ОГЛАВЛЕНИЕ.
Глава I. Теоретические основы расчета цены объекта недвижимости
1. Введение..
1.1 Формирование цены объекта недвижимости..
1.2. Принципы и подходы к формированию цены..
1.3. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости..
Глава II. Учёт индивидуальных факторов при расчёте цены на 4-комнатную квартиру по адресу МО, район:
2.1. Общие сведения о квартире..
2.2. Факторы, влияющие на стоимость квартиры..
2.3. Расчёт рыночной стоимости и выведение итоговой величины стоимости квартиры..
Выводы
Заключение
Список литературы
Приложения…

Введение.
Оценка недвижимости – это одно из ключевых условий принятия действенных решений в сфере управления недвижимым имуществом.
Чем точнее установлена цена недвижимого объекта, тем результативней используются средства приобретателя, тем более обоснованная стоимость, которая назначается собственником или управляющим при продаже недвижимого имущества, внесении ее в уставной капитал, залоге или сдаче в аренду.
Оценка объектов недвижимости и определение рыночной цены играет главную роль в настоящее время.
Недвижимость на данный момент — это не только место проживания, но объект экономических и правовых отношений. Каждый человек желает иметь своё личное недвижимое жилое имущество, а тот, у кого оно уже имеется, и кто имеет достаточно финансов на его приобретение, хочет жить в ещё более хороших условиях, и покупает более дорогостоящее и современное жильё. Так как рынок жилья сейчас достаточно развит, то без оценки и цены недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции.
Потребность в жилье является 1 из ключевых физиологических потребностей человека. Уже длительное время такая потребность является одной из главных. Жилые объекты недвижимого имущества призваны удовлетворять данную потребность. Оборот жилья является 1 из существенных частей рынка недвижимости.
Рынок недвижимости — это система организационных мер, при помощи которых покупатели и продавцы сводятся вместе для совершения процесса обмена объектов недвижимости.
Рынок недвижимости играет важную роль в экономике любого государства, являясь значительной частью его национального богатства. И величина доли недвижимости определяется развитостью финансовой системы страны.
В основном, когда дело касается оценки недвижимости, необходимо установить рыночную стоимость объекта. Очевидно, что оценка недвижимости, в 1 очередь, зависит от его положения на местности и воздействия внешних факторов, в том числе зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей, и не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка эквивалентной полезности. Так же оценка стоимости земли зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от его эксплуатации за конкретный период времени при наиболее эффективном использовании объекта недвижимости.
Цель данной дипломной работы: Оценить влияние групп факторов на формирование стоимости объекта недвижимости на примере 4-комнатной квартиры, находящейся по адресу: МО, район: Истринский, с/пос. Лучинское, п. Первомайский, дом 10, кв. 3. Для успешного выполнения заданной цели были поставлены следующие задачи:
— Изучить группы факторов и их влияние на формирование стоимости;
— Изучить принципы и подходы к формированию цены;
— Произвести оценку стоимости объекта недвижимости на примере жилого дома.
Оценка недвижимости — это процесс трудоемкий и который содержит в себе множество мероприятий, начиная от осмотра и изучения конструкций для строительства, заканчивая анализом наиболее эффективного и экономически целесообразного использования объекта и установления его цены. В процессе выполнения работы самым необходимым будет привести и изучить ряд факторов, которые оказывают воздействие на цену недвижимости, среди которых и то, что рыночная стоимость участка изменяется во времени и оценка всегда проводится по состоянию на определённую дату, при этом, при изменении целевого назначения участка, рыночная стоимость тоже меняется.
При оценке стоимости специфического товара прав собственности на недвижимость следует принимать во внимание все факторы, оказывающие влияние на величину цены данной собственности.
Факторы условно разделяются на две группы:
1. Внешние – среда, которая окружает объект недвижимости;
2. Внутренние – характеристики самого объекта недвижимости.
Для определения рыночной стоимости недвижимости используются 3 подхода: затратный, доходный и сравнительный. На основании сопоставления результатов, полученных с применением различных подходов между собой, получают рыночную стоимость объекта на дату оценки.
Оценка недвижимости — это главная часть оценочной деятельности, которая в современных условиях является важным аспектом имущественных отношений. Под оценкой подразумевают научно-обоснованное мнение оценщика о стоимости объекта недвижимости, ее точность зависит от правильности использования подходов и методов оценки. Именно поэтому в данной теме есть множество работ различных авторов, пытающихся подробно раскрыть все аспекты формирования цен на недвижимое имущество: «Ценообразование и ценообразующие факторы на рынке недвижимости» журнал Вестник Томского гос.университета, Капралин Станислав Георгиевич, выпуск № 362/2012; «Ценообразование на рынке жилья России» профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» РЭА им. Г.В.Плеханова; Родионова Н.В. Ценообразующие факторы на рынке жилой недвижимости в г. Москве, Российское предпринимательство. — 2006. — № 11 (83). — c. 32-34.

1.1. Формирование цены объекта недвижимости.

Цена является одним из составляющих элементов управления рыночным механизмом хозяйствования и отображает закономерности формирования процесса экономики и конъюнктуру товарного рынка. Вопросы цен и образования стоимости изучаются в различных дисциплинах: индустриальной экономической концепции, маркетинге, индустриальной политике — перечисленные дисциплины изучают свои специфические элементы ценообразования. Это обосновано её обширным диапазоном действия – ценовая политика является одной из непростых индустриальных экономических категорий, составляющей управления и рекламной деятельности, оказывает большое влияние на экономические показатели.
Первостепенной движущей силой равновесия рыночной системы экономики является конкуренция. Денежная стоимость выступает как главный инструмент конкурентного соперничества, перераспределения ресурсов и перелива капитала. Для действенного функционирования рыночной экономики нужно соблюдение 2-ух условий:
1. Неограниченные свободой конкурентоспособные цены, формирующиеся в процессе торга и этим регулирующие соотношение спроса и предложения на рынке подобных продуктов.
2. Возможность воспроизведения равновесия рынка.
Факторы, из которых складывается ценовая политика продукта:
1. Ценность (она же — полезность);
2. Расходы на строительство;
3. Конкуренция на рынке;
4. Спрос и предложение;
5. Влияние со стороны государства.
Все причины — оказывающие влияние на цены объектов недвижимого имущества, условно поделены на 2 категории:
1. Факторы, определяющие цену национальных и региональных рынках в целом.
2. Факторы, определяющие цену на определённый объект недвижимости.
К 1-й группе относятся такие общеэкономические причины как степень развития государства, величина размера валового внутреннего продукта (ВВП) на душу населения, степень занятости, степень доходна населения в стране и т.д. Исследование их воздействия на рынок недвижимого имущества, его активность, уровень цен и арендной платы .
Здесь же остановимся лишь на тех причинах из той самой группы , которые оказывают конкретное влияние на текущее положение рынка.
Уровень цен на объекты недвижимого имущества в каждый определённый кусок времени определяется соотношением предложения и потребности на рынке недвижимости . Если предложение превосходит спрос, то у клиента появляется вероятность возможности диктовать свои условия, даже относительно уровня цены. Такая обстановка зовется «рынок покупателя» и ценовая политика, при иных равных обстоятельствах, станет понижаться.
Предложение превосходит спрос – «рынок клиента»: цена снижается. Может быть совсем наоборот, спрос превосходит предложение, тогда возможность выдвигать свои условия выше у продавца. В таком случае это будет называться «рынок продавца» и цена станет повышаться.
У клиента – свои представления о приемлемой цене недвижимого объекта. Вот некоторые представления, из которых исходит покупатель:
-— Финансовые возможности. (Клиент находится в определённых рамках, образующихся из степени его заработка и финансовой обеспеченности. Например, клиент считает, что не может заплатить более пяти миллионов рублей);
— Информация и осведомлённость. (Клиент не станет покупать недвижимость дороже, если видел подобное объявление о продаже немного дешевле);
— Параметры уже имеющегося жилья. (Клиент не станет рассматривать предложение хуже, чем уже имеющееся у него имущество. Например, «Моя комната сейчас 18 м2, а в новом предложении комната всего 10 м2).
Теперь рассмотрим «рынок продавца» — цена возрастает. Продавец тоже имеет определённые представления, на которые опирается при установке стоимости.
— Расходы, которые понёс продавец. Продавец не захочет продавать своё имущество за меньшую цену, чем когда-то потратил на имущество.
— Стоимость на равнозначные объекты, по его мнению: продавец готов продать недвижимость за ту цену, которая позволит ему купить новую недвижимость, располагающую его интересами.
— Уже существующая и возможная будущем прибыль продавца. «Скоро я выхожу на пенсию, необходимо, чтобы вырученных средств от продажи хватило на жизнь».
— Информация и осведомлённость, по мнению продавца, продажами аналогичных схожих по параметрам объектов. Если продавец знает, что схожий с его недвижимостью объект был продан, допустим, не ниже шести миллионов рублей, продавец не станет думать, что объект стоит ниже данной суммы.
