Курсовая работа №3534 Ипотечное жилищное кредитование в России
Содержание
Введение3
Глава I. Ипотечное жилищное кредитование в России 5
1.1. Сущность и история развития ипотеки5
1.2. Роль государства в системе ипотечного жилищного кредитования 11
1.3. Основные модели ипотечного жилищного кредитования 20
Глава 2. Реализация процесса ипотечного кредитования 29
2.1. Этапы ипотечного кредитования 29
2.2. Механизм ипотечного кредитования 38
Заключение 41
Список литературы 43
Приложение 47
Внимание!
Это ОЗНАКОМИТЕЛЬНАЯ ВЕРСИЯ работы №3534, цена оригинала 500 рублей. Оформлена в программе Microsoft Word.
Advertisement
Оплата. Контакты.
Введение
Жилье является одной из базовых ценностей, обеспечивающих гражданам ощущение экономической стабильности и безопасности, стимулирующих к эффективному и производительному труду и в значительной степени формирующих отношение граждан к государству, поскольку именно государство является гарантом реализации конституционного права граждан на жилище.
Ключевой проблемой при выработке и реализации жилищной политики является обеспечение доступности жилья для граждан. Механизмом, позволяющим решить эту задачу, и является ипотечное жилищное кредитование, ставшее в развитых странах основным рычагом эффективной жилищной политики. Социально-политическая и экономическая значимость ипотеки обусловлены, прежде всего, тем, что она ориентирована на социально активные и дееспособные слои населения, формирующие базу и опору цивилизованного гражданского общества — средний класс.
Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей или накоплений.
В современной рыночной экономике значение ипотеки как ин-вестиционного инструмента велико: для заемщика ипотека — это дополнительная возможность получения крупных средств на длительные сроки для решения жилищной проблемы, для кредитного института — устойчивое функционирование со стабильными доходами и гарантией возврата кредита, для экономики в целом — постоянные инвестиции в жилищный сектор, развитие строительной индустрии, становление рыночных отношений в смежных отраслях экономики и решение социальных проблем.
Актуальность ипотечного кредитования заключается в развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России — создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.
Объектом курсовой работы является ипотечное жилищное кредитование в России.
Предметом данной работы является механизм ипотечного кредитования.
Цель: на основе анализа состояния, выявить проблемы и определить перспективы развития ипотечного кредитования в России.
Цель может быть достигнута через решение следующих задач:
1. Анализ развития и становления ипотечного кредитования в РФ;
2. Рассмотрение моделей ипотечного кредитования;
3. Определение факторов, сдерживающих развитие ипотечного кредитования в России.
4. Разбор механизма и этапов ипотечного кредитования;
Для того, чтобы выполнить поставленные задачи, использовались следующие методы исследования: наблюдение, сравнение, абстрагирование, моделирование, аналитический метод, синтез.
В настоящее время разрабатываются различные модели системы ипотечного кредитования, опирающиеся на рыночные механизмы финансирования. Их разработкой занимаются ученые: Горемыкин В.А, Журбина Е., Зубков Г.С. и Симионов Ю.Ф.
Глава I. Ипотечное жилищное кредитование в России
1.1. Сущность и история развития ипотеки
Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Само понятие «ипотека» пришло в мировую финансово-экономическую систему из древней Греции (Приложение 1) ) [15, с. 5-6].
Его ввел архонт Солон в VI веке до н. э., предшественник солона – Драконт – ввел порядок (в 621 г. До н. э.), согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. В 594 г. до н. э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой вымороченное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться и завещать «собственность» по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом с подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной собственности в имущественную Солон и предложил ставить на имени должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой.
На таком столбе, получившем название «ипотека» (от греч. hypotheka – подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли [2, с.12].
Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности. [2, с.13].
Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.
В период правления императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками, а также иными кредитными учреждениями [15,- с. 4]. Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Банки становились специализированными. Развивались различные банковские институты: коммунальные, религиозные и другие, возникали прообразы сберкасс, сберегательных ассоциаций и т.п. Государство всегда оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Для этого создавались специальные социальные институты. При императоре Траяне были созданы финансовые алиментарные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставляющие ипотечные кредиты под 5 % годовых — это был самый низкий процент в Риме в то время (аналогичные финансовые системы были образованы в России в Х1Х в.)
Институт ипотеки (залога недвижимости) в течение относительно небольшого времени прошел эволюцию от фидуции (fiducia, от лат. — сделки на доверии или доверительной сделки, первой формы вещного обеспечения), к более прогрессивной стадии – пигнусу (от лат.неформальный залог) и далее к ипотеке. Здесь необходимо пояснить, что первая стадия «фидуция» возникла и развивалась в древнеримском праве. В начале развития классического римского права появился «пигнус» (pignus, от лат., неформальный залог), и лишь затем собственно «ипотека». При этом сами договоры о залоге первоначально были лишь дополнительными при первичных кредитных соглашениях (договорах). Основная суть «фидуции» заключалась в том, что сразу по заключению договора официально устанавливались права кредитора на закладываемую недвижимость, сам предмет передавался в «fiducia» и кредитор обязан был возвратить недвижимость после исправного и своевременного исполнения договора. Сделка (или договор) «фидуция» также прошла свою эволюцию [2, с.15].
На первом этапе развития института «фидуции» должник не обладал практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: или требовать от заемщика выплаты долга, или не возвращать ему имущество. В дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге (actio fiducia), которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Но все равно в технологии сделки оставались достаточно серьезные правовые моменты, которыми мог воспользоваться кредитор и которые были невыгодны заемщику [2, с.15-16].
Следующая стадия развития института ипотеки несла достаточно прогрессивный характер, защищая заемщика от своевольных действий кредитора. Договор «пигнуса» (договор о залоге на стадии «пигнуса») предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владение ею и только как гарантии исполнения взятого заемщиком обязательства. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором оставалось условное право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства, только при неисполнении заемщиком взятых им обязательств. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость (предмет залога) у себя. В случае невыполнения взятых обязательств должником, кредитор после продажи недвижимости возвращал всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга заемщику. Данный вид сделок тщательно регламентировался. Требования, не входящие в регламентацию были предметом особого судебного разбирательства [2, с.17].
Появление последней стадии института ипотеки — собственно самой ипотеки — было обосновано политическими и экономическими условиями того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам привели к возникновению классического института ипотеки. По существующему законодательству ни одна действующая правовая форма не подходила для гарантирования этого вида сделок между собственниками земель (латифундистами) и арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего кроме орудий труда, которые они в силу своей профессии не могли заложить. Выходом из этой ситуации было введение новой формы залога — залога арендаторами самих орудий труда, причем без передачи предмета залога во владение арендодателя .) [2, c.17-18].
Позже новый вид залога распространился на другие и, в частности, на залог недвижимости. Таким образом, возник институт ипотеки, который был, во-первых, договором о залоге, во-вторых, договором о гарантии, что взятые заемщиком обязательства будут выполнены, на основании чего при неисполнении должником обязательства возникало право кредитора истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы оставшихся долгов заемщика. Свидетельством данного соглашения были сначала простые соглашения между заемщиком и кредитором, позже, в постклассическое время, составлялись официальные и неофициальные документы, которые уже обладали правовой силой. Такой же силой обладали частные документы, подписанные тремя и более свидетелями. Институт классической ипотеки также проходил свои этапы и свою эволюцию. Вводились различные легальные ипотеки, действовавшие без согласия сторон. В них включались ипотеки по закону (императора): ипотека инвестора на инвестиции, ипотека «фиска» на имущество неплательщика налогов, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа, ипотека церкви и так далее .) [2, c.19].
