендаторов, контроль выполнения условий заключенных контрактов и т.п.), организация процессов развития объекта является проблемой собственника. Значение ниже среднего (2%)

Объект предназначен для сдачи в аренду. Управление собственник осуществляет самостоятельно. Для данного объекта характерны: ограниченный набор управленческих решений, отсутствие четких критериев для принятия решений, длительность и сложность процедуры принятия решений, перегруженность собственника объектами, находящимися в сфере прямого управления, отсутствие системы делегирования функций управления от собственника к специализированным управляющим организациям, отсутствие единых апробированных стандартов и методик управления недвижимостью, нехватка квалифицированного кадрового потенциала в данной сфере. Среднее значение (3%)

Собственник сдает в аренду не используемые им самим площади. При этом собственник самостоятельно определяет условия аренды и ставки арендной платы. Для таких объектов характерны плохо поставленная работа с клиентами, растянутая во времени процедура заключения договора аренды, невнимательное отношение к арендаторам, которые рассматриваются как временное явление. Значение выше среднего (4%)

Объект используется для своих нужд, сдача в аренду не предусмотрена Высокое значение (5%)

Величина премии за инвестиционный менеджмент для оцениваемых помещений принята равной 3%.

Расчет ставки дисконтирования для оцениваемого здания приведен в таблице ниже.

Таблица 27.3

Расчет ставки дисконтирования для оцениваемого здания

Безрисковая ставка Компенсация за низкую ликвидность Компенсация за инвестиционный менеджмент Поправка на риск вложений в объект недвижимости Rдох.кап

7,4 1,8 3 2,8 15%

 

В рамках данной работы норма возврата капитала Rнорм возвр рассчитывалась по формуле (9.2) методом Ринга.

Расчет оставшегося срока службы объекта проводился по формуле:

Ос = Он- И, (12.3)

где: Ос – оставшийся срок службы, лет;

Он – нормативный срок службы, лет;

И – износ объекта, %.

Расчет физического износа, нормы возврата капитала для оцениваемого здания, а также расчет коэффициента капитализации приведен в таблице:

Таблица 28.3

Расчет коэффициента капитализации для оцениваемых зданий

Номер строения Объект оценки Литера Ставка дисконтирования Нормативный срок службы, лет Физический износ Оставшийся срок службы, лет Норма возврата Коэффициент капитализации

1 Производственно-складской корпус Литер К-К4 15% 83 14,46% 71 1,4% 16,4%

 

VII. Определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации, путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Таблица 29.3

Расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода

Показатель Значение

Чистый операционный доход, руб. 14 194 587

Ставка капитализации, % 16,4

Рыночная стоимость, руб. 106 163 579,3

 

В результате проведенных расчетов был сделан вывод, что рыночная стоимость объекта оценки, расположенного по адресу: Московская обл., Одинцовский р-н, д. Солослово-7, д.1, определенная в рамках доходного подхода, по состоянию на 1.04.2009 г. округленно составляет:

86 552 359 руб.

3.4.3. Определение рыночной стоимости Объекта оценки затратным подходом.

Необходимое условие для использования затратного подхода – точная детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Учитывая состав объектов оценки, и объем имеющейся информации, было принято решение использовать:

• метод удельных затрат на единицу площади или объема;

• индексный метод.

I. Расчет полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения) в рамках затратного подхода методом сравнительной единицы.

Таблица 30.3

Перечень имущества (здания), входящего в состав оцениваемого комплекса недвижимости

Наименование объекта Литера Инвентарный № Площадь объекта, м2 Год постройки (изготовле-ния) Первонача-льная стоимость, руб. Остаточная стоимость на 01.01.2007 г., руб.

Производственный корпус Литер К-К4 инв. № 8119 1786,80 1996

Расчет стоимости воспроизводства (замещения) методом удельных затрат на единицу площади или объема.

В рамках метода удельных затрат на единицу объема (площади, протяженности и т.д.) в настоящем Отчете стоимость воспроизводства (замещения) зданий и части сооружений рассчитывалась с использованием следующих источников: справочник «Промышленные здания». Укрупненные показатели стоимости строительства», Ко-Инвест, 2004 г.;

Расчет стоимости воспроизводства (замещения) с помощью сборников «Укрупненные показатели стоимости строительства».