«Цена продавца» и «цена клиента» — это личностные представления покупателя и продавца о желаемой стоимости, по которой они готовы приобрести/продать объект недвижимости.
Субъективность в оценках продавца и клиента совершенно не обозначает, что у их нет объективной основы. Представления всегда базируются на большом количестве обстоятельств и информации, которая имеет различную природу – частично объективную, частично субъективную, на которой и располагаются представления о разумной и справедливой цене.
Цена в определенной сделке, в конце концов, станет своеобразным «сражением» клиента и продавца, и их собственных мнений о цене, которая установится в результате переговоров между клиентом и продавцом.
На рынке динамика стоимости устанавливается такими факторами, как динамика доходов покупателей недвижимого имущества и динамика издержек строительства.
Рост доходов клиентов (покупателей) недвижимого имущества приводит к увеличению спроса на объекты недвижимого имущества, а, следовательно, и цен на них. Следует отметить, что зависимость совершенно не ровная, так как, меж уровнем доходов клиента и уровнем цен на объекты недвижимого имущества имеется весомый разрыв, значит, существенный рост текущих доходов не ведет к такому же росту спроса.
Следует учитывать, что рынок съёма (аренды) различается от рынка продаж, так как тут уже нет такового разрыва – арендная плата содержит только часть финансов клиента, снимающего в аренду жильё, и оттого зависимость меж ростом доходов арендаторов и ростом их спроса на аренду может быть более явной. Точно также обстоит дело тогда уже, когда дело касается ипотечного кредитования. Оно выстроено на том, что платежные ставки по кредиту составляют только часть получаемых заемщиком финансов, и рост их доходов может быть значимой причиной роста спроса на приобретение недвижимости в собственность. Что касаемо издержек в строительстве, то здесь очевидно, что при росте цены на необходимые в строительстве материалы (цемент, кирпич заработная плата в строительстве), то не может не подняться в стоимости и продукт строительства – дома, квартиры.
Следует учесть, что на спрос на данные объекты недвижимого имущества (следовательно, и на цены) может оказать воздействие ситуация с объектами, которые можно заменить. Приведём пару примеров: при повышении стоимости на квартиры первичного рынка, поднимется спрос на аналогичные квартиры на вторичном рынке, что, через какое-то время приведёт и здесь к росту стоимости. Ещё вариант: в строящихся домах запланировано недостаточное, по сравнению со спросом, количество 1-комнатных квартир. Это может привести к росту спроса с последующим ростом цен на 2-комнатные квартиры с малой площадью. Еще одна возможность: быстро повышается арендная плата. Это может привести к тому, что как альтернативный вариант будет рассматриваться приобретение квартир с использованием ипотечных кредитов. Значит, спрос на такой вариант решения жилищной проблемы также может повыситься.
Конкретных видов такого воздействия возможно довольно много: первичный рынок взамен вторичного, съём взамен приобретения, 2-комнатные квартиры взамен 1-комнатных и прочее.
2 группа факторов. Факторы, определяющие наиболее вероятную цену на конкретный объект недвижимости. Эти факторы условно делятся на группы: Характеристика объекта и характеристика сделки.
Характеристики предмета – физические характеристики, отличающие объект от иных объектов. На более массовом рынке – рынке квартир и комнат в высотных домах к числу таких факторов относят:
— Особенность месторасположения;
— Особенность и параметры здания, в котором находится объект сделки;
— Параметры самого объекта (дама, коттеджа, квартиры, комнаты).
Следующие параметры определяют цену объекта в своем сегменте рынка и в категории, к которой он причисляется:
— состояние объекта (возраст, наружный облик, материал, из которого сделан, износ коммуникаций и т. п.);
— характеристика и физические параметры объекта (общая площадь, высота потолков, суммарное число комнат, площадь кухни, этажность, оснащённость лоджией, балконом, террасой, присутствие лифта и т. п.);
— месторасположения (удаленность от центра, близость станций метро и остановок транспорта, экологическое положение области , присутствие парков и скверов, магазинов, школ, аптек и т. д.);
— окружающая застройка (близость индустриальных объектов, исторический квартал либо район новостроек);
— социальный статус района (рабочий, элитный, деловой, спальный и т.п.);
— развитость инфраструктуры (магазины, поликлиники , организации сферы услуг и общественного питания и т. д.);
— присутствие актуальных на сегодня инженерно-технических коммуникаций, в том числе проводной Internet и кабельное телевидение.
Данные составляющие должны учитываться при оценке рыночной стоимости объекта жилой недвижимости. Перечисленные факторы будут рассмотрены подробнее в следующем параграфе, который носит название «1.3. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости».
Существенное влияние на цену городского недвижимого имущества (квартир, таун-хаусов, коттеджей), и на цену загородного имущества (домов, вилл, дач и т. д.) оказывает множество самых разных факторов. Решающую роль играет состояние рынка недвижимого имущества в конкретный временный промежуток, которое зависит от состояния экономики в стране.
Цена недвижимости также складывается из таких факторов:
— Влияние фактора сезонности. Сложилось так, что летние месяцы называются «мертвым сезоном», так как большая масса людей предпочитает в этот временной промежуток отдыхать, но не заниматься розыском собственной в дальнейшем квартиры. Весной и осенью наступает всплеск клиентов и значительное повышается число продавцов. Продать квартиру в этот временной промежуток по самой большой цене будет намного легче, чем в другое время года.
Наличие полного комплекта документов на недвижимость. Сделка купли-продажи может произойти гораздо быстрее и легче, когда все документы были подготовлены заранее. Ещё лучше и удобнее, когда недвижимость уже физически и юридически свободна, и готова к продаже. Исходя из всего этого, тоже можно немножко поднять изначальную стоимость недвижимости.
Дефицит аналогичной недвижимости в данном районе. Бывают такие клиенты, которые рассматривают возможность приобретения недвижимости в каком-то одном определённом районе, отталкиваясь от своих личных причин и факторов. Такое бывает, когда не хочется или нет возможности, например, найти новое место работы в другом районе или не хочется переводить ребенка в другое учебное заведение. В таких ситуациях часто клиенты ждут почти любого предложения конкретно в нужном им районе, они готовы будут купить недвижимость выше рыночной цены, лишь бы приобрести ту квартиру/дом, которая отвечает их интересам и находится в нужном районе, полностью устраивая и приходясь по вкусу своим месторасположением.
Следует отметить, что любые объекты недвижимости – это результат взаимодействия между собой таких факторов производства, как земля, капитал и труд.
Капитал и труд – мобильны, а земля – неподвижна и ограничена. Такие характеристики земли дают возможную вероятность повышения предложения недвижимости даже при повышении стоимости на неё.
Отметим несколько факторов, снижающих базовую стоимость квартиры. Данных факторов может быть достаточно много. Приведём ниже самые распространённые:
1. Ррасположение квартиры на 1-х и завершающих этажах.;
2. угловое расположение квартиры;
3. ветхие перекрытия в доме и устаревшие системы коммуникации;
4. смежные комнаты;
5. совмещенный санузел;
6. отсутствие балкона и лоджии;
7. выход всех окон на проезжую часть;
8. отсутствие лифта;
9. газовая колонка вместо центральной системы водоснабжения;
10. отсутствие в непосредственной близости от дома магазинов, гаражей и парковочных мест, школ, детских садов и поликлиник;
11. удаленность от остановок общественного транспорта.
Равновесная стоимость сделки – это такая стоимость объекта недвижимого имущества, которая способна удовлетворять желания продавца и клиента, приобретающего имущество. Равновесная стоимость на рынке недвижимости достигается редко за счёт исключительной особенности его объектов; зачастую равновесие устанавливается за счёт формирования совместных цен посредством нескольких сделок, но и здесь могут быть значимые колебания. Для такой обстановки есть понятие «ценовой лаг» — промежуток цен, в котором объект недвижимости может найти своего клиента.
Существует временной лаг (время позиционирования) – временной промежуток, который начинается с выставления продавцом объекта недвижимого имущества на рынок и до момента оплаты объекта недвижимости клиентом и подачей документов на регистрацию сделки. Такой показатель отображает ликвидность объектов недвижимости. Временной лаг зависит чаще всего от состояния экономики в регионе, от степени занятости населения и уровня его доходов. К примеру, при общей макроэкономической неблагоприятной обстановке в государстве (росте процентных ставок, предкризисные ситуации), обладатели объектов недвижимого имущества не понижают цены, а оставляют их на прежнем уровне, таким методом увеличивая время позиционирования и снижая ликвидность объектов.
Итак, стоимость недвижимого имущества складывается из:
1. Ценности продукта, его полезности, редкости и потребности.
2. Цена находится в зависимости от издержек процесса производства .
3. Цена зависит от спроса и предложения, что в итоге и задает сбалансированную равновесную стоимость.
Приведённые причины и факторы невозможно учитывать отдельно, ибо все они одновременно сказываются на стоимости объекта недвижимости.
1.2. Принципы и подходы к формированию цены.
Оценка недвижимого имущества как система теоретической и практической концепции исходит из ряда рассматриваемых дальше базовых суждений, именуемых принципами оценки. Принципы оценки недвижимого имущества можно сгруппировать по следующим четырём категориям:
1. Принципы, которые основаны на представлениях потенциального собственника.