Необходимо отметить, что все виды ипотеки (может быть, за исключением ипотеки церкви) сохранились и действуют до настоящего времени во многих странах. В тот же период начали действовать субординированные по времени ипотеки, принцип которых был единственным: «qui prior est tempore potior est jure» — кто первый (во времени), тот и сильнее в праве. Уже в постклассическом римском праве стали возникать субординированные ипотеки для упорядочения взаимоотношений между кредиторами в зависимости от рода ипотеки. Во-первых, ипотека делилась по законодательной принадлежности — по степени ее важности, установленной законом. Причем наибольшую силу имели ипотеки «по закону» — фискальные, далее следовали ипотеки, оформленные официальными документами, за ними — ипотеки, оформленные частными документами и лишь затем — ипотеки, оформленные простыми соглашениями. Ипотека, ранжированная по виду (роду), всегда была наиболее приоритетной, и лишь после установления ранга (приоритетности) данной ипотеки, в соответствии со временем их оформления ранжировали остальные. В связи с тем, что преимущество, принадлежащее первым субординированным ипотекам, а также их кредиторам, угрожало правам младших (или последующих) кредиторов, несло невыгодные для них условия, младшие кредиторы имели право — сами расплатиться со всеми предыдущими кредиторами по долгам первым ипотек и сами осуществлять торги заложенного имущества в случае невыплаты долга заемщиком. При этом, кредиторы никогда не имели права на приобретение данной недвижимости в собственность, так как это противоречило бы правовой сути ипотеки, устанавливающей равные права для обеих сторон залога (в противном случае различные злоупотребления кредиторов с недвижимостью мешали бы становлению и широкому распространению ипотеки как массового инвестиционного института). Лишь в исключительных случаях по разрешению государственного органа данное право могло перейти к кредитору с условием предоставления должнику дополнительного срока (2 года для выплаты долга) [2, c.20].
Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков. [2, c.20-21].
Постепенно ипотека входит и в средневековое законодательство. В Германии не ранее XIV столетия (до этого господствует принцип личной ответственности за долги, во Франции — с конца XVI в. действовала негласная ипотека. В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным способом получить «обеспечение по долгам», не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов. Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Средневековые кодексы сохранили определение, что «внесенная ипотека по самой своей природе не делима, она основана на праве получения удовлетворения». «Hypotheka est tota in tota, et tota in qualibet parte» -право получения удовлетворения остается на целом предмете, обремененном ипотекой, пока существует какая-либо часть обязательства. Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение) и не зависела от смены владельца [2, c.21-22].
В широком смысле слова ипотека — это разновидность иму-щественного залога, служащего обеспечением исполнения основного денежного обязательства должником-залогодателем перед кредитором-залогодержателем, который приобретает право в случае неисполнения обеспеченного залогом основного обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества, собственником которого остается залогодатель. [15,- с. 5-6]
Ипотека несет в своем содержании две составляющие — эко-номическую и правовую.
В экономическом отношении ипотека — это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (обмен, купля-продажа) юридически или коммерчески нецелесообразны, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов. [15,- с. 5]
В правовом отношении ипотека — залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита, когда имущество остается в руках должника.
Ипотека состоит из трех слагаемых и одновременно выражает:
— отношения собственности;
— кредитные отношения;
— финансовые отношения.
Отношения собственности выражаются в передаче титула и собственности, но не права на владения, до момента окончания платежей по долгу или на реализацию обязательств в случае отказа от платежа. Ипотека обеспечивает реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы отчуждения в данных конкретных условиях нецелесообразны [15,- с. 5].
1.2 Роль государства в системе ипотечного жилищного кредитования
Система жилищного финансирования в России:
Система жилищного финансирования в дореформенный период соответствовала проводимой жилищной политике и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий. [14, c.277].
В 1987 году доля государственных капитальных вложений в жилищное строительство составляла более 80%, а средства населения – лишь 14,6% (включая средства индивидуальных застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов).
К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. Свободный рынок жилья практически отсутствовал, долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья. [14, c.277].
Например, за период реформ 1990-1998гг. в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения. Кардинальным образом изменилась структура водимых в эксплуатацию жилых домов по формам собственности и источникам финансировании. Значительно увеличилась доля частного сектора, в то время государство перестало быть основным участником на этом рынке. В общем объеме вводимого в эксплуатацию жилья доля, приходившаяся на предприятия и организации, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, сократилась с 80 до 20%, в том числе доля предприятий федеральной собственности уменьшилась до 9%. При этом непосредственно за счет средств федерального бюджета в 1998 году было построено всего 1,3 млн. кв. метров общей площади жилых домов, что составило 4,2% от общего объема вводимого жилья. Главным позитивным итогом реформ стал существенный рост доли жилья, возводимого за счет средств индивидуальных застройщиков, которая увеличилась примерно в 3 раза за период с конца 1990 года по 1998 год и достигла 39,4% общего годового объема водимого в эксплуатацию жилья. [14, c.277-278].
Сформировался и быстро развивается рынок жилья. В результате проводимой политики бесплатной приватизации жилья и снятия ограничений на количество и размер жилых помещений, находящихся в собственности населения, изменилась структура жилищного фонда по формам собственности. В настоящее время 57% всего жилищного фонда в России находится в частной собственности. По оценкам, в крупных городах России ежегодно в сделки купли-продажи вовлекается 1,5-2% квартир, находящиеся в собственности [14, c.278].
Сокращающиеся бюджетные ассигнования на строительство привели к значительному снижению объема бесплатно предоставляемого очередникам жилья. В условиях недостаточного платежеспособного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов на строительство и приобретение готового жилья произошло сокращение объемов жилищного строительства. В результате созданный в первые годы реформ рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами, которые могли бы восполнить сокращение бюджетных расходов в жилищном секторе государство сосредоточило внимание в основном на проблемах отдельных категорий и групп населения, которые не в состоянии самостоятельно решить свои жилищные проблемы. Основная же часть населения, имеющая относительно стабильные доходы и желающая приобрести жилье в собственность, оказалась не в состоянии этого сделать из-за отсутствия достаточных накоплений и долгосрочных кредитов. [14, c.278-279].
Задача государства в новых условиях заключается в поддержании платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-финансовую сферу, посредством развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования, перехода от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его последующего бесплатного распределения к приобретению населением готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств [14, c.279].
Факторы, сдерживающие развитие ипотеки в России: (Приложение 2).
Развитие жилищной ипотеки в России сегодня сдерживается рядом факторов.
Ограниченный платежеспособный спрос населения. По оценкам Минэкономразвития России, даже при самых «либеральных» параметрах (ипотечный кредит предоставляется на срок до 15 лет, его размер составляет 70% от стоимости жилья, цена 1 кв. метра принята 11200 руб., кредитная ставка 10%), максимальная граница доступности для населения России составит не более 10%.