Формат справочников предполагает наличие технического описания объектов-аналогов, таблицы стоимости, а также графического материала (фасады, планы, разрезы объекта-аналога).

Все представленные в справочнике «Промышленные здания» объекты-аналоги разделены на две категории:

объекты недвижимости, построенные до 1970 г.;

объекты недвижимости, построенные после 1970 г.

Внутри категории объекты разделены также по отраслям.

Стоимостные показатели, представленные в справочниках, соответствуют базовому региону (Московская область). В случае необходимости привязки справочных показателей к местным условиям, а также необходимости учета дополнительных улучшений или расхождения конструктивных элементов оцениваемого объекта и объекта-аналога, необходимо ввести следующие поправки:

1. Группа поправок (SDC), выраженная в руб. на 1 м3 объекта недвижимости: на отсутствие части наружных стен; на различие в высоте этажа; на наличие подвалов; на различие в прочности грунтов, глубине заложения фундаментов и степени обводнения грунтов; на различие в конструктивных решениях.

2. Группа поправок (К), выраженная в виде корректирующих коэффициентов: на различие в строительном объеме объекта недвижимости; на различие в климате; на сейсмичность; на изменение цен после издания справочника с учетом регионального развития.

Все перечисленные выше поправки вводятся на основании данных раздела 2 справочников.

Для окончательного расчета необходимо произвести учет прибыли застройщика (девелопера).

В случае использования сборников УПСС при оценке затратным подходом стоимость замещения определяется по формуле:

(13.3)

где:

– стоимость замещения объекта оценки без учета износа;

– справочный стоимостной показатель на единицу измерения объектов недвижимости (по состоянию на 01.01.2004 г. – для сборника «Промышленные здания»);

– итоговая поправка по первой группе, выраженная в руб. на 1 м3 объекта недвижимости (определяется на основании разделов 2, 3, 4 и 5 соответствующего справочника);

К – общий корректирующий коэффициент по второй группе поправок (определяется на основании разделов 2 и 5 соответствующего справочника);

N – количество единиц измерения в оцениваемом объекте (строительный объем, площадь и пр.);

Кдев – коэффициент, учитывающий прибыль девелопера.

Описание оцениваемого объекта и выбранных объектов-аналогов приведено в таблице 31.3

Таблица 31.3

Описание оцениваемого объекта и выбранного объекта-аналога

Наименование объекта Производственный корпус

Литера Литер К-К4

Инвентарный № 8119

Год постройки (изготовления) 1996

Первоначальная стоимость на дату оценки, руб.

Остаточная стоимость на дату оценки, руб.

Наличие подвала —

Строительный объем подвала, м3 —

Натуральный показатель (только надземной части) Строительный объем, м3 12 369,6

Общая площадь, м2 1786,80

Площадь застройки, м2 7 900

Этажность надземной части 1

Преобладающая высота этажа, м 4,8

Внутренняя отделка (обычная/улучшенная/ высококачественная) Обычная

Год проведения реконструкции (если проводилась) 2001

Преобладающий материал: фундамент Бутовый

Наружных стен Железобетонные

Внутренних стен Оштукатурено, окрашено

Перегородок Кирпичные

Заполнение проемов 2ые створчатые, простые

Кровли Металлическая кровля

Полов Плитка, частично линолеум

перекрытий Монолитные

Наличие (+,) инженерного оборудования: водоснабжение холодное +

водоснабжение горячее +

Противопожарное водоснабжение +

Канализация +

Отопление +

Вентиляция приточная

Вентиляция вытяжная

+

Кондиционирование воздуха +

Электроосвещение +

Слаботочные устройства —

лифты —

Наименование справочника УПСС Промышленные здания

Код объекта-аналога 4.2.00.002

Класс КС КС-1

Строительный объем, м3 12 480

Общая площадь, м2 3 750

Средняя высота этажа аналогов 4,2

Объект в целом, руб./ед .изм. 1 508,33

 

Внесение корректировок

На основании выявленных отличий между оцениваемыми объектами и объектами-аналогами, оценщиками рассчитывались следующие корректировки:

Группа поправок (SDC), выраженная в руб. на 1 м3 объекта недвижимости:

Данная группа корректировок не применялась для комплекса сооружений, входящего в состав оцениваемого объекта.