2. Принципы, обусловленные процессом эксплуатации недвижимости.
3. Принципы, обусловленные действием рыночной среды.
4. Принцип лучшего и наиболее эффективного использования (НЭИ).
Схема . «Принципы оценки недвижимого имущества».
Все эти четыре категории взаимосвязаны. При анализе объекта недвижимого имущества одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов.
Стоит заметить, что люди нередко приобретают недвижимое имущество, не руководствуясь разумными доводами. Одному из принципов люди часто придают самое большое значение за счёт другого, что определяется определённой ситуацией или заинтересованным лицом. Функционирование рынков недвижимого имущества, конечно, может быть неидеальным, воплощению в реальность одного из принципов в полном размере может воспрепятствовать вмешательство муниципальных органов. Именно из-за этого обозначенные выше принципы только отображают тенденцию экономического поведения людей, а не гарантируют такое поведение.
-— Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника. Такие принципы содержат в себе:
— Полезность;
— Замещение;
— Ожидание.
Рассмотрим подробнее каждый из них.
Полезность – Недвижимое имущество обладает ценой только тогда, когда может представлять полезность для возможного собственника. Полезность – может выражаться в самых разных аспектах.
Допустим, собственность необходима для воплощения в жизнь какой-то экономической функции, допустим, работы промышленного предприятия или выращиванию урожая. Её полезность может также заключаться в том, что кто-то готов платить за временное владение собственностью. Или, к примеру, она может выражать свою полезность, так как создаёт чувство гордости владельца и удовлетворяет какие-либо психологические потребности.
Полезность, иными словами, это способность недвижимости удовлетворять потребности и запросы возможного собственника, исходя из его личных интересов и предпочтений.
В случаях с тем имуществом, которое приносит прибыль, удовлетворение запросов собственника в итоге может быть выражено в виде финансового дохода. Иными словами, сколько один человек будет платить другому, если арендует недвижимое имущество? Такие сбережения приписаны к собственности, даже если фактически финансы не переходят из рук в другие руки.
Замещение.
Адекватный и разумный клиент не станет платить за объект недвижимого имущества больше, чем за эквивалентный с наименьшей ценой объект. Тем более если новый объект можно построить в разумные сроки и за такие же денежные средства плюс ко всему с той же пользой. Следовательно, инвестор, анализируя поток дохода от объекта, обязан сопоставлять свою наивысшую стоимость со стоимостью схожих объектов недвижимости.
Значит, принцип замещения гласит, что максимальная цена имущества выявляется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен иной объект с похожей эквивалентной полезностью.
Данный метод лежит в базе каждого из трёх традиционных подходов к цене, используемых в процессе оценки. Таковыми являются методы:
— Сравнительный;
— Доходный;
— Затратный.
Похожим с принципом замещения является понятие альтернативных издержек, как критерии и нормы того, сколько утрачивает вкладчик инвестиций при вкладывании средств и сбережений именно в определённое предприятие, отказавшись от альтернативных других предложений.
Важным для инвестора является размер, качество и продолжительность ожидаемого будущего потока финансового дохода.
Ожидание – это определение текущей цены дохода или иных выгод, которые могут быть получены в будущем от собственников недвижимости.
— Принципы, обусловленные процессом эксплуатации недвижимости.
Остаточная продуктивность.
Это чистый доход, который причисляется к земле, после того, как были оплачены затраты на труд и предпринимательскую деятельность. Иначе выражаясь, остаточная продуктивность является результатом, что земля позволяет получать максимальные доходы, максимально уменьшать затраты, удовлетворять какие-либо конкретные потребности или добиваться сочетания этих 3 условий. Зачастую инвесторы бывает очень выгодно привнести новый фактор к объекту недвижимого имущества, увеличив цену самого объекта на сумму меньшую, чем расходы на постройку дополнительного фактора.
Вклад – это сумма, на которую возрастает либо убывает цена хозяйственного объекта, либо чистый заработок от него на основании присутствия, либо, наоборот, отсутствия какого-то дополнительного фактора производства.
Собственники земли стандартно обязаны ответить на вопрос – «в какой степени следует застраивать принадлежащий им участок».
Возрастающая и убывающая отдача. По мере прибавления резервов к основополагающим факторам производства, чистая отдача имеет свойство повышаться растущими темпами вплоть до точки, начиная с которой совместная отдача, пока и увеличивается, но уже замедляющимися темпами. Это уменьшение активности происходит до тех времен, пока прирост стоимости не становится меньше, чем расходы на добавленные ресурсы.
Если земля недозастроена, либо уже перегружена, то она также становится менее выгодной. Отсюда появляется ещё один принцип оценки.
Принцип сбалансированности.
Любому виду землепользования соответствуют оптимальные суммы разных факторов, при взаимодействии которых достигается самая высокая возможная стоимость земли. Очень схожий с принципом сбалансированности принцип экономического размера – количества земли, пропорционального для обеспечения рационального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте. Если права на недвижимое имущество можно условно поделить на два либо больше имущественных интереса, в результате чего совместная стоимость объекта увеличивается, то имеет место принцип экономического разделения.
Принцип экономического разделения заключается в том, что права на объекты недвижимости можно разъединять или соединять для достижения самой большой цены. Виды такого разделения:
1. Пространственные (наземное, подземное, разделение на этажи, разделения предприятий на части);
2. По видам имущественных прав (собственность, аренда, залог, оперативное управление).
— Принципы, обусловленные действием рыночной среды.
Принципы, связанные с рыночной средой, включают:
— зависимость;
— соответствие;
— предложение и спрос;
— конкуренцию и изменение.
Очень многое в ходе землепользования зависит от месторасположения фактора производства и воздействия на него окружающей экономической среды, изменения в которой могут оказывать положительное или негативное воздействия, например, сказываться на цене объекта, изменениях в примыкающей территории (вспомогательные объекты), изменениях в торговой зоне (конкуренция), в регионе (экология). Большое воздействие на потоки финансовой прибыли оказывает связь т. е. то, как расположение на местности связано с рынком пользователя. К примеру, нарушение связей в следствии строительства трассы, либо из-за конкурента, расположившегося так, чтобы перехватывать клиентов, может круто уменьшить финансовые доходы продавца.
— Принцип зависимости. Стоимость недвижимого имущества, применяемого конкретным образом, подвержена воздействию и сама воздействует на природу и величину цены иных используемых земель в прилегающей местности.
Очевидно следующее, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка, в той степени будет востребован данный фактор производства т. е. поток дохода будет достаточно высоким.
Такой принцип называется– принцип соответствия. Как было отмечено выше, недвижимое имущество имеет стоимость, в случае, если она владеет полезностью для какого-либо пользователя.
Стоит отметить, что полезность – это не единственный составляющий элемент цены. Недвижимость всегда должна являться относительно дефицитной. Иначе говоря, рынок недвижимости обязан обладать конкретным спросом и предложением.
Предложение – это количество товаров, которые имеются в наличии по данной цене.
Спрос – это количество товаров, желаемых по данной цене.
Предложение и спрос во взаимодействии устанавливают стоимость. Так как рынки недвижимости не обладают совершенством, предложение и спрос не всегда устанавливают стоимость, по которой и совершаются сделки с недвижимостью. Умение торговаться, число и способности участников, эмоции, расходы на финансирование и иные факторы также тоже играют роль в установлении стоимости для продажи.
Когда прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства на данном рынке, то обостряется конкуренция, что, в свою, очередь приводит к снижению среднего уровня доходов.
Принцип конкуренции важен для аналитика, пытающегося оценить стоимость потока дохода, здесь нормальную прибыль необходимо отделять от сверхприбыли.
Следующий принцип, который используется при оценке недвижимости — изменение.
Объекты постепенно изнашиваются. Новые предприятия открываются, старые модернизируются или закрываются. Характер использования меняется под влиянием частных и общественных акций. Колеблется объем денежной массы и процентные ставки. Внешняя политика влияет на себестоимость, цену товаров.
Все эти факторы и многие другие могут менять полезность недвижимости в данном месте. Значит, стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, но меняется с течением времени. В этом и заключается принцип изменения. Поскольку события и условия постоянно меняются, оценщики придерживаются профессионального стандарта и производят оценку на конкретную дату.
— Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (НЭИ)
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – это синтез принципов всех 3 категорий, которые были рассмотрены ранее. Принятое среди оценщиков выглядит следующим образом:
Определение наилучшего и наиболее эффективного использования — Законодательно разрешенное, физически осуществимое, финансово обоснованное использование, которое ведёт к образованию наивысшей стоимости объекта недвижимости.
Схема . «Наиболее эффективное использование».
-— Процесс оценки. Процесс оценки можно разделить на 6 этапов:
1. Определение основных вопросов оценки.
2. Сбор, проверка и анализ информации.
3. Анализ НЭИ.
4. Расчёт рыночной стоимости объекта недвижимости на основе 3 подходов к оценке: доходного, затратного и сравнительного.