— Низкие объемы и невысокое качество нового жилищного строительства в субъектах РФ обуславливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.
— Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости и несогласованность правовых актов между собой.
Необходимо также отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью, имеют массу недоработок.
— Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлтерские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и кА, следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок [14, c.71-72].
— Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства населения – нежелание жить в долг.
— Большое количество административных барьеров. Строительные компании, заемщики и ипотечные компании сталкиваются с существенными административными препонами. Например, строительные компании должны получить не менее 40 согласований и разрешений для регистрации нового проекта, что влечет за собой большое количество издержек.
— Большое количество субсидий в этой сфере и их «слабая адресность». Эта же причина негативно влияет на развитие вторичного рынка жилья.
— высокие процентные ставки, в связи с чем ипотечное кредитование в России не становится массовым, и большинство россиян не могут воспользоваться ипотекой для решения своих жилищных проблем.
— Непрозрачные источники доходов граждан.
— Неразвитость организационно-технологической и финансовой инфраструктуры в системе ипотеки. К сожалению, на сегодняшний день работающей и решающей проблемы населения ипотеки в России пока не существует [14, c.72].
Прогнозы и перспективы ипотечного рынка в России:
Ипотечный рынок В России живет в ожидании повышения спроса на ипотеку. Перспективы дальнейшего существования и развития ипотеки в России всем представляются по-разному. На эту тему сегодня спорят политики, юристы, государственные служащие, домохозяйки и даже свободные художники. Оптимисты считают, что он будет мощным и наступит очень скоро. Пессимисты советуют оглянутся назад и перестать верить в чудеса. А у сторонников умеренных взглядов есть все основания полагать, что «победит» нейтральный вариант развития событий. Теории дальнейшего развития ипотечного кредитования многообразны. В своей работе я рассмотрю лишь те, которые, на мой взгляд, наиболее реалистичны. В качестве дальнейшего развития ипотечного рынка в России, пожалуй стоит рассмотреть теорию о том, что развитием ипотеки цены на недвижимость возрастут еще больше. С развитием ипотеки спрос на недвижимость будет расти, соответственно вырастут и цены. Сторонники этой точки зрения считают, что в целях ограничения роста цен на жилье необходим опережающий рост предложения жилья по сравнению с ростом ипотечных кредитов. [14, c.75].
В ходе обсуждения проблемы развития ипотеки в Совете Федерации эксперты отметили, что рынок ипотечных кредитов в прошедшем году демонстрировал тенденцию к росту, как по объемам кредитования, так и по количеству банков, участвующих в выдаче кредитов. Сложилась конкуренция среди банков, в результате чего снизились процентные ставки, уменьшился первоначальный взнос, увеличился срок кредитования до 20 лет. Тем не менее, объем выдаваемых банками кредитов пока невелик. [14, c.75].
На начало 2005 года в системе ипотечного кредитования России участвовали более 160 банков. Однако у преобладающего большинства банков нет доступа к достаточным для долгосрочного кредитования ресурсам. В связи с этим представляется маловероятным дальнейшее снижение процентных ставок и существенное увеличение объемов кредитов без создания условий для привлечения в эту сферу достаточных долгосрочных ресурсов.
Универсальный механизм привлечения «длинных» кредитных ресурсов:
Универсальным механизмом привлечения «длинных» кредитных ресурсов должны стать ипотечные ценные бумаги, законодательное регулирование которых до недавнего времени находилось в зачаточном состоянии. С их помощью банки получают возможность быстро возвращать вложенные в ипотечное кредитование средства, а покупатели таких бумаг при ликвидации банка будут наделяться правами кредиторов. [14, c.76]. Совсем недавно Государственная Дума взялась за решение этой недоработки. В результате ударной работы парламента в конце 2005 года были приняты последние 17 законов из пакета нормативных актов о создании рынка доступного жилья в России. Среди них и поправки к Федеральному закону «Об ипотечных ценных бумагах», снимающие существования ранее противоречия между некоторыми положениями этого Закона и другими нормативными актами. Тем самым уничтожено препятствие, мешавшее появлению первых ипотечных ценных бумаг в России. И хотя для того. Чтобы механизм ипотечных облигаций заработал, необходимо принять еще целый ряд подзаконных актов, появление первых ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, уже не за горами [14, c.76].
Развитие рынка ипотечных закладных в России позволит решить проблему, с которой рано или поздно столкнутся все занимающиеся выдачей кредита на жилье банки, — нехватка средств на финансирование ипотечных проектов. Преобразовав кредитные обязательства заемщиков в ценные бумаги, их можно будет продать сторонним инвесторам, выручив деньги на выдачу новых кредитов. Как считают специалисты, именно с момента развития рынка ипотечных облигаций в России может начаться настоящий ипотечный бум. Также стоит в рамках данного исследования рассмотреть теорию о том, что, не смотря на ряд благоприятных законодательных инициатив, по сути ничего не изменится. Законы приняты, но теперь мы стоим перед задачей их практической реализации, любой самый мудрый закон можно похоронить, если на его пути останутся либо технические, либо бюрократические преграды. Так, серьезно тормозит работу сотрудников банков, занимающихся ипотечным кредитованием, чрезвычайно сложная и запутанная система регистрации прав собственности на недвижимое имущество. Документы необходимо подавать в целый ряд не связанных друг с другом организаций, нередко расположенных в разных населенных пунктах. Недавние попытки законодателя упростить эту процедуру, конечно, заметны, но недостаточны. К тому же динамику развития ипотечного кредита могут серьезно корректировать «внешние силы», например инфляция. Примером тому может служить тот фактор, что институт ипотеки в постсоветской России уже пережил ряд спадов, но так и не увидел периода бурного расцвета. В последний раз результаты, которых достиг ипотечный рынок к 1998 году, были перечеркнуты дефолтом. [14, c.76-77].
Когда преобразование на ипотечном рынке все же будут происходить, хотя и не столь динамично и эффективно, как этого хотелось бы, — представляется наиболее реальным. Хотя поправки в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», снимающие препятствия к их выпуску, в России и приняты, для того, чтобы компании получили возможность эмитировать ипотечные облигации, необходимо принять еще ряд подзаконных актов. В частности, Федеральная служба по финансовым рынкам должна разработать около десятка документов, которые бы регламентировали правила торговли ипотечными бумагами на фондовой бирже. Кроме того, необходимо обеспечить возможность повышения кредитного качества ипотечных облигаций в соответствии с общепринятой международной практикой, для чего также нужны изменения в законодательстве. Чтобы позитивный механизм действия рынка ипотечных облигаций заработал, необходимо дать возможность институциональным инвесторам, прежде всего пенсионным фондам и страховым компаниям, вложить средства в ценные бумаги. В целом инвесторами, заинтересованными в приобретении ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, являются пенсионные фонды, страховые компании, банки, инвестиционные фонды, паевые инвестиционные фонды. Причем первые две группы являются наиболее привлекательными для рынка ипотечных ценных бумаг. По оценкам Всемирного банка, одни только пенсионные фонды могут инвестировать в ипотечные ценные бумаги около 120 млрд. рублей течении ближайших пяти лет. Однако пока полноценного механизма, который позволил бы им это сделать, не существует [30, c.25].
Для становления и развития системы ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение целого ряда основных задач: [14, c.78].