На отсутствие части наружных стен

Поправка на отсутствие какой-либо наружной стены объекта недвижимости (Сст), применяется тогда, когда оцениваемый объект является пристроенным. Расчет поправки производится по следующей формуле:

(14.3)

где: ст – доля площади отсутствующей стены в общей площади стен непристроенного объекта недвижимости;

Сст – справочная стоимость стен не пристроенного объекта недвижимости, приводимая в гр. 11 табл. раздела 3 и 4 справочника «Промышленные здания».

Данная корректировка не применялась для объекта оценки, поскольку он представляет собой отдельно стоящее здание.

Поправка на различие в высоте этажа

Поправка на различие в высоте этажа (Сh) определяется по формуле:

(15.3)

где: Цпер, Цпол, Цкарк – удельные справочные показатели стоимости конструктивных элементов объектов недвижимости, соответственно, перекрытий, пола, каркаса, руб./м3;

h0, ha – средняя высота этажа, соответственно, оцениваемого объекта недвижимости и объекта-аналога, м.

Расчет поправки на различие высоте этажа

Расчет поправки на различие в высоте этажа представлен в таблице 32.3 ниже:

Таблица 32.3

Расчет поправки на различие высоте этажа

Наименование объекта Лите-ра Код объекта-аналога Удельный справочный показатель стоимости перекрытия объекта-аналога, руб./м3 Удельный справоч-ный показатель стоимости пола объекта-аналога, руб./м3 Удельный справоч-ный показатель стоимости каркаса объекта-аналога, руб./м3 Средняя высота этажа объекта оценки, м Средняя высота этажа аналогов, м Поправка на различие в высоте этажа, руб./м3

Производственный корпус (первый и второй объемы) Литер К-К4 4.2.00.002 160,64 112,17 195,27 4,8 4,2 -55,71

Производственный корпус (третий объем) Литер К-К4 4.2.00.002 160,64 112,17 195,27 6,0 4,2 -167,13

Поправка на наличие подвалов

Поправка на наличие подвалов (Сподв) производится с учетом справочных данных о стоимости строительства подвалов, приводимых в разделе 5.1.16 справочников.

Расчет поправки производился по следующей формуле:

(16.3)

где: Цподв – удельный справочный показатель стоимости подвала соответствующей конструкции, приведенный в разделе 5.1.16 справочника, руб./100 м3;

Vподв – строительный объем подвала, м3;

Vо – строительный объем оцениваемого объекта недвижимости, м3.

Так как объекты оценки являются сопоставимыми по данному параметру с объектами-аналогами, корректировка не проводилась.

Поправка на различие в прочности грунтов, глубине заложения фундаментов и степени обводнения грунтов (Сфунд).

Поправки на фундамент определяются на предмет отличия в прочности грунтов, в глубине заложения фундаментов и в степени их обводнения. В справочных показателях затраты на устройство фундаментов учтены, как правило, при расчетном давлении на грунт 2,5 кгс/см2. Величина данной поправки определяется в соответствии с табл. 2.2 справочника.

В справочных показателях затраты на устройство фундаментов в большинстве случаев учтены при глубине заложения 2,5 м. При изменении глубины заложения фундаментов к показателям на земляные работы и устройство фундаментов следует применять коэффициенты, приведенные в таблице 2.3 справочника.

Расчет итогового значения поправки производился по следующей формуле:

(17.3)

где: Цфунд – удельный справочный показатель стоимости фундамента, приведенный в графе 9 разделов 3, 4 справочника, руб./м3;

К1, К2 – корректирующие коэффициенты, рассчитанные выше.

Поправка на различие в конструктивных решениях рассчитывается при отсутствии (дополнительном наличии) у оцениваемого объекта отдельных конструктивных элементов, инженерного оборудования и т.д. Для объектов оценки, представляющих собой сооружения, данная поправка не вводилась.