5. Согласование результатов, полученных с помощью 3 подходов.
6. Подготовка отчета об оценке.
При оценке важно физически идентифицировать имущественный объект и определить связанные с ним юридические права. Размер и характеристики реального актива следует тщательно выявить и измерить. Связанные с объектом права могут предоставлять собой дело долю в совместной аренде или партнерстве. Юридические ограничения могут лимитировать масштабы использования объектов. Принципы сбалансированности, экономического размера и экономического разделения позволяют установить какие виды данных следует собирать.
Принцип изменения повышает для оценщика значение выбора эффективной оценки. Поскольку условия и допущения со временем обычно меняется, клиент должен знать те временные рамки, внутри которых оценка стоимости остается достоверной.
Составление плана оценки.
Последовательность оценки разрабатывается таким образом, что оценщик начинает с рассмотрения общих факторов, определяющих стоимость объекта на национальном и региональном уровне. От рассмотрения этой общей информации оценщик затем переходит к анализу более специфических факторов стоимости на уровне рынка или сегмента рынка. Наконец, оценщик анализирует самые конкретные факторы, влияющие на стоимость данного участка и находящихся на нем зданий и сооружений. Обычно оценщик разрабатывает план с тем, чтобы определить, какие данные будут необходимы для решения проблемы. Назначение плана в том, чтобы избежать ненужного дублирования, непродуктивных затрат и сэкономить времени. В плане выявляется соответствующий рынок и его сегмент. Со стороны предложения выявляются, для последующего анализа, аналогичные объекты, которые вероятно могут конкурировать с данным объектом. Со стороны спроса выявляются возможные покупатели или пользователи того вида собственности, который оценивается. Так же отмечается такая информация, как рыночные условия финансирования, величина и конкурентные характеристики сопоставимых объектов, и характеристики возможных пользователей.
Следующая задача –определить подход. Подход на основе дохода, требует использование коэффициентов капитализации, которые так же дает рынок.
Сбор и подтверждение информации.
Надежность выводов оценщика зависит от качества и объема данных, использованных им в работе. Если данные не точны или плохого качества, оценщику будет очень трудно подготовить обоснованное заключение. Оценщику следует собрать наилучшую информацию из той, которая доступна. Оценщик, как минимум должен ответить на следующие вопросы:
Все ли собранные данные важны и имеют значение для разрешения проблемы? Посторонняя информация, включенная только для увеличения объема отчета, редко повышает доверие к последнему.
Насколько полезны эти данные? Почерпнуты ли факты из того же набора рыночных условий, которые непосредственно влияют на оцениваемый объект? Являются ли факты достаточно ясными или они не определены? Насколько свежа информация? Были ли подтверждены данные? Осматривал ли объект оценщик сам лично? Была ли подтверждена информация о продажах сопоставимых объектов осведомленными лицами? Насколько финансовые показатели, использованные при подсчеты ожидаемого потока дохода, сопоставимы с данными о схожих объектах, имеющихся на рынке?
Есть ли основания полагать, что данные неточны? Каковы возможные искажения или отклонения?
Имеет ли собранная информация какой-либо смысл с точки зрения оценщика, с учетом его опыта и знаний?
Согласование.
Согласование – процесс, в ходе которого для достижения окончательной оценки стоимости выносятся определенные логические суждения. Перед его началом оценщик просматривает все факты и проверяет точность вычислений. Все допущения проверяются на доступность и надежность.
Отчет о результате оценки объекта.
В качестве последнего шага оценщик пишет отчет о своих выводах и заключениях, который он затем передает клиенту. В зависимости от первоначальной договоренности с клиентом этот отчет может быть простым письмом, составляется по стандартной форме или представляет собой подробный письменный доклад.
Вывод.
Подход к оценке собственности, основанный на доходе, должен быть рассмотрен в контексте систематического процесса последовательного решения проблем. В основу этого процесса положена единая теория принципов оценки стоимости. Принципы можно разбить на четыре основных группы. Первая группа содержала принципы, основанные на представлениях пользователя. Это были принципы полезности, замещения и ожидания. Вторая группа содержала принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями на ней. Это были принципы остаточной продуктивности вклада, возрастающей и уменьшающейся отдачи, сбалансированности, экономического размера и экономического разделения. Третья группа содержала принципы, связанные с рыночной средой. Это были принципы зависимости, соответствия, предложения и спроса, конкуренции и изменения. Последний описанный принцип служит мостом, соединяющим между собой другие принципы. Это принцип наилучшего и более эффективного использования.
Оценщик при определении рыночной стоимости обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов конкретные методы.
При выборе методов учитывается достаточность и достоверность общедоступной для использования того или иного метода информации.
Схема . Понятие подходов к оценке.
1. Затратный подход — способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа.
Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности.
При осуществлении затратного подхода используются:
— Метод сравнительной стоимости единицы — оценка имущества на основе использования единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогичного имущества;
— Метод стоимости укрупненных элементов — оценка имущества на основе суммы стоимости создания его основных элементов;
— Метод количественного анализа — оценка имущества на основе полной сметы затрат на его воспроизводство.
2. Доходный подход — способ оценки имущества, основанный на определении текущей стоимости будущих доходов от его использования.
При реализации доходного подхода используют методы:
— Прямой капитализации — оценка имущества при сохранении стабильных условий использования имущества, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал;
— Дисконтирования денежных потоков — оценка имущества при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках в зависимости от степени риска, связанного с использованием имущества;
— Валовой ренты — оценка имущества, основанная на его рыночной стоимости и величине потенциального или действительного дохода;
— Остатка — оценка имущества с учетом влияния отдельных факторов образования дохода;
— Ипотечно-инвестиционного анализа — оценка имущества, основанная на учете стоимости собственного и заемного капиталов.
3. Сравнительный подход — это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
При реализации сравнительного подхода используют методы:
— Метод компаний-аналогов — метод оценки, используемый в рамках рыночного подхода, при котором стоимость компании определяется на основе информации о ценах реально выплаченных за акции сходных компаний.
— Метод сделок — способ оценки стоимости акционерных обществ на основе информации о ценах, по которым происходили покупка контрольного пакета акций или компаний в целом, слияние и поглощение компаний.
— Метод отраслевых коэффициентов — метод оценки, используемый в рамках рыночного подхода, при котором стоимость компании определяется на основе ценовых показателей, используемых в различных отраслях.
1.3. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости.
Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки; эти факторы могут быть отнесены к 3 разным иерархическим уровням.
Первый уровень. (региональный) — уровень влияния факторов, которые носят общий характер, несвязанных с определённым объектом недвижимости и независящих непосредственно от него, но косвенно оказывающих влияние на процессы, которые происходят с недвижимостью на рынке, а, значит, косвенно касаются и оцениваемого объекта.
Второй2 уровень. (Мместный) — уровень влияния локальных факторов, в основном, в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.
3 уровень. (непосредственного окружения) — уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.
Воздействие факторов может происходить сразу на всевозможных уровнях, но учитываться поочередно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости. Оценщик недвижимого имущества обязан выявить воздействие каждого фактора на конечную стоимость, а позже воздействие всех факторов в совместности и сделать общее завершающее заключение о цене недвижимого имущества, которое будет подтверждено необходимыми обоснованиями.
К 1 уровню относятся следующие четыре группы факторов:
1. Социальные:
— Основополагающие потребности в приобретении объектов недвижимого имущества, варианты их эксплуатации;
— Основные потребности в общении с окружающими, отношение к объектам по соседству и их обладателям, чувство собственности;
— Тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, размер семьи, плотность заселения, др.;
— Тенденции изменения образовательного уровня, уровня культуры, уровня преступности;
— Стиль и уровень жизни;
— Свободное время, демографические факторы.
2. Экономические:
— Общее состояние мировой экономики;
— Экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне;
— Финансовое состояние предприятий;
Факторы спроса:
— Уровень занятости;
— Уровень доходов и тенденции его изменения;
— Платежеспособность;
— Доступность кредитных ресурсов;
— Ставки процента и арендной платы;
— Издержки при формировании продаж;
— Обеспеченность населения объектами общественного назначения и др.
Факторы предложения:
— Наличие источников и условия финансирования строительства и реконструкции;
— Число объектов, выставленных на продажу;
— Затраты на строительно-монтажные работы и тенденция их изменения, налоги.
В условиях равновесного рынка и стабильной экономики темп роста стоимости на недвижимое имущество суммируется из суммы темпа роста инфляции национальной валюты и темпа прироста ВВП (как правило, 1-3%).
Состояние российской экономики сильно зависит от экспорта продукции топливно-энергетического комплекса. 1% населения, который занят в нефтяной и газовой промышленности приносит 4-ую часть ВНП. Таким образом, установленный на данный момент уровень мировых цен на нефть становится одним из макроэкономических факторов, который, способствуя экономическому росту в стране, опосредовано влияет на рынок недвижимости. Если же стоимость на нефть сильно снизится до того, как экономика Росси станет более диверсифицированной, то платежеспособный спрос сильно уменьшится, что окажет понижающее воздействие на стоимость.