1)совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании;
2) создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;
3) создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;
4) налоговое стимулирование как граждан-получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков – ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны;
5) создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;
6) формирование механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;
7) доработка нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов и их рефинансированию;
8) формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу;
9) разработка комплексной схемы по реализации ипотеки, которая будет основана не только на интересах чиновников [14, c.78].
Ипотечное кредитование жилья, несмотря ни на что, — один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу [14, c.78]. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков – в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса – в ритмичной загрузке производства, и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения. Для развития долгосрочного ипотечного кредитования в стране уже создана некоторая нормативная база, что уже само по себе дает надежду на «светлое будущее» ипотеки в нашей стране. [14, c.78].
1.3. Основные модели ипотечного жилищного кредитования
В мировой практике сложились две основные схемы жилищного финансирования: существующие два основных подхода к организации системы ипотечного кредитования. Эти две базовые схемы различаются по следующим признакам: (Приложение 3).
— по степени участия кредитных учреждений в процессе кредитования и инвестирования;
— по участию или не участию заёмщика в образовании организационно- правовой формы кредитного института и его финансовых активов.
Мировой опыт формирования рынков ипотечного кредитования показывает, что они представляют собой сложнейшее экономико-правовое образование. Их деятельность зависит от множества экономических, психологических и юридических факторов. Обращение кредитных учреждений к ипотеке является отражением их стремления использовать в своей деятельности, апробированные и эффективные финансовые инструменты, отличаются друг от друга, прежде всего, способом рефинансирования выдаваемых кредитов: [15, с. 13].
— американская модель ипотеки — так называемая двухуровневая схема ипотечного кредитования, при которой ипотечные кредиты, выданные банками, переуступаются специально созданным ипотечным агентствам. Те, в свою очередь, пакетируют единичные кредиты, выпускают под сформированные пакеты (пулы) ипотечные ценные бумаги, продают их на фондовом рынке, опять покупают кредиты у банков и т.д. (развита, в частности, в США); [15, с. 13].
— немецкая модель ипотеки — так называемая одноуровневая модель ипотечного кредитования, при которой банк, выдавший ипотечный кредит, самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ипотечных ценных бумаг (применяется в Германии) [15, с. 13].
Как уже было сказано под ипотечным кредитованием в общемировой практике понимается система, включающая в себя кредиты, выданные под обеспечение залогом недвижимости (ипотеки), регистрацию залога в государственном реестре прав на недвижимость, а также элементы рефинансирования кредиторов, выдавших ипотечный кредит [37, c.131]. В результате массового применения механизма ипотечного кредитования в экономически развитых странах возникает рынок ипотечного кредита.
Рынок ипотечного кредита – рынок, где обращаются только долговые обязательства с ипотечными гарантиями, предоставленными с целью содействовать рефинансированию ссуд, выданных под надёжное обеспечение [37, c.131].
Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный.
Первичный рынок — это рынок, на котором представлены только кредиторы и заемщики, без учета ипотечных агентств (специа-лизированные коммерческие организации, исключительным предметом деятельности которых является приобретение ипотечных кредитов у первичных кредиторов (чаще всего — у специализированных ипотечных банков) за счет средств, вырученных от эмиссии собственных ипотечных ценных бумаг) и других инвесторов, перекупающих кредиты у банков. [15, с. 13]
Вторичный рынок — часть фондового рынка, где осуществляется купля-продажа ипотечных закладных. Благодаря этой операции первичный кредитор (банк) имеет возможность продавать выданные им кредиты до наступления срока их полного погашения, получая тем самым средства для выдачи новых кредитов (рефинансирование).
Механизм рефинансирования при ипотечном кредитовании похож во всех развитых странах и отличается в основном организационными подходами. Например, кредитор может уступить права по ипотечному кредиту другому лицу (ценные бумаги, цессия). Этот механизм эффективен при наличии специальных институтов, которые специализируются на покупке ипотечных кредитов, формировании кредитных «пулов» и их продаже инвесторам на вторичном рынке ипотечного кредитования.
Другим вариантом рефинансирования может быть выпуск и размещение кредитором ценных бумаг для привлечения денежных средств. При этом в качестве обеспечения исполнения требования выступают требования по ипотечным кредитам. Правовой режим таких ценных бумаг регулируется специальным законодательством, а эмитирующие их инструменты являются строго специализированными и находятся под жёстким контролем государства.
Двухуровневая («американская модель») опирается на вторичный рынок закладных. Суть этой модели заключается в следующем. Банк выдает ипотечный кредит заемщику в обмен на обязательство в течении определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательства заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья. Банк продает кредит одному из агентств ипотечного кредитования, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные заемщику средства и взамен просят переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом прибыли банка в агентство. Величину ежемесячных выплат, то есть ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство на основании требований инвесторов к доходности соответствующих финансовых инструментов. Ипотечные агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу, источником выплат по которой являются платежи заемщиков. [14, c.82]. Эти выплаты гарантированны не залогом недвижимости, а агентством как юридическим лицом. Агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке и затем также выступают посредниками, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи.
Основными недостатками этой схемы являются: сложность структуры построения; невозможность прямого интегрирования в иные гражданско-правовые условия; дороговизна содержания, что увеличивает стоимость кредитных средств для заёмщика; сильная зависимость от колебаний на рынке ссудного капитала и экономической ситуации в целом; тесная взаимосвязь участников ипотечного рынка между собой по исполнению обязательств.
Положительными моментами двухуровневой схемы в первую очередь являются: существенное расширение источников финансирования операций по ипотечному кредитованию; перераспределение рисков между регионами и секторами экономики, что является существенным и для России [4, c.72].
Деление на две схемы рынка ипотечного кредитования достаточно условно, т. к. имеется тенденция к быстрому размыванию границ только первичного рынка. Часть кредитных институтов, работающих только на первичном рынке, начинает постепенно вводить элемент двухуровневой схемы – выход на вторичный рынок с продажей своих кредитов инвесторам или посредникам. В то же время инвестиционный институт, работающий по двухуровневой схеме, может основную часть кредитов оставлять у себя. А остальную часть продавать на вторичном рынке для пополнения кредитных фондов. Даже такие закрытые модели, как ссудо-сберегательные кассы, начинают трансформироваться в полуоткрытые институты с привлечением крупных кредитных займов и выдачей кредитов не только пайщикам, но и всем желающим [4, с.72].
Одноуровневая («немецкая модель) Суть одноуровневой системы ипотечного кредитования состоит в том, что выдавший ипотечный кредит банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа – закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируется специальным законодательством и отличается от регулирования выпуска облигаций. Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися невысокой степенью риска. Выпускать ценные бумаги, именуемые «закладной лист», не может ни один другой эмитент, кроме упомянутых в законе. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора [4, с.69].
Основной тип кредитного института классической континентальной модели – ипотечный банк. Для них характерно следующее: более 50% пассивных операций составляет эмиссия в виде долгосрочных облигаций, затем привлечённые средства в виде долгосрочных и краткосрочных займов и переходящих кредитов, в меньшей степени пассивы составляют собственные средства.