Итоговый расчет группы поправок (SDC) представлен в таблице 33.3 ниже.

Таблица 33.3

Итоговое представление группы поправок (SDC)

Назначение здания Литера Поправка на отсутствие части наружных стен, руб/м3 Различие в высоте этажа, руб./м3 Наличие подвалов, руб./м3 Различие в прочности грунтов, глубине заложения фундаментов и степени обводнения грунтов, руб./м3 Различие в конструктивных решениях, руб./м3 Итого по первой группе абсолютных поправок, руб./м3

Производственный корпус (первый и второй объемы) Литер К-К4 0,00 -55,71 0,00 0,00 0,00 -55,71

Производственный корпус (третий объем) Литер К-К4 0,00 -167,13 0,00 0,00 0,00 -167,13

 

1. Группа поправок (К), выраженная в виде корректирующих коэффициентов:

Поправка на различие в строительном объеме

Поправка на разницу между строительным объемом оцениваемых объектов недвижимости (Vо) и объемом объектов-аналогов (Vа) по сборнику «Промышленные здания» определяется по таблице 2.4 справочника , разработанной Промстройпроектом по формуле:

Таблица 34.3

Формула определения разницы в строительном объеме зданий

При Vo>Va При Vo<Va

(Vo-Va)/Vo х 100% (Va-Vo)/Va х 100%

 

Для справочника «Общественные здания» поправка на разницу в строительном объеме (V, м3) или площади (S, м2) между оцениваемым зданием (Vо, Sо соответственно) и ближайшим параметром из справочника (Vспр, Sспр) определяется с помощью табл. 2.5 справочника по формуле:

(18.3)

Расчет поправки на разницу в строительном объеме зданий.

Расчет поправки на различие в строительном объеме представлен в таблице ниже.

Таблица 35.3

Расчет поправки на разницу в строительном объеме зданий

Назначение здания Литера Наименование справочника УПСС Строите-льный объем объекта оценки, м3 Строите-льный объем объекта-аналога, м3 Разницы в строительном объеме зданий, %/доли На различие в строительном объеме здания

Производственный корпус (первый, второй и третий объемы) Литер К-К4 Промышлен-ные здания 12 369,6 12 480 0,88% 1,00

 

Расчет строительного объема здания.

Расчеты строительного объема здания приведены в таблице 36.3.

Таблица 36.3

Расчет строительного объема здания:

Первый Объем

Количество этажей в здании 1

В плане Прямоугольник с габаритами в осях 18*30 м, с неотапливаемым чердаком.

Средняя высота потолков, м 4,8

Площадь =18*30=540

Строительный объем = 18*30*4,8 *1= 2 592

Второй Объем

Количество этажей в здании 2

В плане Прямоугольник с габаритами в осях 12*30 м.

Средняя высота потолков, м 4,8

Площадь =12*30*2=720

Строительный объем = 12*30*4,8 *2= 3 456

Продолжение таблицы 36.3.

Третий Объем

Количество этажей в здании 2

В плане Трапеция с основаниями 4 и 3,5м, с высотой 12 м

Средняя высота потолков (2-х этажей вместе), м 6

Площадь трапеции =1 786,80 – 540 – 720 = 526,8

Строительный объем =526,8*12= 6 321,6

Строительный объем всего здания =2592 + 3456+6321,6=12 369,6

Поправка на различие в климате

Определение данной поправки производится на основании раздела 5.2 справочника. Величина поправки для Московской области составила 1.

Поправка на сейсмичность

Корректирующий коэффициент на различие в сейсмичности (Ксейсм) вводится в случае, когда оцениваемые объекты недвижимости располагаются в районе с сейсмичностью, отличающейся от сейсмичности, для которой рассчитаны стоимостные показатели в справочнике. Расчет коэффициента производится по следующей формуле:

(19.3)

где: с, i – коэффициенты уровня стоимости объекта недвижимости, соответственно, при сейсмичности, учтенной в справочнике (6 баллов) и при сейсмичности в i-ом районе расположения объекта оценки.