Одной из особенностей рынка недвижимого имущества в России является его 2-валютность. Привязка стоимости объекта недвижимости к американской валюте приводит к образованию зависимости стоимости от колебаний курса доллара, его покупательной способности в России.
3. Физические:
— Климатические условия;
— Природные ресурсы и источники сырья;
— Рельеф;
— Топография;
— Почва;
— Геодезические факторы;
— Технологические решения в области землепользования;
— Экология;
— Сейсмические факторы.
4. Политические (административные):
— Политическая стабильность и безопасность;
— Политика в области налогов, финансовая политика, предоставление разного рода льгот;
— Зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное;
— Строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные;
— Услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, противопожарная служба;
— Наличие и совершенство законодательства (об ипотеке, о собственности, об операциях с недвижимостью, в области экологии, о залоге, в области строительства, о кредитной политике и др.), лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности.
Правительственное регулирование основывается в издании нормативных актов, которые формируют правовое поле для рынка недвижимости. Самым ярким примером неоднозначного влияния актов законодательства на функционирование рынка недвижимого имущества является Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», который вступил в силу в апреле 2005 года. С одной стороны, он защищает права дольщиков, с другой — ставит застройщиков в очень жестокие рамки, выполнить которые они не могут.
Региональные органы тоже могут принимать отдельные нормативные акты, которые ограничивают сделки с недвижимостью на региональном уровне.
Государство может влиять на рынок недвижимого имущества не только посредством прямого законодательного регулирования, но и через фискальные инструменты. В настоящее время выносится на обсуждение создание закона, который будет направлен на борьбу с так называемыми инвестиционными квартирами, способствующими возрастанию стоимости на рынке жилой недвижимости. Появление инвестиционных квартир вызвано большими темпами роста стоимости на жильё и, значит, высокой доходностью вложений в покупку недвижимого имущества. Кроме всего этого, население России до настоящего времени всё ещё не вполне доверяет существующим финансовым инструментам накопления сбережений.
Ко 2 уровню причисляются такие факторы, как:
— Местоположение:
По отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автотрассе, железной дороге, побережью, зелёным массивам, коммунальным учреждениям (свалкам и т.п.)
— Физические характеристики;
— Временные факторы;
— Наличие и состояние коммуникаций;
— Наличие объектов социально-культурного назначения;
— Размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение.
Условия продаж:
— Особые условия сделок; мотивы продавцов и покупателей.
Условия финансирования:
— Сроки кредитования;
— Процентные ставки;
— Условия выделения средств.
К 3 уровню причисляются такие факторы, как:
Физические характеристики:
— Физические параметры: площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки или реконструкции, этажность и проч;
— Качество строительства и эксплуатации;
— Наличие коммунальных услуг;
— Функциональная пригодность;
— Привлекательность, комфортабельность.
Архитектурно-строительные:
— Стиль, планировка, конструкции и т. д.;
— Объёмно-планировочные показатели и др. финансово-эксплуатационные:
— Эксплуатационные расходы;
— Цена строительства;
— Доходы, генерируемые объектом недвижимого имущества.
Как итог данной главы хотелось бы добавить, что в России рынок недвижимого имущества характеризуется наличием большой доли латентного (скрытого) спроса. Исследования, которые были проведены в рамках 1 из проектов Всемирного банка, дали понять, что поменять свои жилищные условия, хотели бы 77 процентов опрошенных. Это связано с низкой обеспеченностью жильём и высокими показателями физического износа на вторичном рынке. Хотя по нормативным актам положено проводить капитальный ремонт каждые десять-пятнадцать лет, фактически в нынешних «брежневках» и «хрущевках» ремонт не проводился свыше уже тридцати лет.
Следующий фактор, который ведёт к повышению спроса, это изменение представлений населения о комфортабельном местожительстве: узкие холлы, небольшие окна, низкие потолки, отсутствие гаражных боксов — все данные признаки переносят жильё в отличном физическом состоянии в группу морально-устаревших.
В настоящее время ключевым фактором, который стимулирует платежеспособность спроса, является активное развитие ипотеки. Так в 1 квартале 2006 года доля сделок с использованием ипотеки возросла в два раза по отношению к 2005 году. Рост спроса, который был вызван активными использованием ипотечных программ, называют в числе главных причин роста стоимости на вторичном рынке недвижимого имущества.
Объём предложения на рынке определяется:
— Наличием резерва объектов недвижимости;
— Объёмами нового строительства.
Повышение объёмов нового строительства усложняется тем, что муниципальные власти не способствуют свободному вхождению в отрасль новых застройщиков, не давая им разрешения на землеотвод.
Существующий перекос между спросом и предложением на рынке является основным фактором повышения стоимости на рынке недвижимого имущества. В погоне за равновесной стоимостью за последние годы рынок демонстрирует стабильное повышение стоимости на недвижимое имущество.
Совокупность перечисленных выше факторов выводят среднюю стоимость на рынке недвижимости.
Параметры, которые вносят корректировки в стоимость конкретно взятой на рассмотрение квартиры по отношению к среднему уровню стоимости, делят на три категории:
— Постоянные;
— Условно-постоянные;
— Условно-переменные.
Постоянные параметры квартиры отображают характеристики, относящиеся к дому в целом.
К таким параметрам относят:
— Район;
— Тип здания.
К условно-постоянным причисляют факторы, которые, как правило, не могут быть изменены собственниками. В их числе:
— Общая площадь в целом;
— Этаж, на котором расположена квартира;
— Планировка;
— Высота потолков;
— Материал стен;
— Естественная освещенность помещения;
— Ориентация квартиры;
— Балконы, лоджии;
— Наличие лифта;
— Внешнее окружение.
К условно-переменным причисляют факторы, связанные с комфортабельностью жилого объекта:
— Состояние полов, потолка, стен;
— Окна и двери;
— Инженерные коммуникации;
— Наличие телефона.
Первые 2 группы позиционируют квартиру, определяя к какому типу, она относится (элитная, бизнес-класс или эконом-класс). Характеристики параметров 2 группы безусловно воздействуют на формирование стоимости — увеличение либо уменьшение. Что же касается параметров 3 группы, то их влияние определятся исходными характеристиками из первых 2 групп. Так стандартный ремонт элитной квартиры не увеличивает её цену, аналогичный эффект появляется в ситуации евроремонта в ветхом старом доме.
Одной из особенностей российского рынка жилого недвижимого имущества является то, что люди желают жить в центральной точке города (или рядом с центром), а цена оставшихся районов пропорционально уменьшается по мере отдалённости от центра. Увеличение площади квартиры приводит к уменьшению цены квадратного метра. Исключением из правил становятся квартиры с большой площадью в центре, цена которых больше цены квартир среднего размера и приблизительно равна цене маленьких квартир. Это явление объясняется тем, что в этой категории большой процент квартир, которые причисляются к престижным.
Как можно отметить, изменение стоимости одного квадратного метра в зависимости от общей площади квартиры не является пропорциональным. Разрыв между стоимостью 1 квадратного метра квартир с небольшой площадью и прочих квартир объясняется существенным дефицитом маленьких квартир на рынке. Первичный рынок не способствует уменьшению этого дефицита, поставляя на рынок квартиры с площадью, как правило, от пятидесяти метров в квадрате.
При изучении средней цены квартир маленькой, средней и большой площади в разрезе принадлежности к районам, выяснилось, что хотя принадлежность городских районов к конкретному стоимостному поясу и соблюдается, внутри ценовых поясов происходят перемещение районов относительно друг друга.
В большинстве городов России применяется приведённая ниже классификация жилых домов:
— Спецпроект;
— Улучшенная планировка;
— Сталинка;
— Хрущевка;
— Брежневка;
— Пентагон;
— Полнометражка;
— Малосемейка.
В недалёком прошлом стоимость метра в квадрате в малосемейках практически сравнялась по стоимости с квартирами, которые причисляются к спецпроекту. Это явление вызвано тем, что часть населения не в состоянии приобрести квартиры со стандартным метражом, поэтому вынуждены покупать малосемейки. С развитием ипотеки превышение стоимости метра в квадрате в малосемейках по сравнению с квартирами с более привлекательными потребительскими характеристиками должно исчезнуть.
В тоже время с рынка почти исчезли добротные сталинки, их доля на рынке сократилась в пять-шесть раз.
Доли прочих квартир, которые представляют главные сегменты рынка вторичной жилой недвижимости изменилось незначительно.
Следующим параметром, который определяет цену квартиры, является материал, из которого построен жилой объект. В соответствии с таким признаком классификации разделяют дома на:
— Деревянные;
— Блочные (монолитные),
— Панельные;
— Кирпичные.
Несмотря на активное развитие новых форм блочного и панельного домостроения, кирпичные дома остаются самыми престижными.
В число факторов, которые снижают стоимость квартиры, причисляют расположение на крайних этажах. В среднем метр квадратный квартир на крайних этажах по цене на пять процентов меньше, чем в квартирах на средних этажах.