Закладные листы выпускаются в различных купюрах – 10, 20, 100, 200, 500, 1000 марок (иногда – 5000 марок), сроком 10 – 25 лет (максимальный срок действия немецких ценных бумаг – 30 лет). Закладные листы могут быть на предъявителя (в основном мелкие купюры) и именные. Процентные выплаты дохода по ценным бумагам практически соответствуют проценту по ипотечному кредиту с небольшой разницей на покрытие расходов и получение банковской прибыли. Выпуская ценные бумаги, ипотечные банки продают их через другие кредиты или финансовые учреждения, в основном коммерческие, по цене ниже их номинальной стоимости на несколько процентов. Закладные листы котируются на фондовых биржах [4, с.69].
Характерной чертой одноуровневой классической (континентальной) модели является её закрытость – источниками для кредитования являются собственные средства банка (кредитного учреждения) и средства, получаемые по банковским операциям (депозитные вклады, средства на счетах, краткосрочные и долгосрочные займы, эмиссия ценных бумаг).
В данной технологии происходит передача кредитором минимума своих функций и задействовано немного посреднических организаций. Весь инвестиционный процесс регулирует сам банк исходя только из собственных интересов, а также финансовой и экономической ситуации. Надёжность и стабильность банка, аккумулирование в одних руках всего процесса кредитования позволяют существенно снизить уровень процентной ставки, а большие риски долгосрочных операций снижаются путём различных ограничений, предусматриваемых кредитным договором [4. с.69].
Большие риски долгосрочных операций снимаются также различными ограничителями досрочных выплат, которые обычно связаны со сроком амортизации процентных выплат. Большинство технологий только после выплаты всей суммы процентов за кредит позволяет осуществлять досрочную выплату основного ипотечного долга. Таким образом, кредитный институт страхуется от недополучения прибыли от непосредственных убытков по операциям с данным клиентом. Обычно этот срок указывается в договоре исходя из применяемого инструмента.
Для увеличения сроков кредитования применяются следующая инвестиционная новация: финансовые средства ипотечных и сберегательных банков (или других кредитных учреждений) объединяется по разным технологическим схемам. По одной из них заёмщик берёт одновременно как бы два кредита, который он гасит последовательно, — кредит сберегательного банка погашается в течение первых 12 – 14 лет, и только затем кредит ипотечного банка (финансовая схема так называемых связанных между собой кредитов) [4, с.70].
Аналогичная инвестиционная объединяет помимо сберегательных и ипотечных банков также и другие финансовые учреждения. Так, несколько кредитных и финансовых институтов, в частности сбербанки, стройсберкассы, ипотечные банки, страховые компании и другие, объединяются в инвестиционную группу. Такая группа вырабатывает единую технологию работы с клиентом, которая получает своего рода синдицированный кредит (или комбинированный в различных вариантах пакет кредита) и все сопутствующие услуги. В реальности в результате таких объединений кредиторы могу осуществлять кредитование:
— в более гибкой форме и более качественно;
— происходит значительное уменьшение процентной ставки, увеличение ипотечной ссуды и увеличение срока кредитования;
— облегчается чисто организационный процесс и осуществление всех сопутствующих ипотечному кредитованию операций, таких, как страхование, оценка, регистрация. При этом благодаря применению специальных общих технологий, в частности удвоенного контроля, общего (или комбинированного) страхования, увеличивается надёжность такого кредитования [4, с.68].
Основным условием развития одноуровневых ипотечных операций является надёжность ипотечных банков как гарантов выпускаемых ими ипотечных ценных бумаг, что достигается ограничением круга операций банков, которым дано право выпускать закладные листы, строгим соотношением размера эмиссии к объёму обеспечения и мероприятиями по оценке недвижимости в долгосрочной перспективе. Одноуровневая европейская модель организации ипотечного рынка исторически доказала свою устойчивость к самым разным изменениям экономических условий. В то же время одноуровневая модель предполагает достаточное количество собственных банковских финансовых ресурсов и стабильную работу всей банковской системы, устойчивость процесса накопления и сбережения населением, что исторически всегда было характерно для западно-европейских стран [4, с.68].
Вариантом одноуровневой схемы является модель ссудо-сберегательных учреждений, особенно развитых в Германии. В этой модели заёмщик сам одновременно является учредителем ссудо-сберегательного института. Ресурсные фонды для ипотечного кредитования формируются из взносов участников, а при их недостатке кредитные институты подключают классические технологии образования кредитных фондов. При этом участие заёмщика в формировании кредитных ресурсов служит дополнительной гарантией по кредиту. Кредитование при такой модели имеет гораздо меньшую зависимость от рынка капитала и действующих рыночных ставок, т. к. ресурсы в большей степени формируются внутри ссудо-сберегательного учреждения. Ставки по кредитам и депозитам обычно пониженные, фиксированные и действуют в течение длительного периода времени, выплаты также фиксированные и равномерные.
В контрактно-сберегательной системе источником дешевых средств для ипотечных кредитов служат специализированные целевые депозиты. Заключив соответствующий контракт со специализированной ипотечной кредитной организацией (строй сберкассой), клиент берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, клиент получает кредит на вторую половину средств, также под более низкую ставку [4, с.70].
Средства, предоставляемые клиентом, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления. Сам же клиент, в свою очередь, получает кредит из средств, которые вкладывают клиенты, пришедшие позже и находящиеся в это время на стадии накопления.
Очевидно, что вся эта процедура происходит в рамках очень строго регулируемых, контролируемых и часто гарантируемых государством специализированных кредитных организаций (строй сберкасс). Эти организации не имеют права осуществлять никаких активных операций, кроме предоставления кредитов своим бывшим вкладчикам. Рискованность таких кредитов значительно ниже, чем обычных ипотечных, ибо они выдаются людям, не только формально подтвердившим свою кредитоспособность, но и на деле продемонстрировавшим, что они способны в течение длительного срока ежемесячно осуществлять фиксированные платежи, приблизительно равные ежемесячным платежам по кредиту.
[4, с.70].
Таким образом, основными достоинствами одноуровневой модели являются:
— практически автономное замкнутое существование системы, характеризующейся достаточной степенью стабильности в долгосрочном периоде;
— простота финансового и правового механизма;
— лёгкая адаптация к любым кредитным и финансовым системам.
— лёгкая интегрируемость в национальное законодательство;
— дешевизна организации и контроля;
— отсутствие необходимости страховать кредитно-финансовые риски и прибегать к услугам рейтинговых агентств;
— отсутствие затрат на выплату вознаграждений обслуживающим кредит банкам, а следовательно, относительная дешевизна стоимости кредита по совокупности факторов.
В то же время присутствует и целый ряд отрицательных факторов:
— небольшие сроки кредитования;
— обязательность длительного периода накопления значительного объёма собственного капитала;
— низкие проценты по накоплению;
— очерёдность заёмщиков в получении кредита;
— сложность для кредитного института сохранить низкие процентные ставки в условиях быстро меняющейся экономики [4, с.70-71].
Глава 2. Реализация процесса ипотечного кредитования
2.1. Этапы ипотечного кредитования
Приобретение жилья – всегда огромная проблема, традиционно сопряженная как с нехваткой денежных средств, так и с незнанием законов, следствием чего может стать неправильный выбор объекта покупки или обман самого покупателя жилья. [14, с.8].