Уровень сейсмичности в Московской области составляет 6 баллов по шкале Рихтера. В соответствии с разделом 2 справочников, поправка на уровень сейсмичности для оцениваемых объектов будет равна 1.

Поправка на изменение цен после издания справочника с учетом региональных различий.

Справочник УПСС содержит показатели стоимости строительства зданий и сооружений для базового региона – Московской области. В этой связи поправка на изменение цен после издания справочника с учетом региональных различий в уровне цен рассчитывалась поэтапно следующим порядком:

Определение коэффициента пересчета цен справочника УПСС по классу конструктивных систем ( ) на 01.01.2006 г. для Московской области (корректирующие коэффициенты на 01.01.2006 г. по сравнению с 01.01.2004 г ).

2. Определение коэффициента пересчета цен на строительно-монтажные работы ( ) для Московской области за период с 01.01.2006 г. до даты определения стоимости – 01.04.2009 г. (по разделу 2.1 Бюллетеня КО-ИНВЕСТ № 66 ).

3. Расчет итогового значения поправки ( ) на изменение цен после издания справочников УПСС с учетом региональных различий в уровне цен по формуле:

(20.3)

Расчет корректирующих коэффициентов на изменение цен после издания справочника

Результаты расчета суммарной поправки по 2-й группе приведены в таблице 37.3

Таблица 37.3

Расчет корректирующих коэффициентов на изменение цен после издания справочника

Назначение здания КС Наименова-ние справочника УПСС К1

(01.01.2004-01.01.2006) К2

(01.01.2006-01.04.2009) Общий корректирующий коэффициент на изменение цен после издания справочника

Производственный корпус (первый, второй и третий объемы) КС-1 Промыш-ленные здания 1,511 2,112 3,191

Определение прибыли предпринимателя для объектов недвижимости.

Для получения стоимости воспроизводства в рамках затратного подхода необходим учет прибыли предпринимателя.

Под прибылью предпринимателя подразумевается прибыль организации, осуществляющей весь комплекс действий от момента приобретения прав (собственности или долгосрочной аренды) на участок территории под застройку до времени полной реализации созданных объектов недвижимости новым собственникам.

При расчете прибыли предпринимателя для оцениваемого объекта оценщики пользуются статистическими данными о прибыльности вложения в строительство объектов производственно-складского назначения, расположенных в Московском регионе. Расчет прибыли предпринимателя представлен в таблице 38.3 ниже.

Таблица 38.3

Расчет прибыли предпринимателя

Источник информации Минимальное значение, % Максимальное значение, % Среднее значение, %

http://www.maskres.ru/5pro4qs623_x.html 11 15 13

http://www.1077.ru/news2.php?mode=1&id=2487 9 12 11

Итоговое значение, % 12

Таким образом, коэффициент, учитывающий прибыль девелопера для оцениваемого объекта, округленно равен 12%.

Ниже приведен расчет стоимости воспроизводства (замещения) объекта оценки без учета НДС.

Таблица 39.3

Расчет стоимости воспроизводства (замещения) зданий без учета износа

Наименование объекта Ли-тера Код аналога СБАЗ, руб./м3 Группа поправок (SDC), руб./м3 Группа поправок (К) N (м3) КДЕВ Св/з без учета износа, руб.

Производственный корпус (первый и второй объемы) Литер К-К4 4.2.00.002 1508,33 -55,71 3,191 6048 1,12 31 398 480

Производственный корпус (третий объем) Литер К-К4 4.2.00.002 1508,33 -167,13 3,191 6321,6 1,12 30 301 588

Итого 61 700 068

 

II. Определение износа объекта недвижимости

Определение износа необходимо для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости.

Расчет износа в настоящей работе рассчитывался методом срока жизни по формуле (30.2). Расчеты приведены в таблице 40.3 ниже.

Таблица 40.3

Расчет износа для оцениваемого здания

Наименование Инвентарный номер БТИ Год постройки Хроноло-гический возраст, лет Физическая жизнь здания (ФЖ),лет Износ, %

И =(ХВ /ФЖ)•100%

Здание склада Литер К-К4 1996 12 83 14,46%

 

Расчет рыночной стоимости зданий с учетом износа представлен в таблице 41.3.