Для рынка коммерческой недвижимости, наоборот, принадлежность помещения к крайнему, а конкретно 1 этажу, вкупе с отдельным входом, является критерием, который способствует увеличению стоимости метра в квадрате в среднем процентов на двадцать. Еще одной отличительной чертой формирования стоимости на рынке коммерческой недвижимости является менее выраженная зависимость стоимости метра в квадрате от приобретаемой площади.
Ключевым фактором, который определяет цену коммерческого недвижимого имущества, является территориальное расположение. Помимо самого района, основным фактором, который оказывает воздействие на цену метра в квадрате нежилого помещения, является местоположение помещения в районе. Особым спросом пользуются улицы с интенсивным людским потоком.
В числе условий, оказывающих воздействие на стоимость нежилого помещения, относят также:
— Парковка;
— Инженерные коммуникации;
— Ремонт.
Как итог, перечислим ключевые факторы, которые могут уменьшить стоимость на недвижимое имущество.
Положительные факторы:
— Резкий взлёт объемов строительства: ориентация на строительство целых микрорайонов со своей инфраструктурой, привлечение мощных иностранных строительных компаний;
— Развитие регионов, создание нормальных условий для жизни и работы в иных городах, а также в сельской местности;
— Создание альтернативных способов размещения финансовых средств (прежде всего, создание более благоприятного климата для мелкого и среднего бизнеса).
Отрицательные факторы:
— Кризис в экономике и, в последствии, резкое падение доходов населения и сокращение платежеспособного спроса на недвижимость;
— Форс-мажорные обстоятельства (стихийные бедствия, национальные конфликты);
— Деградация микрорайонов, коммунального хозяйства, отдельных домов;
— Ухудшение условий ипотечного кредитования, сворачивание льготных программ приобретения жилья.
В заключении можно сказать, что у рынков нежилой и жилой недвижимости есть общие проблемы. Одной из наиболее актуальных является низкий объем предложения. Для решения этой проблемы необходимо стимулировать строительство новых объектов недвижимости. Ситуация, когда искусственно увеличивают платежеспособный спрос вводя институт ипотеки приводит к увеличению разрыва между спросом и предложением, и как следствие, новому витку цен.
2.1. Общие сведения о квартире.
Характеристи-
ка и параметры объекта оценки — квартиры Объект оценки – четырехкомнатная квартира общей площадью жилых помещений 78.7 кв. м.
Квартира расположена на 1-м этаже 5-ти этажного жилого дома по адресу: Московская область, город Истра, поселок Первомайский, улица Первомайская 10, дом 31.
(В Приложении имеются копии документов Заказчика).
Этаж 1
Количество комнат 4
Площадь всех частей (комнат и помещений вспомогательного пользования).
В том числе:
78.7 кв.м.
1) Помещений вспомогательного пользования (лоджия)
3.1 кв.м.
2)Общая площадь жилых помещений
Из неё:
75.6 кв.м.
Жилая изолированная 48.1 кв.м.
Вспомогательная
в т.ч.: 27.5 кв.м.
Кухня 9.6 кв.м
Ванная 2.6 кв.м.
Туалет 1.3 кв.м.
Коридор 12.6 кв.м.
Кладовая 1,4 кв.м
Дополнительно:
Санузел – раздельный.
Высота потолка — 2,57м.
Телефон – есть.
Планировка квартиры соответствует представленной на поэтажном плане.
Перепланировки не выявлено.
Рисунок 1. «Поэтажный план». (Из технического паспорта)
Качественные
характеристики
объекта оценки Состояние помещений квартиры:
Хорошее состояние помещений. Состояние отделки, окон, дверей, коммуникаций, находится на хорошем уровне, отвечающем классу жилья, и пригодном для эксплуатации и проживания без дополнительных затрат.
Сантехнические приборы, электроснабжение, коммуникации — в исправном состоянии.
Отделка: Отделка стен: в жилых комнатах – обои, в кухне – плитка, обои, в ванной – плитка, в туалете – пластиковые панели, в других помещениях квартиры – обои. Отделка потолков: в жилых комнатах – натяжные, в кухне – потолочные плиты, в ванной и туалете – окраска, в других помещениях квартиры – окраска. Полы: в жилых комнатах – ламинат, в кухне – линолеум, в ванной и туалете – плитка, в других помещениях квартиры – линолеум. Окна – стеклопакеты ПВХ.
Вид из окна: Окна квартиры выходят на две стороны здания: окно комнаты – со стороны подъезда, окно кухни (с лоджией) — на противоположную.
Окно комнаты – выходят на детскую площадку и вход в подъезд.
Окно кухни и лоджии – выходят на одну из главных площадей города.
В Приложении представлены фотографии помещений квартиры и общий вид здания и прилегающей территории.
Характеристика и параметры здания Квартира расположена в жилом 5-ти этажном многоквартирном доме. Здание кирпичное.
Подъездов — 3. Лифтов в подъезде — 1 (пассажирский).
Год постройки — 1984г. (согласно техническому паспорту жилого помещения).
Высота потолков — 2,57м.
Таблица 2 Техническое описание здания.
Наименование конструктивного
элемента Описание элемента (материал, конструкция,
или система, отделка и прочее)
Стены кирпичные
Перекрытия железобетонные плиты
Проемы (окна) Стеклопакеты ПВХ
Проемы (двери) Филенчатые
Полы жилые комнаты – ламинат; кухня – линолеум; ванная, туалет — плитка
Отделка внутренняя стены — обои, плитка, пластиковые панели.
потолки- натяжные, потолочные плиты, окраска
Электроснабжение Есть
Холодное водоснабжение Есть
Горячее водоснабжение Есть
Канализация Есть
Газоснабжение Есть
Телевидение Есть
Отопление Есть
Ванна Есть
Радио Есть
Состояние здания: Здание в целом, помещения общего пользования, коридоры, лестницы и лифты находятся в хорошем состоянии.
Фасад здания – находится в хорошем состоянии.
Подъезды здания – имеют пристроенные парадные крыльца. По фасаду крылец местами имеются осыпания краски и штукатурного слоя, следы сырых подтёков под козырьками.
Планируемый снос / реконструкция: Дом не числится на учёте по постановке дома на снос, реконструкцию или капитальный ремонт с отселением.
Прилегающая территория:
Качество и обустройство двора:
Асфальтированные дворовые проезды, газоны. Огороженные площадки автостоянок.
Парковочные места для а/м – стихийные по периметру.
Экологическая обстановка прилегающей территории – обусловлена расположением чуть в стороне от оживленных автодорог. Ощущается, однако, недостаток озеленения двора перед подъездами, что, в целом компенсируется близостью обширной лесной зоны и нахождением рядом реки.
(В Приложении представлены фотографии здания и прилегающей территории).
Описание местоположения.
Описание и характеристика
локального расположения объекта Объект находится в городе Истре Московской области. По отношению к Москве – в 68 км. от МКАД. Доехать транспортом из Москвы можно выехав по Волоколамскому шоссе, либо по Новорижскому шоссе. До нескольких станций Московского метро можно добраться на электричке от станций Новоиерусалимская или Истра (линия Москва – Рига). Время в пути до станции метро Тушинская – около 50 мин., до м. Дмитровская – 1 ч. 10 мин, до Курской и Чкаловской – 1 ч. 35 мин, до Рижской – 1 час 20 мин. Кроме того, до станции метро Тушинская ходят рейсовые автобусы и маршрутки (время в пути — около 1 ч.).Подъезд автотранспортом непосредственно к дому – от Волоколамского шоссе по ул. Первомайская. Ближайшая окружающая застройка – жилая: жилые многоэтажные дома, здания предприятий торговли. На противоположной стороне улицы Первомайская – протекает река «Истра».
Истринский район не относится к промышленным (доля земель индустрии составляет 4—6 %, это достаточно низкий показатель в Подмосковье). Среднегодовой уровень загрязнения воздушной среды по району основными вредными веществами (диоксид серы, взвешенные вещества, оксид углерода) не превышает допустимых величин ПДК.
Застройка района в целом – смешанная, преимущественно жилая. Представлена малоэтажными зданиями советского периода. Хорошая инфраструктура, торговые объекты.
В радиусе шаговой доступности (две-три минуты пешком) находятся магазины — продуктовые и товаров бытового назначения.
Экологическая обстановка района — хорошая, обусловлена хорошим озеленением, относительно небольшой численностью автомобилей, и прилегающим с Запада лесным массивом и рекой.
Местоположение Объекта показано на нижеприведённых рисунках:
Местоположение объекта на карте Москвы и Области:
Местоположение объекта на карте города:
Выводы Местоположение Объекта определяет влияние на него условий и тенденций рынка жилой недвижимости как города Истра, так и рынка Москвы, и Московской области в целом.
2.2. Факторы, влияющие на стоимость квартиры.
В данном разделе будут рассмотрены факторы, существенно оказывающие влияние на формирование цены недвижимого имущества. Из этих факторов в следующем разделе будет выявлена стоимость объекта недвижимости, находящегося по адресу: Московская область, город Истра, поселок Первомайский, улица Первомайская 10, дом 31. Но для начала следует разложить по полочкам все факторы и дать пояснение тому, какой фактор и какой эффект будет оказывать на стоимость – понижающий или же, наоборот, повышающий, чтобы стало понятно, как используются корректировки в другом параграфе.