Существует множество второстепенных участников: продавцы жилья, операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (региональные операторы (агентства) по ипотечному жилищному кредитованию), органы государственной регистрации прав, страховые компании, оценщики, риэлтерские фирмы, институциональные инвесторы, нотариат, паспортно-визовые службы, органы опеки и попечительства и т.п.
Правительство Российской Федерации на заседании 30 июня 2005 г. рассмотрело и одобрило Концепцию развития единой (унифицированной) системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования в России (она же АИЖК). [15, с. 9]
АИЖК является важным элементом системы ипотечного кредитования в целом, поскольку позволяет существенным образом расширить объем долгосрочных ресурсов, привлекаемых в сферу ипотечного жилищного кредитования. Базовым элементом такой системы является унификация стандартов и процедур ипотечного жилищного кредитования у первичных кредиторов. Унификация и стандартизация в этой сфере позволяет предложить финансовому рынку прозрачные и надежные ипотечные ценные бумаги, избежать затрат инвесторов на изучение и проверку кре-дитов, входящих в состав ипотечного покрытия, и снизить требуемую доходность по ценным бумагам. Такая унифицированная система позволяет расширить объемы выдаваемых ипотечных жилищных кредитов и снизить процентные ставки по этим кредитам. [15, с. 9]
Развитие АИЖК позволит интенсифицировать процесс привлечения средств для ипотечного жилищного кредитования. Система позволит обеспечить равномерный переток капитала с финансового рынка страны в банковский сектор и через него — в виде ипотечных кредитов — широким массам населения равномерно по всей территории Российской Федерации.
Одним из главных условий адекватного функционирования УСР ИЖК является ее способность нивелировать риски, возникающие в связи с имеющимися различиями в срочности ресурсов, необходимых для направления в ипотечное жилищное кредитование.
Непосредственной целью Агентства по ипотечному жилищному кредитованию являются:
— создание единых стандартов ипотечного жилищного кредитования;
— обеспечение доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения навсей территории Российской Федерации;
— создание возможности рефинансирования для ипотечных кредиторов;
— создание вторичного рынка для обязательств, обеспеченных ипотекой;
— формирование рынка ипотечных ценных бумаг. Основным уставнымнаправлением деятельности АИЖК является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке [15, с. 10].
Схема ипотечного кредитования чётко определяет взаимоотношения всех участников ипотечного кредитования и широко применяется за рубежом. Она может быть признана классической для ипотечного кредитования. Для её применения необходимо как минимум наличие четырёх условий:
— право кредитора продать залог и погасить за счёт этого кредит;
— создать систему рефинансирования ипотечных кредитов;
— создать рынок обращения ипотечных ценных бумаг;
— развить систему страхования кредитов.
Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:
1) предварительная квалификация (одобрение) заемщика. Заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и об обязанностях при заключении кредитной сделки;
2) оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Указанная процедура именуется андеррайтинг заемщика. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения); [9, с.183].
3) подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. Первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной цене в обусловленный сторонами срок. Кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита; [9, с.183].
4) оценка жилья – предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости. Существенным условием договора об ипотеке, без которого договор не может считаться заключенным, является оценка предмета ипотеки, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Объект недвижимости, передаваемый в залог, должен иметь коммерческую ценность, рыночная оценочная стоимость которой превышает размер обязательств по ипотечному кредиту. При оценке предмета залога следует учитывать следующие факторы: соотношение спроса и предложения, полезность, отчуждение, конкуренция, ожидания, замещение и др. Используются следующие методы оценки:
— калькуляция (оценка по балансовой, остаточной, ликвидационной стоимости);
— метод прямого сравнительного анализа продаж;
— метод капитализации дохода (оценка объекта ипотеки с точки зрения его способности приносить доход в будущем). Как правило, все три метода используются в совокупности [9, с.184].
Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем при соблюдении требований законодательства и указывается в договоре в денежном выражении. Оценка может быть поручена и коммерческой организацией оценщиков. На практике банки, занимающиеся ипотечным кредитование, сотрудничают с крупными риэлтерскими компаниями, имеющими собственные отделы оценки недвижимого имущества. При залоге здания (сооружения) вместе с земельным участком в договоре об ипотеке должна быть определена отдельно стоимость здания (сооружения) и отдельно стоимость земельного участка;
5) заключение договора купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья, заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса [9, с.184-185].
Обеспечение кредита может быть оформлено:
— договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;
— трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;
— договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи;
6) проведение расчетов с продавцом жилого помещения. Заемщик осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли-продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участвовал и полностью контролировал процесс расчетов по договору купли-продажи; [9, с.185].
7) страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение.
В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, т.е принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита [9, с.185].
Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации, и с этого же момента у залогодержателя возникает право залога на заложенное имущество (предмет ипотеки). При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимости обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и условиях ее определения. В записях государственного реестра прав указывается также сумма выданного кредита. Вместе с заявлением залогодателя предъявляется документ об оплате регистрации, а также нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия, предложения к договору, документ , подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства. В случаях, предусмотренных законом, на регистрацию ипотеки должны быть представлены и иные документы. Так, Законом об ипотеке установлено, что на имущество, находящееся в общей совместной собственности, ипотека может быть установлена при наличии письменного согласия на это всех собственников. Следовательно. В орган юстиции по регистрации прав должно быть предоставлено упомянутое письменное согласие собственников. При ипотеке жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи залогодателя, необходимо разрешение органов опеки и попечительства на совершение данной сделки, которые также следует представить на регистрацию договора об ипотеке. В случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре [9, с.186].
В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кредитного договора об ипотеке кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке. Предметом ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик [9, с.186].
На рынке долгосрочного ипотечного жилищного кредитования действуют следующие основные участники:
1) заемщики – физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья;
2) продавцы жилья – физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим или юридическим лицам, по их поручению;
3) кредиторы – банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законном порядке ипотечные кредиты (займы).
Основные функции кредитора:
— предоставление ипотечного кредита на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования;
— оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке;
— обслуживание выданных ипотечных кредитов;
4) операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) – специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредитов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению [9, с.187].
Основные функции операторов вторичного жилья:
— рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования;
— выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг;
— привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования;
— оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной политики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов [9, с.187].
Например, Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию призвано привлекать кредитные ресурсы в сферу банковского долгосрочного ипотечного кредитования.
Основные задачи агентства:
— подготовка требуемых стандартов и процедур, связанных с долгосрочным ипотечным кредитованием для банков, желающих продавать свои ипотечные кредиты агентству;
— приобретение у коммерческих банков правомочных долгосрочных жилищных ипотечных кредитов;
— выпуск под гарантии государства ценных бумаг, обеспеченных приобретенными ипотечными кредитами, для размещения их среди инвесторов.
Для приобретения у банков выданных правомочных долгосрочных жилищных кредитов агентство может использовать:
— привлеченные средства институциональных инвесторов и частных лиц, приобретающих ценные бумаги агентства, обеспеченные ипотечными кредитами, залогом недвижимости и гарантиями государства;
— привлеченные на возвратной основе бюджетные средства, выделенные целевым образом на организацию долгосрочного жилищного кредитования для установленных категорий граждан [9, с.188].
5) органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним – государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Основные функции этих органов:
— регистрация сделок купли-продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому собственнику;
— регистрации договоров об ипотеке и права ипотеки;
— хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка [9, с.188].