Таблица 41.3

Расчет рыночной стоимости зданий с учетом износа

Наименование объекта Литера Стоимость замещения недвижимости без учета износа (СЗ), руб. НакИ, % Рыночная стоимость улучшений с учетом НДС, руб.

Производственный корпус Литер К-К4 61 700 068 14,4% 52 815 259

 

III. Оценка рыночной стоимости земельного участка.

ООО «СВИРС» на праве собственности принадлежит земельный участок общей площадью 7 900 кв. м. (0,79 га), кадастровый номер 50:20:004 06 39: 0050 свидетельство о государственной регистрации права от 26 июля 2002 года серия 50 АГ № 929 350.

Расчеты рыночной стоимости земельного участка приведены в п. 3.3.4 АННЭИ в таблицах: 11.3-12.3 настоящего отчета, рыночная стоимость земельного участка составляет:

32 057 975 руб.

Таким образом рыночная стоимость объекта представлена в таблице ниже.

Таблица 42.3

Рыночная стоимость имущественного комплекса в рамках затратного подхода

Наименование объекта Рыночная стоимость объекта, руб.

Земельный участок 32 057 975

Здание 52 815 259

Итого 84 873 234

В результате проведенных расчетов был сделан вывод, что рыночная стоимость объекта оценки, определенная в рамках затратного подхода, по состоянию на 1.04.2009 г. составляет:

84 873 234 руб.

3.4.4. Вывод итоговой величины стоимости недвижимости.

При проведении оценки и применении трех подходов к оценке были получены следующие результаты представленные в таблице 43.3.

Таблица 43.3

Результаты оценки, полученные в рамках трех основных подходов.

Подход

Рыночная стоимость

объекта в рамках подхода

к оценке, руб.

 

Доходный подход

86 552 359

Сравнительный подход

88 641 333

Затратный подход

84 873 234

 

На основании всех имеющихся данных, была произведена следующая оценка факторов, которые влияют на вес значения каждого подхода:

Таблица 44.3

Оценка факторов, влияющих на вес значения каждого подхода.

 

№ п/п

Критерий

Согласования

 

Затратный

Сравни-тельный

Доходный

1 Степень соответствия каждого из примененных подходов:

1.1 назначению оценки 30 40 30

1.2 цели оценки 20 40 40

1.3 функциональному назначению объекта оценки 30 40 30

1.4 оцениваемым правам 33 34 33

2 Какая степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов 40 30 30

3 Какова предпочтительность каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения

объектов оценки 20 50 30

Продолжение таблицы 44.3

 

№ п/п

Критерий

Согласования

 

Затратный

Сравни-тельный

Доходный

4 Какова надежность

расчетов и процедур

анализа, проведенных в используемых подходах 40 30 30

5 Каков удельный вес

экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов 40 30 30

 

Таблица 45.3

Согласование рыночной стоимости оцениваемого объекта

Средний ранг, баллы 31,625 36,7 31,625

Коэффициент весомости каждого из подходов, отн.ед 0,31625 0,367 0,31625

Рыночная стоимость, полученная в рамках каждого из подходов, руб. 84 873 234 88 641 333 86 552 359

Согласованная рыночная стоимость, руб. = 84 873 234* 0,31625 + 88 641 333 *0,367+ 86 552 359* 0,31625= 86 744 712,9

 

После согласования результатов была получена рыночную стоимость объекта недвижимости расположенного по адресу: Московская обл., Одинцовский р-н, д. Солослово-7, д.1, на дату проведения оценки 01.04.2009. округленно составляет:

86 744 713 руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение.

Оценочная деятельность в условиях рыночной экономики является важнейшим элементом инфраструктуры имущественных отношений. Независимая оценка стоимости недвижимости обеспечивает информационную основу для принятия управленческих решений. При управлении недвижимостью оценка любого объекта недвижимости является залогом принятия качественных управленческих решений.

В практической части дипломной работы, была произведена оценка рыночной стоимости объекта производственно — складского назначения, принадлежащих на праве собственности ООО «СВИРС», находящихся по адресу: Россия, 143081 М.О. Одинцовский район, д. Солослово-7, дом 1 в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», от 29 июля 1998 года Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности в РФ.