Для удобства разделим факторы на 2 подпункта: внешние и внутренние. Факторы будут сопоставляться с оцениваемой квартирой в качестве примера.
Внешние факторы:
— Расположение дома – это очень важный фактор, окружающая застройка, экология, наличие объектов общественного назначение – всё это играет роль на формировании цены – но этот пункт взят обширно, т.к экология и места общественного назначения будут рассмотрены отдельно. Расположение дома в узком понятии:
1) Цена будет значительно выше, если дом находится в центре города (или близко к нему);
2) Цена будет пропорционально понижаться отдалённости от центра, нахождение на окраине города даёт низкую цену. Также в разных районах Москвы цена за квадратный метр может быть разной. Месторасположение квартиры нельзя изменить, поэтому очень часто этот фактор является решающим.
— Наличие железнодорожных путей или шоссе снижает стоимость недвижимого имущества. От таких построек рядом с домом исходит сильный шум, который может мешать уюту и комфорту в своей квартире.
— Несмотря на пункт выше, стоит учесть, что отдалённость от общественного транспорта (метро, автобусы, электрички и т.п) тоже влияет на цену отрицательно – она понижается. Если до транспорта можно добраться за 5-10 минут – это повышает комфортабельность и коммуникабельность жилья и повышает его цену.
— Этаж – расположение квартиры на определённом этаже тоже играет свою значительную роль в формировании цены на недвижимость. Например, самыми дешёвыми по стоимости будут являться квартиры, находящиеся на первых и последних этажах.
Последние этажи в старых домах не любят покупать, потому что очень часто в таких постройках может протекать крыша, что приносит большие неудобства хозяевам квартиры. Также, если в доме присутствует мусоропровод, живущим на самом верхнем этаже придётся не слишком комфортно, ведь обычно запах поднимается вверх.
Первый этаж считается самым дешёвым. Этому есть ряд причин:
— Первый этаж самый проходной, постоянный шум, хлопанье дверей, писк домофона и т.д.
— Люди испытывают страх, что, открыв окна на первом этаже для проветривания квартиры, к ним может залезть вор.
— Если возле дома находится лавочка, то это значительно увеличит шум для жителей первого этажа.
— Очень часто под первым этажом находится подвал – от этого может быть запах затхлости в помещении, грызуны, повышенная влажность и холод.
— В квартирах на первых этажах часто отсутствуют лоджии/балконы.
Итак, расположение жилья на первом и последних этажах отрицательно влияет на стоимость и понижает её.
— Панорама из окна – вид из окна очень важен для потенциального покупателя. Разве кому-то захочется, чтобы его окна выходили прямо на мусорные контейнеры или свалку? Такой вид из окна понижает стоимость жилья.
Положительным видом считается:
1. Парки, реки, озёра;
2. Городские «фишки». На примере Москвы – это вид из окна на Кремль, Арбат, Тверскую улицу и т.д.
Хотя, стоит заметить, что панорама из окна – дело индивидуальное, зависит от вкусов и предпочтений человека.
— Наличие в шаговой доступности школы, детского сада, магазинов, аптек, торговых центров, парикмахерских, закусочных и т.д. Всё это повышает цену жилья. Люди стремятся купить себе недвижимость, где всё будет под рукой, тогда не придется тратить много времени на то, чтобы отвести ребенка в школу на другой конец города, сходить в магазин за продуктами или лекарствами – расположение рядом таких заведений значительно упрощает жизнь и делает её комфортнее, от этого и повышается цена квартиры.
— Ухоженность двора и подъезда. Наличие стоянок для машин, наличие детских площадок, цветников, садов и т.д. повышает стоимость жилья. Но стоит запомнить, что никакой из приведенных факторов невозможно рассматривать отдельно, ибо, к примеру, наличие детской площадки, конечно, идёт в плюс для потенциальных покупателей с детьми – им будет куда сводить ребенка, да и еще и рядом с домом. Но если сложить этот фактор с расположением квартиры на первом этаже, это будет являться минусом, так как с детской площадки всегда доносится шум и крики.
— Неприятные соседи. Квартира напротив плохих, буйных, шумных жильцов будет стоить дешевле, ведь вряд ли кто-то захочет тратить свои нервы на нерадивых соседей. Этот факт может быть непостоянным и редко встречающимся, но всё же тоже вносит свою роль в формирование цены.
Внутренние факторы:
Внутренние факторы можно назвать более гибкими, так как на них может повлиять сам собственник при помощи ремонтных работ.
— Общая жилая площадь недвижимости. Многие люди хотят иметь в своём владении просторное местожительства, поэтому узкие/маленькие квартиры считаются тесными и неудобными, и понижают цену недвижимости. Хотя, как говорилось выше, собственник может повлиять на этот фактор и расширить жилую площадь перепланировкой, пусть и в ущерб лоджии. Стоимость зависит от цены м2 в доме. Чем больше количество комнат в доме, тем выше цена, хотя стоимость квадратного метра обычно уменьшается с ростом числа комнат.
— Очень важным параметром является размер кухни. Если не принимать во внимание квартиры гостиничного типа, то минимальный размер кухни 5 кв. м (в хрущевках). В среднем по вторичному рынку площадь этого помещения составляет 9,5 кв. м, для новостроек — 10,8 кв. м. В последнем случае размер зависит от количества комнат в квартире.
— Качество ремонта. Этот фактор называется второстепенным, ибо в исключительных случаях покупателя может удовлетворить ремонт (или квартира покупается не для личного проживания). Фактор второстепенный, потому что ремонт – дело вкуса, тут не угадаешь, какие обои хотел бы иметь будущий собственник. На цену этот фактор оказывает не самое сильное влияние, главное здесь, чтобы ремонт был приемлемым для проживания – без драных обоев и дыр в стене.
— Наличие балкона служит повышением цены.
— Раздельный санузел служит повышением цены.
— Готовность квартиры к поселению. Это, во-первых, её текущее состояние (ремонт, чистота, наличие или отсутствие устранимых и неустранимых дефектов). Во-вторых, это состояние систем отопления, водоснабжения, канализации, а также надежность проводки, наличие слаботочных систем (проведено ли кабельное телевидение, подключён ли интернет – или есть ли возможность быстрого подключения нескольких провайдеров, телефон и т.п.)
Краткий итог факторов.
Факторы, повышающие цену:
— Средние этажи;
— Наличие лифта в пятиэтажном доме;
— Наличие отдельного грузового лифта в многоэтажном доме;
— Размеры кухни более 8 кв.м;
— Наличие изолированных комнат;
— Квартира – «распашонка» (окна выходят на разные стороны);
— Наличие лоджии или балкона (застекленный балкон или лоджия – тоже плюс);
— Квадратная форма комнат;
— Благоустройство придомовой территории (наличие хороших площадок для детских игр и занятий спортом);
— Хорошее состояние подъезда и квартиры, наличие ремонта;
— Уровень безопасности. Наличие консьержа или диспетчерской службы, домофона и видеонаблюдения;
— Наличие просторной парковки возле дома;
— Близкое расположение парков или зеленых зон;
— Панорамный вид из окон;
— Дом, в котором расположена квартира, построен монолитно-кирпичным способом;
— Год постройки – новостройка, «сталинка», «старый фонд».
Факторы, снижающие стоимость:
— Расположение на 1-ом этаже – понижение стоимости на 3-12%;
— Расположение на 2-ом или последнем (само верхнем) этаже – снижение стоимости на 2-5%;
— Наличие смежных комнат;
— Совмещенный санузел;
— Маленькая по площади кухня;
— Плохое состояние квартиры, отсутствие ремонта влечет снижение цены на 3-10%;
— Некрасивый вид из окна (на промышленные производства, стену соседнего дома или на шумную улицу) способен уменьшить стоимость на 2-7%;
— Промышленный район или район с плохой экологией;
— Большая удаленность от метро;
— Большое предложение аналогичных объектов на рынке (особенно в том же районе города, что и оцениваемый объект);
— Дом, в котором находится квартира, является панельным.
2.3. Расчёт рыночной стоимости и
выведение итоговой величины стоимости квартиры.
В данном параграфе будет производиться расчёт стоимости квартиры с учётом всех факторов, оказывающих на неё воздействие, при помощи сравнительного подхода.
Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении оцениваемого объекта — с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Сравнительный подход исходит из указанного выше принципа замещения, а получаемая с его помощью стоимость часто называется стоимостью замещения.
Методы сравнительного подхода особенно эффективны при существовании активного рынка сопоставимых объектов. Если же рыночная информация бедная, сделки купли-продажи нерегулярные, рынок слишком монополизирован, то оценки этими методами становятся неточными, а иногда и невозможными. Тем не менее, именно методы сравнительного подхода дают представление о действительно рыночной стоимости объекта.