6) страховые компании – страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;
7) оценщики – юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании;
8) риэлтерские фирмы – юридические лица, являющиеся профессиональными посредниками на рынке купли-продажи жилья.
К функциям риэлтеров относятся: подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок по купле-продаже, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание;
9) инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и др.; [9, с.188-189].
10) инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования – нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и тд., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью [9, с.189].
2.2. Механизм ипотечного кредитования
Молодая семья после заключения брака задумалась о жилье, но понимая, что не удастся накопить нужную сумму, приняла решение воспользоваться ипотечным кредитом Сберегательного Банка РФ, взяв жилье на вторичном рынке.
В целях поиска подходящей квартиры, молодая семья начала изучать рынок, прессу, посетила ряд городских недвижимостей. Наконец-то нашелся подходящий вариант в одной из городских недвижимостей. Найденная 2-х комнатная квартира в панельном доме, удовлетворяла всем их требованиям.
Придя в Миасское отделение № 4910 Сберегательного Банка РФ, молодые обратились в кредитный отдел, к одному из инспекторов, объяснив, что хотели бы приобрести недвижимость в кредит, цена которого составляет 1500000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей, и имея возможность сделать первоначальный взнос в размере 10% от ее стоимости, т.е 150000 (сто пятьдесят тысяч) рублей, им необходимо взять кредит в сумме 1350000 (один миллион триста пятьдесят тысяч) рублей. Попросили рассчитать запрашиваемую сумму кредита на максимальный срок, в том числе процент за пользование кредитом.
Инспектор поинтересовался о доходах молодой семьи, на основании чего приблизительно рассчитал возможность их платежеспособности. Исходя из полученных данных, произвел расчет суммы кредита, предварительно оговорив срок выплаты кредита, процентную ставку по кредиту (12,25% годовых) и наличие поручителей (не менее 3 человек), т.к запрашиваемая сумма очень велика и длителен срок кредитования (20 лет). Далее кредитный инспектор объяснил молодым, какой необходимый пакет документов нужно собрать.
Взяли в банке пакет документов, в том числе справки о заработной плате созаемщиков и поручителей по форме банка, для заполнения и дальнейшего предъявления.
Собрав все необходимые документы, молодые предоставили в банк:
– заявление-анкету; (Приложение 5).
– ксерокопии всех страниц паспорта созаемщиков, поручителей и продавца (Приложение 6).
– справки о заработной плате созаемщиков и поручителей; (Приложение 7).
– ходатайство с места работы; (Приложение 8)
– копия свидетельства о заключении брака; (Приложение 9).
– копия свидетельства на право собственности продаваемой квартиры;
– копию расписки о получении денежной суммы продавцом от покупателя в размере 10% от стоимости квартиры; (Приложение 10).
Приложив к этому оригиналы всех документов.
Проверив оригиналы и ксерокопии всех документов, инспектор кредитного отдела пояснил, что в течение четырнадцати дней банк будет рассматривать предоставленные документы на возможность выдачи запрашиваемого кредита, и по истечении назначенного срока ему сообщат о решении банка, позвонив на контактный телефон.
Через указанное время молодой семье, поступил звонок от банка, где им сообщили о положительном решении выдаче кредита, и предложили подъехать в банк в удобное для них время.
Когда молодая семья пришла в банк, инспекторобъяснил, чтодля получения кредита, необходимо заключить договор наоткрытие ссудного счета,и комиссия за его открытие составляет 13000 (тринадцать тысяч) рублей, которые вносятся в кассу банка.
Затем между банком и молодой семьей были заключены договора:
– договор на открытие ссудного счета;
– кредитный договор; (Приложение 11).
– договор о залоге имущества (Приложение 12)
После чего запрашиваемая сумма была переведена банком на лицевой счет продавца, открытый в этом же банке.
Далее был оформлен договор купли-продажи (Приложение 13) между продавцом и молодой семьей (покупателем), который вместе с выше перечисленными документами был отдан в Регистрационную палату для оформления свидетельств о государственной регистрации права (Приложение 14) на купленную квартиру.
Затем, когда документы были готовы, на основании кредитного договора молодая семья в обязательном порядке должна застраховать от рисков и повреждения приобретенную недвижимость. Для выполнения обязательств по кредитному договору они выбрали страховую компанию «ВСК» (Военно-страховая компания).
Придя в страховую компанию, молодая семья приобрела:
– страховой полис в 2-х экземплярах; (Приложение 15)
– договор имущественного ипотечного страхования в 2-х экземплярах (Приложение 16)
При следующем посещении банка молодые (созаемщики) предоставили банку (кредитору), ксерокопии свидетельств о государственной регистрации права, один экземпляр страхового полиса и договора имущественного ипотечного страхования, на основании чего был снижен процент кредита с 12,25% до 11,75%.
Благодаря ипотечному кредиту, полученному в Миасском отделении
№ 4910 Сберегательного Банка РФ, молодая семья уже сегодня может жить в собственной квартире.
Заключение
Приобретение жилья в кредит является распространенной практикой во многих странах мира. Выплаты по кредиту, отложенные на много лет, включающие в текущие расходы, дают возможность эффективно планировать семейный бюджет и направлять часть средств на другие долгосрочные цели: крупные покупки, образование детей, путешествия…
В данной работе были рассмотрены: развитие и эволюционное становление ипотечного кредитования, его модели и механизмы, а также перспективы развития ипотечного кредитования: возможность в короткий срок стать собственником жилья и вселиться в новую квартиру; возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время, как проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру; возможность зарегистрироваться (прописаться) в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи; выгодное вложение средств; возможность досрочного погашения кредита.
Но пока в этой области остается множество нерешенных проблем, сдерживающих развитие ипотечного кредитования в России (законодательство ограничивает ликвидность залога, и у кредитора нет уверенности, что его права в случае дефолта заёмщика не будут нарушены; фонд временного проживания отсутствует, рынок жилья не развит, предложение квартир ограничено; консервативная система оценки платёжеспособности потенциальных заёмщиков, в частности при кредитовании по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, учитывают только официальный заработок; высокие накладные расходы – около 10% от суммы кредита; отсутствие развитой филиальной сети; высокие кредитные и процентные риски; отсутствие долгосрочных и относительно дешевых ресурсов; недостаточно высокий уровень доходов и отсутствие достаточных накоплений населения; экономическая нестабильность предприятий-работодателей; неразвитая инфраструктура ипотечного рынка и рынка жилья и колебания цен на нем.), и при содействии государства их можно решить. Решение этих проблем приведёт к более быстрому внедрению ипотечного кредитования в России, и как следствие этого решить проблему обеспеченности жильём граждан РФ, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Пока эти проблемы будут решаться можно выделить бюджетную модель ипотеки как перспективу развития ипотечного кредитования в России. Главной целью которого является создание работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильём российских граждан со средними доходами, которая будет основываться на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счёт собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.