На основании имеющейся информации были осуществлены расчеты по трем основным подходам к оценке недвижимости – доходному, сравнительному и затратному.

Сравнительным подходом стоимость оцениваемой недвижимости определялась на основе рыночных цен недавно проданных схожих объектов недвижимости, скорректированных на выявленные различия.

Затратным подходом стоимость оцениваемого объекта определялась как сумма затрат в текущих ценах на воспроизводство аналогичных зданий и сооружений, скорректированных на их износ.

Доходным подходом оценивалась стоимость на основе способности недвижимости приносить доход от сдачи его в аренду, на основании этого был произведен анализ арендных ставок на рынке производственно-складских помещений в Московской области на аналогичные объекты, с внесением поправочных коэффициентов на выявленные различия.

Оценка рыночной стоимости была произведена по состоянию на 1 апреля 2009 года, что совпадает с датой осмотра.

В процессе проведения анализа, были получены следующие результаты оценки:

Таблица (Заключение)

Результаты оценки

Результаты расчетов рыночной стоимости по трем подходам:

• Затратный подход

• Сравнительный подход

• Доходный подход

 

__84 873 234__ руб.

__88 641 333__ руб.

__86 552 359 __ руб.

Итоговая величина рыночной стоимости после согласования на 01.04.2009 г.

__86 744 713 ___ руб.

 

 

В рамках оценки был произведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (АННЭИ) оцениваемого земельного участка с улучшениями. Для этого производились расчеты приносимого дохода для каждого возможного варианта использования улучшений и сравнение полученных результатов с текущим и альтернативными вариантами использования объекта. На основании полученных результатов были произведены расчеты рыночной стоимости земельного участка с улучшениями при различных вариантах использования, а также внесены некоторые предложения по повышению приносимого дохода оцениваемого объекта. Стоит отметить, что рыночная стоимость объекта определялась исходя из (АННЭИ).

Проделанный анализ рынка производственно-складских помещений охватывает сведения от общего состояния экономики до конкретных характеристик оцениваемого объекта, что позволило установить взаимосвязь и взаимозависимость принципов, факторов и параметров, определяющих стоимость оценивающей недвижимости. Сбор и обработка ретроспективной информации позволила получить данные для прогнозирования рыночных тенденций, динамики доходности и стоимости недвижимости.

Предлагаемый вниманию Отчет об оценке содержит описание оцениваемого имущества, собранную фактическую информацию, этапы проведенного анализа, обоснование полученных результатов, а также ограничительные условия и сделанные допущения.

 

 

 

 

Список литературы.

1. ГК РФ, ч. 1-2, ст. 130, 131, 209.

2. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» №135 ФЗ от 29 июля 1998 г. ( с последующими изменениями и дополнениями от 30.06.2008 г.)

3. ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержденное Приказом Минэкономразвития РФ № 256 от 20.07.2007 года;

4. ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», утвержденное Приказом Минэкономразвития РФ № 255 от 20.07.2007 года;

5. ФСО № 3 «Требование к отчету об оценке», утвержденное Приказом Минэкономразвития РФ № 254 от 20.07.2007 года.

6. Грабова П.Г. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов./Издательство: М.: АСВ, 1999 г.

7. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости./М.:2008.-166 с.

8. Максимов С.Н. Управление недвижимостью/учебник/Издательство: М.: «Дело» АНХ, 2008.-242 с.

9. Мирзоян Н.В. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие.

10. Основы оценки стоимости недвижимости: Учебник/ под ред. А.Белокрыс, В.Болдырев, Т.Олейник. – М.: РИО МАОК, 2004 г.

11. Оценка недвижимости: Учебник/ Под ред. А.Г. Грязновой, М.А.Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2005 г.

12. Постюшков А.В. Оценочный менеджмент/ Издательство: ФАИР-ПРЕСС, 2004 г.

13. Разу М.Л. Управление коммерческой недвижимостью./Учебник для Вузов./М.:КноРус, 2007 г.