Рыночный подход наиболее применим для тех видов машин и оборудования, которые имеют развитой вторичный рынок: автомобили, многие виды станков, суда, самолеты и другое стандартное серийное оборудование. Метод основан на определении рыночных цен, адекватно отражающих ценность единицы оборудования в ее текущем состоянии.
Цены на аналоги очищают от случайных искажений и несоответствий нормальным условиям продажи внесением так называемых коммерческих корректировок. После проведённой подготовки ценовую информацию тем или иным методом обрабатывают, получая, в конечном счёте, искомую стоимость объекта.
Схема . «Корректировки сравнительного подхода».
Важный вопрос при применении сравнительного подхода – правильный выбор объекта сравнения (аналога). Основное правило заключается в том, что объект сравнения должен обладать не только функциональным, но и классификационным сходством с оцениваемым объектом, т.е. оцениваемый объект и объект сравнения должны относиться к одной классификационной группе машин по назначению, принципу действия, конструктивному исполнению, значениям главных ценообразующих параметров.
Для проведения оценки требуется информация, как о ценах, так и о технических характеристиках выбранных объектов сравнения.
Основными критериями при выборе сопоставимых объектов (аналогов) являются:
1) Права собственности на недвижимость.
2) Условия финансирования.
3) Условия и время продажи.
4) Местоположение.
5) Физические характеристики.
Итак, стоимость объекта недвижимости, которым приходится 4-комнатная квартира по адресу: МО, район: Истринский, с/пос. Лучинское, п. Первомайский, дом 10, кв. 31, составляет — 6 201 639 (шесть миллионов двести одна тысяча шестьсот тридцать девять рублей) на 01.06.2016.
Выводы.
Подводя итоги проделанной работы, стоит сказать, что оценка недвижимости — это процесс трудоемкий и который содержит в себе множество мероприятий, начиная от осмотра и изучения конструкций для строительства, заканчивая анализом наиболее эффективного и экономически целесообразного использования объекта и установления его цены. В процессе выполнения работы самым необходимым будет привести и изучить ряд факторов, которые оказывают воздействие на цену недвижимости, среди которых и то, что рыночная стоимость участка изменяется во времени и оценка всегда проводится по состоянию на определённую дату, при этом, при изменении целевого назначения участка, рыночная стоимость тоже меняется.
При оценке стоимости специфического товара прав собственности на недвижимость следует принимать во внимание все факторы, оказывающие влияние на величину цены данной собственности.
1) Факторы условно разделяются на две группы:
1. Внешние – среда, которая окружает объект недвижимости;
2. Внутренние – характеристики самого объекта недвижимости.
2) Стоимость недвижимого имущества складывается из:
1. Ценности продукта, его полезности, редкости и потребности.
2. Цена находится в зависимости от издержек процесса производства .
3. Цена зависит от спроса и предложения, что в итоге и задает сбалансированную равновесную стоимость.
3) Существует 4 принципа оценки недвижимости:
1. Принципы, которые основаны на представлениях потенциального собственника.
Такие принципы содержат в себе:
— Принцип полезности (способность недвижимости удовлетворять потребности и запросы возможного собственника);
— Принцип замещения (при наличии нескольких одинаковых по полезности или доходности объектов, большим спросом будет пользоваться тот, у которого наименьшая цена;
— Принцип ожидания (определяется тем, какой доход или другие выгоды от эксплуатации недвижимости хочет получить потенциальный собственник).
2. Принципы, обусловленные процессом эксплуатации недвижимости.
— Принцип вклада (необходимо определить вклад земли и зданий в стоимость единого объекта).
— Принцип остаточной продуктивности(остаток дохода, относимый к ЗУ после возмещения всех затрат на факторы производства).
— Принцип сбалансированности (предполагает, что существует оптимальная пропорция между стоимостью ЗУ и стоимостью здания, сооружения.
— Принцип разделения имущественных прав (виды разделения: пространственные и имущественные).
3. Принципы, обусловленные действием рыночной среды.
— Принцип спроса и предложения.
— Принцип конкуренции.
— Принцип соответствия (должны соответствовать рыночным стандартам и внешнему окружению).
— Принцип изменения внешней среды (учёт возможных изменений).
4. Принцип лучшего и наиболее эффективного использования (НЭИ) – это синтез принципов всех 3 категорий, которые были рассмотрены ранее.
4) Сущетсвует 3 подхода к определению стоимости недвижимости: затратный, доходный, сравнительный.
5) Факторы, влияющие на недвижимость, условно делятся на уровни:
1 уровень. (региональный) — уровень влияния факторов, которые носят общий характер, несвязанных с определённым объектом недвижимости и независящих непосредственно от него, но косвенно оказывающих влияние на процессы, которые происходят с недвижимостью на рынке, а, значит, косвенно касаются и оцениваемого объекта.
2 уровень. (местный) — уровень влияния локальных факторов, в основном, в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.
3 уровень. (непосредственного окружения) — уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.
Воздействие факторов может происходить сразу на всевозможных уровнях, но учитываться поочередно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости. Оценщик недвижимого имущества обязан выявить воздействие каждого фактора на конечную стоимость, а позже воздействие всех факторов в совместности и сделать общее завершающее заключение о цене недвижимого имущества, которое будет подтверждено необходимыми обоснованиями.
Заключение.
В данной работе рассмотрены понятия недвижимости, виды стоимости недвижимости, основные подходы, принципы, методы оценки недвижимости, а также проблемы, связанные с обоснование стоимости недвижимого имущества.
Цена недвижимого объекта зависит от факторов, воздействующих на него, а для того, чтобы определить факторы, оказывающие воздействие на стоимость недвижимости, необходимо проанализировать факторы, определяющие специфику рынка недвижимости на этапе его становления: следует знать количество спроса и предложения на рынке недвижимого имущества, характер конкуренции продавцов и покупателей (рынок продавца и рынок покупателя), динамику доходов покупателя и динамику издержек строительства.
Очень важно обратить внимание на то, что в каждый анализируемый период конъюнктура регионального рынка недвижимости представляет собой результат совместного воздействия на нее различных по длительности влияния, силе и направлению факторов. При этом все факторы воздействуют на конъюнктуру рынка не изолированно, а во взаимодействии.
Таким образом, стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо — наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности. Не стоит исключать из рассмотрения факт того, что сложность анализа регионального рынка недвижимости обусловлена именно необходимостью правильного выбора не только вышеперечисленных факторов, но и дополнительных нюансов, присущих анализируемому региону.
Чтобы установить цену объекта недвижимости, необходимо учесть все факторы, оказывающие на него влияние, и выбрать наиболее эффективный метод для проведения оценки: затратный, доходный и сравнительный. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта.
В данной работе был взят сравнительный метод для определения цены объекта недвижимости. При применении этого метода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.
Метод сравнения продаж применим для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи. Для регулярно продаваемых объектов этот метод дает наиболее достоверную величину рыночной стоимости, а так как на рынке недвижимости нашлось множество схожих объектов-аналогов, в данной работе был взят для определения стоимости именно метод сравнения.
На дату 01.06.2016г. объект оценки, находящийся по адресу МО, район: Истринский, с/пос. Лучинское, п. Первомайский, дом 10, кв. 31, имеет стоимость, выявленную методом сравнительных продаж, — 6 201 639 (шесть миллионов двести одна тысяча шестьсот тридцать девять рублей), с учётом и анализом всех факторов, влияющих на объект недвижимости.
Рынок недвижимости постоянно меняется, спрос и предложение – колеблются, так что в разное время – может быть и разная цена. Необходимо учитывать все факторы и исследовать рынок недвижимости, чтобы установить точную стоимость объекта.
Список используемой литературы.
1. Грязнова, А. Оценка недвижимости: учебное пособие / М. Федотова. — М.:Финансы и статистика, 2005. — 496 с. — ISBN: 5-279-02270-5.
2. Журнал «Оценка Недвижимости» №9 сентябрь 2006.
3. Журнал «Про недвижимость», выпуски № 3, 5, 7, 2016.
4. Оценка недвижимости: Учебник. Второе издание/ Драпиковский А.И., Иванова И.Б., Игнатенко Н.С., Исаев Н.Б., Лукашова И.В., Мокроусов Н.В., Романенко Л.В. / Под ред. А.И.Драпиковского и И.Б.Ивановой- изд. 2-ое– Б.:, Изд-во«Ега-Басма», 2007. – 480 с. ISBN 978-9967-24-307-1.
5. «Основы оценки стоимости недвижимости», Учебное и практическое пособие. 2-е изд., испр. и доп. – М. Международная академия оценки и консалтинга, 2004;
6. «Методы анализа рынка недвижимости для целей оценки» // Симионова Н.Е., Вестник УГАЭС. Наука, образование, экономика. Серия: Экономика. 2015. № 2 (12).
7. Данные риэлтерских агентств и Агентств недвижимости
8. Еженедельный журнал «Недвижимость и цены»
Приложения.
1. Фотографии объекта оценки.
— Вид пятиэтажного дома, в котором находится объект оценки.
— Гостиная.
— Кухня.
— Комната.
2. Документы объекта оценки.
— Корешок ордера
— Технический паспорт.