Ипотека в условиях рынка пока еще только набирает обороты, интерес к ней со стороны банков, инвесторов и населения довольно высок. Но пока в этой области остается множество нерешенных вопросов и государство должно создать институт ипотеки и условия надежного эффективного функционирования всей системы ипотечного кредитования. Необходимо провести институциональные реформы и создать правовое поле в целях стимулирования ипотечного рынка. Ипотека является мощным инструментом экономического развития, решающим не только социальную задачу — обеспечение граждан жильем, но и стимулирующим все смежные отрасли экономики.
Список литературы
1. Астапов К.Л. Ипотечный кредит в России и за рубежом // Деньги и кредит. – 2004. – №4. – 88 с.
2. Банки и банковское дело: Учебное пособие./ Под редакцией И.Т. Балабанова – СПб. -2004. -253с.
3. Банковское дело: Учебник. – 2-е издание, переработанное и дополненное./Под редакцией О.И. Лаврушина. – М.: Финансы и статистика. — 2002. – 672с.: ил.
4. Белокрылова О.С. Региональные особенности реализации модели ипотечного кредитования // Финансы. – 2005.- №1. – с 68-72.
5. . Васина А.А. Финансовая диагностика и оценка проектов. СПб.: Питер, — 2004. — 368с.
6. Вечканов Г.С., Вечканова Г.Р. Современная экономическая энциклопедия. – СПб., Издательство «Лань», -2002. – 880 с.
7. Веснин В.Р. Менеджмент. Учебник. — 2-е изд. М.: ТК Велби, изд-во Проспект. – 242 с.
8. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости.: ИНФ-РА -М, -2004. – 124 с.
9. Глушкова Н.Е. Банковское дело: Учебное пособие. –М., -2005., -429с.
10. Голицин Ю. Вечный квартирный вопрос.//Эксперт. -2000. -№12.– с.15-23
11. Горемыкин В.А., Булугов Э.Р. Недвижимость. Регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование в схемах. -М.: Филин, -1998 – 192 с.
12. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости: Учебник.— М.: Информ издат. дом «Фолинь».- 1999. – 252 с.
13. Греф Г. Красивая схема – красивая жизнь // Экономика и жизнь, -2005. -№ 36. – с3.
14. Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Ипотека. Кредит. –М. -2006. -364с.
15. Далаксакуашвили И. Л. Ипотека: 100 вопросов и ответов — Ростов н/Д: Феникс, 2006.- с 3 – 86.
16. Журбина Е. Заключение договора ипотеки // Юрист.- 2005. — №7. – с 2-3.
17. Зельдер А.Г., Южевельский В.К. Жилищное строительство и ипотека в России // ЭКО. – 2004. – №8. – с. 140-149.
18. Зубков Г.С, Стаханов В.Н. Рынок недвижимости. Ростов н/Д: Изд-во Рост. гос. строит, ун-та.- 1997. – 192с.
19. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. – М.: Информационно-внедренический центр «Маркетинг».- 2001. – с 273.
20. Илья Ступин. Фальстарт // Эксперт. – 2004. – №6. – с. 96-97.
21. Илья Ступин. Чтобы продать, надо построить // Эксперт. – 2003. – с 37.
22. Колобов С.С., Колобова В.С. Жилищное ипотечное кредитование: состояние и перспективы развития. – М.: Издательство торговая корпорация Дашков и Ко . – 2002. – с 120.
23. Куликов Л.М. Экономическая теория: Учебник., -М., -2004., -с 364.
24. Марченко А.В Экономика и управление недвижимостью: /Учебное пособие М 30 – Ростов н/Д: Феникс.- 2006. – 352с.
25. Корнев В.С. Об адаптации мирового опыта жилищного ипотечного кредитования в России // Вестник финансовой академии. – 2003. – №1.
26. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования. / Учебное пособие. – М.: Высшая школа. -1998. – 64 с.: ил.
27. Кужелев И.Д., Стаханов В.Н., Чернышев М.А. Управление недвижимостью. /Ростов н/Д: Изд-во Рост. гос. строит, ун-та. -1997.– 323 с.
28. Кузин Н.Я. Рыночный подход к оценке стоимости зданий и сооружений. /Учеб. пособие для студентов. М.: АСВ, -1998. – 82с.
29. Лазарова Л.Б. Развитие ипотечного жилищного кредитования в регионах //Финансы.- 2005. №6. – с 22-25.
30. Логинов М.П. Ипотечное жилищное кредитование в России // ЭКО.– 2004. – №9 – с. 23-33.
31. Логинов М.П. К вопросу о бюджетной модели ипотеки в России // Деньги и кредит. – 2003. – №12. – с. 67-69.
32. Логинов М.П. Система ипотечного жилищного кредитования в России: проблемы и пути решения // Деньги и кредит. – 2002. – №4. – с. 22-28.
33. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерочче Н.Г. Эффективный менеджмент: Учеб. пособие для вузов / Под ред. И.И. Мазура. М.: Высш. шк. -2003. – 103с.
34. Нетревожко Т. Все сделки с жилой недвижимостью. От получения до продажи. М.: Книжный мир. – 2002. – с. 8-87.
35. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: Изд-во «МКС». – 2003. – 206 с.
36. Павлова. Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования // Деньги и кредит. – 2003. – №3. – с 67.
37. Печатникова С.М. Жилищный ипотечный рынок: как он устроен? //Финансовый менеджмент. – 2004. – №5. – с. 130-144.
38. Попова Е. «Ваш дом» специальное приложение // Комсомольская правда, -2005. – 24 мая. – с 2-4.
39. Постановление Правительства «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» от 26.08.1996 года.
40. Прыкин Б.В., Прыкин Т.Б., Эриашфили Н.Д., Захаров СВ. Микроэкономика в таблицах и графиках /Учебник для вузов / Под ред. проф. Б.В. Прыкина. М.: Финансы, ЮНИТИ.- 1999.
41. Рукавишников В.Н. Два взгляда на процентные ставки //Финансы. -2005. №4. -с.44-48
42. Селивановский А. Рынок ценных бумаг / Хозяйство и право, 2005, – №7 – с 42-48.
43. Сергеев Д. Система массового ипотечного кредитования в РФ: адаптация мирового опыта // РЦБ. – 2003. – №4. – с. 28-30.
44. Смирнов В.В., Лукина З.П. Оценка недвижимости: правовые основы, договор аренды, регистрация аренды, риски в арендных операциях, страхование, образцы документов. М.: Ось-89.- 1998. – 140 с.
45. Смольянова Т. Плавающий кредит // Российская газета, -2004.– 16 октября .– с2.
46. Степанов В.Л. Государственный ипотечный кредит в дореволюционной России (конец 19 – начало 20 века) // Деньги и кредит. – 2004. — №2. – 61-Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 24.06.1997 года.
47. Тамара К. Чужой опыт: ипотечные программы // Миасский рабочий. -2005. –6 апреля. – с 2.
48. Тамара К. Ипотечные программы.// Миасский рабочий.- 2005.– 28 января – с 2
49. Урчукова Ж.М. Особенности организации ипотечного кредитования в современных условиях // Финансы. – 2002. – №1. – с. 79.
50. Фоков А.П. Ипотечные правоотношения в РФ // Юрист, -2005., – №6.,– с 11-13.
51. Цылина Г.А. Ипотека //Экономика и жизнь. 2004. – №4 – с 2-5.
52. Яхимович В.И. Региональные особенности реализации модели ипотечного кредитования // Финансы.- 2005.- №1. – с 68-72.